Zabývají se developerskou činností s primárním fokusem na Českou republiku. Kromě toho ale působí i v Chorvatsku a Srbsku. Jádro jejich byznysu tvoří rezidenční development, tedy bytová výstavba vyšší střední třídy. Zároveň v minulosti vytvořili divizi MyResorts, jež se specializuje na výstavbu servisovaných apartmánů u moře a na horách.
Celkově vzato patří brněnský DOMOPLAN k pěti největším developerům v Česku, jelikož ročně uvádí na trh přibližně 500 hotových bytů. Současně s tím Vavřík a spol. spravují vlastní fond, v rámci něhož se podařilo alokovat kapitál o objemu přesahujícím hranici dvou miliard korun.
Pane Vavříku, povězte nám na úvod, jak vy sám jste se dostal k developerství…
Zhruba před patnácti lety mě k tomu přivedla stavba rodinného domu. Tehdy jsem si uvědomil, že mě tento obor baví, a postupně se z mého koníčku stala práce. Protože pocházím z Brna, zaměřil jsem se nejdříve na projekty v jeho okolí, a dodnes tak máme dominantní portfolio právě na Moravě.
Jaké jsou ty nejvýznamnější projekty, které DOMOPLAN v poslední době realizoval?
Jde třeba o Pekárenský dvůr v Brně se zhruba 300 byty. Tento projekt je zajímavý díky tomu, že se jedná o bydlení fungující na principu jakéhosi pětihvězdičkového hotelu. Součástí areálu je recepce, wellness, concierge servis, kavárna nebo dětské hřiště. Jde o služby, které jsou v západních zemích běžnější, u nás je ale podobných projektů poměrně málo, přestože klienti o ně mají značný zájem.
V Čechách bych pak zmínil první etapu projektu Na Mariánské cestě, který se nachází kousek za Prahou a je zajímavý především svým architektonickým řešením. Jeho součástí jsou totiž jezírka, sauny a další formy vyžití, což majitelům bytů dává pocit, že se nacházejí v jakési oáze. I o tento projekt je velký zájem a ceny bytů tam dnes už atakují ceny pražských nemovitostí.
V dobách minulých se na architekturu jako takovou při výstavbě rezidenčních objektů tolik nehledělo. Dnes ale hraje docela důležitou roli…
Víme, že najmout kvalitního architekta se vyplatí. Sice to samozřejmě mírně zvyšuje cenu projektu, ale naši klienti chápou, že je lepší si za byt na začátku trochu připlatit, protože díky tomu pak roste jeho hodnota. To je často problém u některých levnějších projektů, kde není jasné, zda naopak hodnota nemovitosti nebude klesat.
Provoz ekologických řešení je drahý
Jak hledáte vhodná místa pro vaše projekty?
Je to čím dál složitější. Což je ostatně jeden z důvodů, proč jsme se z jižní Moravy rozšířili do dalších regionů a následně i mimo Českou republiku. Ideální lokalita musí dávat smysl z ekonomického hlediska, tedy být v dobré poloze a mít dostatečnou velikost, konkrétně alespoň pět tisíc metrů čtverečních bytové plochy. Zároveň je ale důležité, aby zde bylo možné vytvořit kvalitní a příjemné prostředí pro život, které umožní vznik služeb, jako je recepce nebo společné centrální náměstí. Na vyhledávání vhodných lokalit proto máme tým lidí, který každý den analyzuje různé nabídky.
Předpokládám, že dalším velkým tématem, které v rámci každého projektu řešíte, jsou ekologické aspekty výstavby…
Ekologických řešení v našich projektech uplatňujeme celou řadu. Snažíme se například využívat šedou odpadní vodu, tedy vodu ze sprchování, praní nebo mytí nádobí, ke splachování toalet. Na zavlažování zeleně pak používáme dešťovou vodu z retenčních nádrží. Standardní součástí našich projektů jsou také fotovoltaické panely, tepelná čerpadla nebo nabíječky pro elektromobily. To vše už dnes považujeme za běžný standard.
Pojí se s implementací ekologických řešení i problémy?
