Plánujete pořízení bytu nebo domu? Anebo přemýšlíte o přesunu do nájmu? Pokud ano, měli byste zpozornět. Český realitní trh se totiž po několika letech rychlého růstu dostává do nové fáze. Aktuální data digitální realitní služby Bezrealitky ze závěru loňského roku naznačují, že se může blížit bod zlomu – prudký růst cen bydlení slábne a trh se začíná chovat předvídatelněji.
Byty v uplynulých měsících zdražovaly už jen o jednotky procent, přičemž v některých krajích jejich ceny dokonce klesaly. Podzimní nabídka se navíc vyprodala nezvykle rychle. „Závěr roku je samozřejmě vždy specifický. V tom loňském jsme navíc sledovali rychlé vyprodávání kvalitních nemovitostí, což je zpravidla impuls pro pokles průměrné ceny,“ říká šéf realitní skupiny EHS Hendrik Meyer. Zároveň podle něj v řadě klíčových krajů dochází ke zpomalení růstu nájmů, který je klíčový pro cenotvorbu bytů: „A takový signál už může leccos naznačovat.“
Zatím jen mírná korekce
Podle mluvčího Bezrealitky Františka Brože by ustálení cen nemuselo být krátkodobé. Důvodem je, že podle průzkumů nelze očekávat plošný růst mezd, na něž je nájemní trh přímo navázaný. „U nabídkových cen se čas od času setkáváme s tím, že trh zpomalí a následně skokově roste. Letos je však situace jiná – zpomalení není omezené na konkrétní segment, ale týká se v podstatě všech klíčových krajů, a to nejen prodejních, ale i nájemních cen,“ dodává pro Euro.cz.
Dobře je to vidět například v české metropoli. Ceny starších pražských bytů se sice meziročně zvýšily o 16 procent, ale za poslední kvartál byl jejich růst pouze jednoprocentní. Nicméně i tak se přehouply přes hranici 155 tisíc za metr čtvereční. Zároveň se původně nadprůměrná nabídka vyčerpala, v důsledku čehož bylo koncem roku k dispozici nejméně bytů za posledních 12 měsíců.
Podobně na tom je i Středočeský kraj, kde průměrná nabídková cena bytů dokonce mezikvartálně klesla o tři procenta na 94 122 korun za metr čtvereční. Tato korekce souvisí hlavně s úbytkem kvalitních nemovitostí v nabídce. Naopak mírný, dvouprocentní růst na průměrných 113 924 korun hlásí Jihomoravský kraj – meziročně jsou zde ceny vyšší takřka o pětinu, ačkoliv i v této části republiky se postupně na trh dostávají levnější nemovitosti.
Jak se vyvíjely ceny bytů ve čtvrtém čtvrtletí 2025
Plzeňský kraj, který v poslední době kopíruje Prahu, zaznamenal jednoprocentní růst, stejně jako kraj Jihočeský. V Olomouckém pak ceny klesly o celá čtyři procenta.
„Důvodem byla především menší nabídka a hlavně její skladba. V některých krajích bylo dokonce možné mluvit o chvilkové ‚vyprodanosti‘ některých dispozic. Výrazně více se tak na trhu objevovaly byty, kde majitel musel hledat cenový kompromis. Ovšem zda pomalejší růst vydrží, není jisté, budeme si muset počkat na jarní čísla. Každopádně v kombinaci s děním na nájemním trhu rostou indikace, že by tomu tak mohlo být,“ vysvětluje Meyer.
Drahé byty ženou poptávku k domům
Jedním z dalších důvodů mírného poklesu cen bytů je fakt, že část poptávky se přesouvá k rodinným domům. Jejich zdražování bylo totiž pomalejší a u některých konkrétních dispozic ceny dokonce od léta stagnovaly – třebaže v místech se silným zájmem ke konci roku opět vystoupaly nahoru. Vidět je to například u Středočeského kraje, kde rodinné domy mezičtvrtletně zdražily o pět procent na rekordní úroveň 80 013 korun za metr čtvereční. Zvýšený zájem rovněž znamenal pokles nabídky, která je nyní vůbec nejnižší za posledních 12 měsíců.
Naopak celkem překvapivě klesly nabídkové ceny starších domů v Jihomoravském kraji, a to o celá čtyři procenta. Dostaly se tak zhruba na hodnotu, s jakou startovaly do roku 2025. Velkou roli zde však hraje vyprodanost kvalitních starších nemovitostí a konkurence novostaveb v lokalitách s dobrou dopravní dostupností.
Jak se vyvíjely ceny domů ve čtvrtém čtvrtletí 2025
„Cenové nůžky mezi byty a zejména staršími rodinnými domy se rozevřely natolik, že pro řadu domácností začíná nákup rodinného domu před generální rekonstrukcí dávat větší smysl i za cenu následných investic. To je po dlouhé době zásadní obrat, který dává šanci prodat i řadu nemovitostí, o něž loni nebyl zájem – tedy za předpokladu, že majitel bude mít realistická očekávání,“ domnívá se Meyer.
Nájemní trh se uklidňuje, rozhodne jaro
Jak již bylo nastíněno, změna trendu je patrná též u nájmů. Ty rostly s výjimkou dvou krajů jen v nízkých jednotkách procent. Ba co víc, pět regionů dokonce hlásí mírný pokles, přestože v řadě míst míří počet volných bytů k jednoročnímu minimu.
V Praze se průměrná nabídková nájemní cena pohybovala kolem 448 korun za metr čtvereční, což znamenalo mezikvartální růst o jedno procento, respektive o dvanáct procent oproti situaci rok nazpět. Počet zájemců přitom klesl na necelou polovinu, tedy zhruba 48 reakcí na jeden inzerát.
Vývoj cen nájmů ve čtvrtém čtvrtletí 2025
O tři procenta na 324 korun za metr čtvereční stouply nájmy ve Středočeském kraji, přičemž zde stále platí, že lokality s dojezdovou dobou do hlavního města do 45 minut jsou v podstatě totožné s pražským průměrem. I zde však výrazně klesl počet volných bytových jednotek. Na konci roku se zastavil růst nájmů také v Brně a Plzni. Mírný růst o jedno procento je vidět v Liberci, pětiprocentní růst analytici Bezrealitky evidují v Olomouci, v Hradci Králové šlo o sedmiprocentní zdražení.
Zároveň kleslo na nejhorší úroveň za poslední tři roky porovnání nájemních výnosů a pořizovací ceny bytů. „Nejvíc se modelová návratnost v případě umoření aktuální ceny bytu nájmem zhoršila v Ústeckém kraji, který patří ohledně cen mezi nejvolatilnější, takže ho lze považovat za jakýsi lakmusový papírek budoucího vývoje v dalších krajích,“ podotýká Brož.
Nájmy tak podle zmíněné společnosti prokazatelně na řadě míst začínají narážet na svůj strop, což je klíčová zpráva pro celý trh. Právě jejich růst byl totiž v posledním roce jedním z klíčových argumentů pro pokračující zdražování bytů jako takových.
