Kupující, mezi nimiž převažují Češi, v těchto nevšedních nabídkách nehledají pouze výjimečné bydlení. Kromě silného emocionálního rozměru, jakým je autenticita architektury nebo genius loci, se čím dál víc prosazuje i racionální úvaha – historické nemovitosti jsou vnímány jako způsob uložení kapitálu i forma diverzifikace.
Investicím v Česku navíc v současné době nahrává i aktuální geopolitická nejistota, měnová rizika, potažmo dostupnější dotační programy. Ale také fakt, že tuzemský trh s historickými nemovitostmi se v mnohém odlišuje od ostatních evropských zemí – mimo jiné nižší daňovou zátěží, často lepším stavem daných objektů, které se ale zároveň prodávají za relativně dostupné ceny. Což ostatně potvrzují i makléři realitních kanceláří, jež se na tento segment specializují.
„Trh se zámky ožívá a zájem roste, ale prodej vždy závisí na tom, zda se najde člověk či investor s jasnou vizí a ochotou do objektu dlouhodobě investovat,“ uvádí pro Euro.cz Radomír Kočí z REMAX Search. Mluvčí digitální služby Bezrealitky František Brož souhlasí a současně dodává, že se mění i důvody takové investice.
„Zatímco dříve převládaly záměry spojené s přebudováním na hotely či kongresová centra, zhruba od roku 2020 výrazně roste zájem o rezidenční formu. Investoři většinou hledají místo pro takzvaný druhý domov nebo rodové sídlo. V řadě případů jde o investici spíše emocionální než racionální,“ konstatuje s tím, že se často kupují starší vily, roubená stavení či statky na samotě i s přilehlými pozemky.
Nemovitosti s příběhem a přidanou hodnotou
Vedle honosných prvorepublikových vil roste zájem též o menší zámečky, historické fary nebo sakrální stavby. Specifickou kategorii pak tvoří industriální objekty jako sýpky, továrny či pivovary. Statky, mlýny nebo bývalé hospodářské budovy zase nacházejí uplatnění třeba v agroturistice.
Villa Sanssouci
Podle Miroslava Šibala z realitní kanceláře Lexxus Norton nicméně navzdory výše zmíněnému o žádný vyloženě masový trend nejde. Spíše se jedná o mírné posilování poptávky v úzké skupině bonitních klientů: „Takoví investoři cíleně vyhledávají nemovitosti s příběhem a přidanou hodnotou. V naší nabídce to ilustruje například Villa Sanssouci, která představuje segment reprezentativních historických vil s potenciálem kombinace privátního bydlení a společenského využití, například jako reprezentativní sídlo firmy.“
Cenu neurčuje jen historie
Zatímco ceny běžných bytů a domů rostou rychle a dynamicky, u historických objektů rozhoduje především technický stav a využitelnost. Zchátralé objekty lze pořídit zhruba od 10 do 20 milionů korun, menší statky před rekonstrukcí i za nižší jednotky milionů. Naopak výjimečné objekty, zejména ty připravené pro komerční využití nebo s unikátním charakterem, se pohybují v řádu vyšších desítek až stovek milionů korun.
„Cena historické nemovitosti závisí také na lokalitě, technickém stavu, stupni památkové ochrany a potenciálu ke komerčnímu využití,“ vysvětluje makléřka Lenka Munter z realitní kanceláře Luxent – Exclusive Properties s tím, že do výsledné částky se významně promítá třeba blízkost Prahy nebo turisticky atraktivních oblastí.
I podle Šibala je lokalita naprosto zásadní: „Nejvyšší poptávku a likviditu evidujeme v Praze a jejím bezprostředním okolí, kde se tyto objekty uplatňují zejména jako reprezentativní sídla nebo eventové prostory. V rámci Prahy pak samozřejmě existují lokality, kde jsou takové nemovitosti kumulovány. Patří k nim Hřebenky, Hanspaulka, oblast Šárky, Vinohrady či Troja.“
Dalším faktorem, který často rozhoduje o konečné investici, jsou náklady na rekonstrukci. Ta musí respektovat nejen technický stav budovy, ale i přísná pravidla památkové ochrany. I proto lze očekávat – zejména s ohledem na rostoucí ceny ve stavebnictví –, že kvalitně zrekonstruované objekty budou nadále zdražovat, protože novým majitelům šetří čas, finance i administrativní zátěž.
A do hry vstupuje také načasování, respektive okamžik prodeje, kdy je třeba každou transakci posuzovat samostatně. „V tomto segmentu se prodejní doba často nepočítá na měsíce, ale na roky – a nemusí to vyloženě znamenat, že by šlo o takzvané ležáky, tedy dlouhodobě neprodejné nemovitosti. Prodávající mají navíc tendenci cenou testovat trh, a tak nabídková cena bývá málokdy cenou finální,“ zdůrazňuje Brož.
Pokud je ovšem cenovka nastavena realisticky a objekt má jasný potenciál dalšího využití, pak se kupující skutečně může najít v řádu několika pouhých měsíců. Podle Kočího je taková situace každopádně poměrně vzácná, ve většině případů je potřeba počítat spíše s horizontem šesti až osmnácti měsíců, jelikož počet zájemců je nižší.
Filantropové i developeři
Dnešní doba se od dob minulých liší v tom smyslu, že okruh kupujících a jejich motivace jsou pestřejší. Nejčastěji tyto nemovitosti poptávají soukromé osoby se vztahem k historii a umění, které svá sídla rekonstruují postupně a následně je většinou využívají pro vlastní bydlení či provozování kulturních akcí s cílem zachránit historickou památku.
Další skupinou jsou soukromníci s vysokými příjmy hledající unikátní rodinné sídlo nebo kombinaci s podnikáním. Stejně tak ale inkriminované nemovitosti poptávají investiční skupiny a developeři, kteří se zaměřují na přestavbu objektů na byty, butikové hotely či zdravotní zařízení.
„Typickým kupujícím bývá investor – buď s vizí vybudovat ubytovací či kulturní provoz, nebo někdo, kdo dlouhodobě vyhledává historické objekty pro vlastní projekt. U těchto nemovitostí je důležité, aby měl zájemce dostatečné finanční zázemí a respekt k památkové ochraně,“ doplňuje Kočí. Právě kombinace kapitálu, trpělivosti a schopnosti dát historickému objektu nový smysl dnes rozhoduje o tom, kdo v tomto specifickém segmentu uspěje.