Bohužel ano. Standardy, které dnes Evropská unie u nových staveb požaduje, jsou velmi přísné a někdy si dokonce i odporují. Pokud například zvolíme určitý způsob odvětrávání oken, přestává to fungovat s rekuperací nebo klimatizací. Některé prosazované technologie navíc mohou snižovat komfort bydlení. Pokud se například využívá vytápění pomocí vrtů, trvá delší dobu, než se byt vyhřeje, což lidem pochopitelně vadí.
Další komplikací je rychlý vývoj technologií, kdy se nové systémy často ani nestihnou pořádně otestovat, a hned se mění. Když dnes nainstalujeme určitou technologii, za půl roku už se používá jiná, takže ani nezjistíme, jak dobře fungovala ta předchozí. Celkově jde o velmi složitou problematiku, kterou podle mě nemůže vyřešit úředník v Bruselu ani jinde, přesto se o to bohužel často snaží.
Jak moc tato ekologická řešení ovlivňují ceny bytů?
Kvůli ekologickým nařízením se bydlení výrazně zdražuje, protože všechny tyto technologie musí někdo zaplatit. Navíc se obávám, že i samotný provoz nových bytů bude brzy tak drahý, že si ho velká část lidí nebude moci dovolit. Už dnes se ostatně občas děje to, že některé provozně nákladné technologie lidé vypínají, aby ušetřili. Pak ale byty začínají vlhnout a objevují se i další problémy.
Lidé chtějí investovat i do zahraničních projektů
Jak byste zhodnotil aktuální kondici českého stavebnictví? Jaké jsou v současnosti ty největší výzvy?
Prvním problémem je současná legislativa, kvůli níž se staví velmi pomalu, takže poptávka výrazně převyšuje nabídku. Kromě toho ve stavebnictví dlouhodobě chybí pracovní síly, takže i kdyby bylo možné stavět rychleji, je otázka, zda by na to byli lidé. Třetím problémem je již zmíněný tlak na ekologii, přičemž kombinace těchto tří faktorů vytváří extrémní situaci, kterou dnes zažíváme.
Dobře je to vidět i v mezinárodním srovnání. Například v Polsku sice také řeší ekologii, ale staví se tam rychleji, a nemovitosti jsou proto o něco levnější. Ještě výrazně lepší situace je pak mimo Evropskou unii, kde neplatí tak přísné ekologické normy, a i velmi luxusní bydlení je tam zhruba třikrát levnější.
Je to jeden z důvodů, proč jste expandovali právě do Srbska?
Určitě ano. Zároveň ale platí, že Srbsko má obrovský potenciál a vidíme tam velmi perspektivní možnosti pro náš dlouhodobý rozvoj. Stejně tak se díváme i na další oblasti mimo Evropskou unii, například na Indonésii nebo Jižní Ameriku. Jsou to sice geograficky vzdálené destinace, už dnes tam ale působí řada českých firem, se kterými můžeme navázat spolupráci.
Jak složité je uspět v takto vzdálených zemích?
Klíčové je mít kvalitní tým, který ovládá místní jazyk a dobře se orientuje v tamních procesech. Jakmile se takový tým podaří vybudovat, už to tak složité není. Expanze do zahraničí se nám zatím daří poměrně dobře a plánujeme v ní pokračovat i do budoucna. Pomáhá tomu i skutečnost, že stále více Čechů má zájem o nákup nemovitostí v zahraničí, ať už tam chtějí bydlet, nebo je berou jako investici.
Čím si to vysvětlujete?
Podle mě je na trhu hodně peněz. Lidé jsou navíc vzdělaní, jazyková bariéra pro ně už nepředstavuje zásadní problém a velkou výhodou je i to, že dnes lze mnoho věcí vyřídit online. O investování v zahraničí má proto zájem především hodně mladých lidí ve věku zhruba 30 až 35 let.
BRIXX nabídne wellness, kino i střešní zahradu
Vaše společnost má i vlastní investiční fond. Můžete přiblížit, jak funguje?
DOMOPLAN SICAV je určen pro investory, kteří se chtějí podílet na našich projektech. Pokud tedy mají více než jeden milion korun, mohou tyto prostředky vložit do výstavby konkrétních nemovitostí. Za to od nás následně získávají podíl na zisku, obvykle ve výši osmi procent ročně. Investoři tak vydělávají a my máme možnost realizovat více projektů, takže jde o win-win situaci. Aktuálně máme ve fondu více než 600 investorů, kteří do něj vložili přes 1,6 miliardy korun.
