Věcné břemeno jako překážka v užívání nemovitosti. Jaké povinnosti z něj plynou a jak jej zrušit?

12. 9. 2022
Zdroj: Depositphotos

Koupi bytu, stavby nebo pozemku může značně zkomplikovat existence věcného břemene. Pokud člověk plánuje zakoupit nebo již vlastní nemovitost, k níž se váže věcné břemeno, měl by být dobře seznámen se všemi právy a povinnostmi s ním spojenými. Informace o omezeních vztahujících se k vybrané parcele nebo stavbě by měly být vždy dostupné na webu katastru nemovitostí.


Co je věcné břemeno

Věcné břemeno je právní institut, který vyjadřuje omezení vlastnického práva majitele nemovitosti ve prospěch jiné fyzické nebo právnické osoby. Znamená to, že vlastník je na základě nějakého právního dokumentu povinen majetek, na nějž se věcné břemeno váže, poskytnout k užívání někomu cizímu. Podle toho, jakým způsobem je vlastnické právo omezeno, se rozlišují dva typy věcných břemen:

  • věcné břemeno služebnosti – povinností majitele je něco strpět nebo se něčeho zdržet pro užitek oprávněného (například nechat někoho dožít v zakoupeném domě),
  • věcné břemeno reálné – vlastník je povinen vůči oprávněné osobě něco vykonávat nebo jí něco odvádět (například část úrody z pozemku).

Závazky, jež z tohoto institutu plynou, nemusí za každé situace pro vlastníka znamenat velká omezení. Vždy záleží na podmínkách dokumentu, který povinnosti vůči oprávněné osobě stanovuje. V některých případech se jedná například pouze o právo jiné osoby využít daný soukromý pozemek pro umístění nějakého předmětu (typicky jsou to inženýrské sítě). Stejně tak ale existují případy, kdy vlastník nemůže kvůli věcnému břemenu svůj majetek sám vůbec používat.

Nejběžnější věcná břemena u nemovitostí

Věcné břemeno se může vázat k nějaké osobě či movité nebo nemovité věci. V případě nemovitostí  se rozlišuje několik základních druhů věcných břemen podle stanovených oprávnění. Nejčastěji se kupující setká s věcným břemenem užívání (či spoluužívání) a dožití. Všechny tyto druhy služebností upravuje nový občanský zákoník, a to v oddíle 2.

Věcné břemeno užívání

Oprávněná osoba má v případě věcného břemene užívání právo používat danou nemovitost pro svoji vlastní potřebu. Často se toto právo váže na věcné břemeno bytu, kdy má vlastník povinnost nechat cizího člověka v bytě bydlet bez nároku na nájem.

Existuje také pojem věcné břemeno spoluužívání, se kterým je možné setkat se například u některých pozemků, na nichž hospodaří majitel společně s oprávněným. Ve skutečnosti má ale věcné břemeno užívání i spoluužívání totožný význam.

Věcné břemeno dožití

Dalším typem břemene, s nímž se kupující často setkává u inzerátů na prodej domu nebo bytu, je věcné břemeno dožití. Většinou je oprávněná osoba zároveň předchozím majitelem nebo příbuzným předchozích majitelů, kteří chtějí, aby v daném objektu dožila. V takovém případě je potřeba si uvědomit, že tento fakt může způsobit potíže při žádosti o hypoteční úvěr. Proto jsou nemovitosti s tímto břemenem vhodné prakticky pouze jako dlouhodobá investice.

Věcné břemeno chůze a jízdy

Nový občanský zákoník stanovuje také věcné břemeno cesty, které se může týkat soukromého pozemku. V případě služebnosti cesty má oprávněný kromě práva užívání této cesty také povinnost poměrně se podílet na nákladech spojených s jejím udržováním. Vše by však mělo být ošetřeno patřičným právním dokumentem (smlouvou), aby se předešlo případným sporům.

Kromě služebnosti cesty a stezky upravuje nový občanský zákoník také služebnost průhonu. Tím je myšleno právo hnát přes předmětný pozemek zvířata (ve většině případů dobytek).

Co znamená věcné břemeno podle listiny

U záznamů v katastru nemovitostí se často vyskytuje výraz věcné břemeno (podle listiny). Listinou je v tomto případě myšlen dokument, který stanovuje práva další osoby nebo osob k užívání daného nemovitého majetku. Může jí být například darovací smlouva, závěť či jiný notářsky ověřený spis. Uvedená listina je závazný dokument, který musí nový vlastník nemovitosti respektovat a poctivě plnit veškeré povinnosti, jež z něj vyplývají.

Čtyři způsoby zřízení věcného břemene

Aby právo služebnosti nabylo účinnosti, musí být listina o jeho zřízení zapsána do takzvaného veřejného seznamu. Tento seznam v současné době představuje výlučně katastr nemovitostí. Zde je možné prohlížet záznamy vybraných parcel nebo staveb, u nichž se nacházejí potřebné informace o tom, zda je vybraná nemovitost zatížena nějakou služebností. Nový občanský zákoník stanovuje čtyři možné způsoby zřízení věcného břemene, kterými jsou:

  1. písemná smlouva,
  2. závěť nebo dohoda dědiců,
  3. rozhodnutí orgánu veřejné moci,
  4. vydržení věcného břemene.

Jak zrušit věcné břemeno

Zrušení věcného břemene vždy závisí na chování nebo situaci osoby oprávněné k užívání nemovitosti. Výmaz věcného břemene je možné provést, pokud nastala některá z následujících situací:

  • dohoda o zrušení věcného břemene mezi oprávněným a povinným,
  • uplynutí doby sjednané v listině,
  • smrt oprávněné osoby,
  • nařízení soudu,
  • odkoupení nemovitosti oprávněnou osobou,
  • promlčení – oprávněný se více než 10 let svých práv nedomáhá,
  • ze zákona.

Pakliže nastane situace, kdy se oprávněný chce dobrovolně vzdát užívání předmětné věci a s povinným se dohodne na zrušení věcného břemene, vzor takové dohody nalezne na internetu nebo je možné požádat o jeho zpracování právního zástupce. Zánik věcného břemene pak nastává ve chvíli, kdy je záznam vymazán z veřejného rejstříku (katastru).

Co je věcné břemeno podle listiny?
Věcné břemeno podle listiny je oprávnění další osoby určitým způsobem využívat předmětnou nemovitost na základě právně závazného dokumentu. Tím může být například závěť nebo darovací smlouva či jiný notářsky ověřený spis. Informaci, zda na nemovitosti vázne věcné břemeno podle listiny, zjistíte v záznamu katastru nemovitostí.
Co znamená věcné břemeno užívání?
Věcné břemeno užívání dává osobě uvedené v listině právo na využívání předmětné nemovitosti nebo movité věci k vlastním potřebám. Povinná osoba nemůže v takovém případě požadovat po oprávněném nájem ani jiný finanční příspěvek za užívání věci. Na stejném principu funguje také takzvané věcné břemeno spoluužívání.
Jak odstranit věcné břemeno?
Zrušení věcného břemene je možné v případě, že se tak dohodnete s osobou, která má právo užívat předmětnou nemovitost. Pakliže oprávněný na dohodu přistoupit nechce, musí povinný vyčkat na zánik věcného břemene, který nastane v případě uplynutí doby sjednané v listině, smrti oprávněné osoby, odkoupení nemovitosti oprávněnou osobou, nařízení soudu, promlčení nebo ze zákona. K zániku věcného břemene dochází ve chvíli, kdy je vymazáno z katastru nemovitostí.

  • Našli jste v článku chybu?