Ve srovnání se začátkem letošního roku zdražily starší pražské byty v průměru o dvě procenta, v optice roku klouzavého je ale už nárůst čtrnáctiprocentní. Konkrétně dosáhla průměrná cena starší bytové jednotky v našem hlavním městě ve druhém kvartálu rekordní výše 160 300 korun za metr čtvereční.
Tahounem tohoto zdražení je podle Hendrika Meyera, šéfa skupiny EHS, pod kterou služba Bezrealitky patří, prémiová nabídka bytů u metra s dobrou dostupností do centra. Ve stejnou chvíli ale dochází i ke zcela protichůdným jevům, jež ve výsledku vytvářejí poměrně velký nesoulad.
„Na trhu se teď vyjasňují dvě optiky – majitelů a zájemců. Ti první mají pocit, že trh je stále zahřátý. Jenže realita už ukazuje postupné zadrhávání. Nemovitostí přibývá a prodávají se pomaleji. Začínáme tedy být svědky dalšího rozevírání nůžek mezi nabídkovou cenou a možnostmi kupujících,“ říká Meyer.
Jak by na současný stav měli zájemci o koupi bytu reagovat? „Troufám si tvrdit, že situace k většímu smlouvání nebyla dlouho přívětivější. Na druhou stranu však vidíme, že po zakolísání opět rostou nájemní ceny. Takže je jasné, že tento stav nemusí trvat věčně, a pokud byty začnou díky rostoucím nájmům opět ve větším lákat investory, běžná domácnost se dostane do méně výhodné pozice,“ předpovídá Meyer.
Nové byty i za více než 200 tisíc korun za metr
Že se vlastní bydlení v Praze kontinuálně prodražuje, potvrzují i v realitní kanceláři Lexxus Norton, která se právě na zdejší trh dlouhodobě specializuje. „Starší byty zdražují prakticky ve všech městských částech především proto, že poptávka po novostavbách stále převyšuje jejich nabídku,“ podotýká pro Euro.cz generální ředitelka zmíněné společnosti Anna Gruberová. Pokud jde o byty nové v nejatraktivnějších lokalitách širšího centra, celkem běžně se podle ní stává, že za ně jejich majitelé požadují i více než 200 tisíc korun za metr.
„Hlavními důvody jsou omezená nabídka nových projektů, dlouhé povolovací procesy a návrat kupujících na trh díky stabilnějším hypotečním podmínkám. Určitou roli ale hraje i cenový růst stavebních materiálů a také ceny profesí,“ vysvětluje.
Podle šéfa portálu Hyponamíru.cz Miroslava Majera, jenž se odkazuje na interní data společnosti Realingo, bylo v letošním druhém čtvrtletí v metropoli nabízeno přibližně pět tisíc nových bytů. „Nabídka se sice postupně doplňuje o nové projekty, stále však není natolik silná, aby vytvářela výraznější tlak na pokles cen. Náklady na výstavbu, cena pozemků, financování projektů a pomalé povolování nové výstavby udržují cenovou hladinu vysoko,“ míní.
Jihomoravský kraj ztrácí na Prahu dva a půl roku
Ruku v ruce s rostoucími cenami bytů v hlavním městě zdražují i ty ve Středočeském kraji. Během pouhých tří měsíců jejich ceny poskočily o čtyři procenta, přičemž v současnosti atakují hranici 100 tisíc za metr čtvereční. Růst se přitom týká jak měst poblíž samého okraje Prahy, tak i těch vzdálenějších, jako jsou Benešov, Příbram či Mladá Boleslav.
Co se dalších regionů týče, rychle Prahu dohání například Jihomoravský kraj, kde po čtyřprocentním růstu dosáhl nový rekord ceny 121 690 korun za metr. Za tuto hodnotu se v metropoli byty prodávaly před pouhým 30 měsíci, jak plyne z dat Bezrealitky. O osm procent, respektive na 68 634 korun za čtvereční metr, vzrostly ceny bytových jednotek v Moravskoslezském kraji, desetinový nárůst (na 63 245 korun za metr čtvereční) eviduje kraj Karlovarský, zatímco o 12 procent mezičtvrtletně víc (průměrně 54 922 korun za metr) si připlatí zájemci o vlastní bydlení v Ústeckém kraji. Naopak o něco levněji nyní vycházejí byty v krajích Olomouckém, Libereckém, Plzeňskem a Královéhradeckém.
„Starší byty už definitivně netvoří homogenní skupinu. Prémiové byty po rekonstrukci a v žádaných lokalitách mizí z trhu rychle a za plnou cenu, právě ony drží často průměry nahoře. Méně kvalitních nemovitostí naopak v nabídce rychle přibývá a prodávají se déle a s ústupky,“ doplňuje Meyer.
U rodinných domů je prostor ke smlouvání
Pokud jde o trh se staršími rodinnými domy, zde aktuálně, s výjimkou Prahy, dochází spíše ke zpomalování. Objekty čekající na rekonstrukci, potažmo nacházející se v méně atraktivních lokalitách, čekají na nové vlastníky v průměru přes dva měsíce. V případě kvalitních domů na žádaných místech je celý proces zhruba o polovinu rychlejší.
„Nabídkové ceny domů jsou dnes v řadě případů spíš otevírací nabídkou ke smlouvání než finální cenou. Reálně se prodávají i o desetinu levněji. Mimo jiné vidíme v reálných číslech například dopady ukončených dotačních pobídek na rekonstrukce a snižování energetické náročnosti. Náklady, které bude muset platit nový majitel, se tak odečítají od transakční ceny,“ konstatuje Meyer.
V Lexxusu Norton pozorují, co se rodinných domů týče, největší zájem o energeticky úsporné objekty v dobré dopravní dostupnosti hlavního města, kde velkým faktorem je cena, efektivní půdorys a někdy i menší velikost pozemku. „Naopak starší domy vyžadující rozsáhlejší rekonstrukci čelí citlivější poptávce, protože kupující více zohledňují náklady na renovace i další nutnost rozsáhlejšího financování. Celkově ale i tento segment generuje transakce, kde je velmi důležitým faktorem správné stanovení ceny a ochota k jednání,“ souhlasí Gruberová.
Meyer na to konto dodává, že čím větší pozemek a více zeleně daný dům nabízí, tím spíš si bude držet svoji hodnotu. „Cení se klidná vesnice s dobrými službami, jako je škola, školka. A stále častěji hraje roli i sousedská společnost,“ soudí s tím, že zatímco v Praze se starší domy v současnosti prodávají v průměru za 118 510 korun za metr, tedy mezikvartálně o pět procent levněji, ve Středočeském kraji bylo v letošním druhém čtvrtletí tempo zlevňování tříprocentní a aktuální nabídková cena činí 80 791 korun za čtvereční metr.
„U domů je cena za metr čtvereční méně přesným srovnávacím ukazatelem než u bytů,“ upozorňuje každopádně Majer z Hyponamíru.cz. Kupující by měli sledovat i celou řadu jiných faktorů. „Výslednou hodnotu výrazně ovlivňuje velikost pozemku, technický stav, energetická náročnost, možnost další výstavby a konkrétní lokalita,“ uzavírá.