V současnosti je podobných investičních fondů mnoho. Jaká je výhoda toho vašeho?
Největší výhodou je naše úspěšná devítiletá historie, během které jsme v rámci fondu dokončili již osm developerských projektů, aktuálně stavíme dalších šest a stavební povolení máme na dva projekty. Z prodeje bytů jsme realizovali zisk, který představuje pro akcionáře reálný finanční výnos, nikoli jen přecenění aktiv. Klienti si tedy mohou snadno ověřit, kam své peníze ukládají, a mít jistotu, že nám mohou důvěřovat.
Jedním z vašich největších současných projektů je BRIXX. Můžete ho přiblížit?
Jedná se o multifunkční komplex v brněnské čtvrti Starý Lískovec. Součástí první etapy projektu v hodnotě zhruba čtyř miliard korun bude téměř 500 bytů, převážně určených pro mladé rodiny s dětmi, studenty, seniory a podnikatele. V areálu ale vznikne i široká nabídka komerčních služeb, wellness s terasou, sdílené pracovní prostory, rodinné kino nebo komunitní střešní zahrada. Troufám si tvrdit, že takovou pestrost služeb a úroveň bydlení nenabízí žádný jiný developerský projekt v Brně.
Jak velký je o BRIXX zájem?
Zájem je obrovský. Když jsme v polovině listopadu spustili první část prodeje, v níž bylo více než sto bytů, už během pěti dnů bylo rezervováno asi 70 procent z nich. Podle mě to velmi dobře ilustruje současnou situaci na trhu s bydlením. Nemovitosti jsou sice drahé, ale poptávka po kvalitních bytech je stále enormní.
Bez zahraničních pracovníků to nejde
Na jakých dalších projektech v současnosti pracujete?
Zahájili jsme například realizaci Rezidence Botanica, která bude výjimečná svým architektonickým řešením se zelenou fasádou. Dalším významný projektem jsou třeba horské apartmány Lesní stráně v Ramzové v Jeseníkách. Součástí tohoto areálu budou společenské prostory, wellness a další služby, což by mělo lidem zajistit příjemný pobyt a investorům dobré zhodnocení vložených prostředků.
Chcete se do budoucna více zaměřovat právě na projekty v turisticky atraktivních oblastech?
I nadále zůstaneme primárně u výstavby rezidenčního bydlení ve velkých městech. Přímořské a horské apartmány budeme sice také realizovat, ale budou tvořit menší část našich projektů.
Jaké jsou vaše plány do budoucna?
Aktuálně máme připravené projekty na minimálně další tři až čtyři roky, celkem zhruba deset projektů, které budeme postupně rozjíždět. Chceme se jim naplno věnovat a zajistit, aby v nich bylo využito co nejvíce novinek, které v našem oboru vznikají. Zároveň chceme rozvíjet i naši stavební firmu Thierra, proto pracujeme na náboru pracovníků ze zahraničí. Thierra navíc otevírá novou pobočku na indonéském ostrově Bali, kde plánujeme rovněž stavět.
Řekl jste, že Thierra nabírá lidi ze zahraničí. V Česku už nové zaměstnance na stavby nesháníte?
V Česku už se na stavbách nikomu dělat nechce. Nabíráme proto pracovníky z Uzbekistánu, Filipín a řešíme i nábor lidí z Keni. Je to složité, protože je nutné přes agentury zajistit jejich příjezd, ubytování, stravování a další záležitosti. Kromě automatizace je to ale v podstatě jediná možnost, protože Evropané o řemeslnou práci nestojí, a pokud ano, požadují mzdy, které jsou ve stavebnictví nereálné.
Používáte už tedy i nějaké roboty?
V omezené míře ano, ale zatím se často ukazuje, že automatizace nepřináší takovou úsporu, jakou bychom očekávali. Problémem jsou navíc i některá legislativní nařízení Evropské unie, kvůli nimž je nasazení robotických technologií poměrně komplikované. Doufám ale, že se to v budoucnu změní a během několika let bude velkou část manuální práce vykonávat právě roboti.
