Zatímco kancelářské nájemné v regionech stagnuje, ceny bytů mimo Prahu letí vzhůru. A developerské firmy na to reagují.
„V posledních letech vidíme, že u některých kancelářských projektů v regionech, zejména u starších záměrů bez zahájené výstavby, developeři skutečně prověřují změnu funkce na rezidenční využití. Důvody jsou poměrně pragmatické: slabší možnost zajistit předpronájmy, konzervativnější bankovní financování a zároveň strukturální nedostatek bydlení, zejména ve větších regionálních městech,“ uvádí pro Euro.cz vedoucí průzkumu trhu Cushman & Wakefield Kamila Breen.
Druhým dechem nicméně dodává, že změna projektu nebývá mnohdy úplně jednoduchá ani automatická. Naráží na územní plán, kapacitní limity infrastruktury, jiné technické požadavky i odlišnou ekonomiku. U projektů v čistě administrativních lokalitách navíc rezidenční konverze jednoduše nedává smysl.
V důsledku toho všeho pak část poptávky po kancelářích přebírají průmyslové prostory a takzvané SBU (Small Business Units). Například CTBoxy společnosti CTP, Citysites od Contery nebo projekty skupiny Purposia Group dokážou obsloužit firmy, kterým standardní kancelářská budova nevyhovuje ani kapacitně, ani provozně.
V Brně roste neobsazenost
Brněnský kancelářský trh uzavřel rok 2025 s rostoucí neobsazeností a minimem nově zahájených projektů. Například dvě vloni dokončené novostavby Skylight X v rámci projektu Titanium a Botanická Living Lab od Infondu zůstaly z větší části prázdné. Právě tento ukazatel brzdí nejen vznik nových realizací, ale i růst nájemného, jež stouplo meziročně o pouhé jedno euro na osmnáct eur za metr čtvereční na měsíc.
Na druhou stranu platí, že některé ambiciózní projekty lákají nájemce už dlouho před dokončením. Jedním z nich je třeba projekt Dornych, jehož výstavba by měla finišovat v polovině roku 2028. Zájem o tamní maloobchodní i kancelářské prostory je dle Kamily Breen velký, část z nich si pronajme mimo jiné česká firma Scott.Weber Workspace, aby je vzápětí mohla nabídnout k využití ostatním.
Zároveň se očekává další rozvoj stávajícího operátora Clubco, který má sídlo v budově Vlněna. Jak pro Euro.cz potvrzuje jeho šéfka Adriana Sniegonová, novou pobočku firma otevře již na podzim v CTParku Brno.
Celkem bylo v moravské metropoli na konci roku 2025 ve výstavbě devět projektů, z nichž šest by mělo být dokončeno ještě letos – což ve skutečnosti není nijak závratné číslo. „Výhled brněnského kancelářského trhu je opatrný. Ekonomická situace i tržní podmínky zatím nahrávají rezidenční výstavbě před kancelářskou. Část stávajícího kancelářského fondu přitom zastarává a bez investic do renovací bude stále hůře pronajímatelná,“ upozorňuje šéf oddělení průzkumu trhu Colliers Josef Stanko.
Výstavba v Ostravě stojí
Podobný vývoj, i když v odlišné podobě, lze sledovat také v Ostravě. Tamní trh s kancelářskými prostory je sice třetí největší v Česku, v kontextu regionu však hraje spíše podpůrnou roli. Míra neobsazenosti se téměř dva roky drží stabilně kolem 11 procent. Asi třetina z toho připadá na IQ Tower společnosti CTP, která budovu modernizuje.
Nová výstavba na východě republiky prakticky stojí, za celý rok 2025 nebyl v Ostravě zahájen ani dokončen žádný nový kancelářský projekt. Aktuálně je ve výstavbě pouze jediná budova, a sice boutique projekt Václav v přímém sousedství Masarykova náměstí. Realizace developera Antracit, jenž kombinuje kanceláře, maloobchod a bydlení, má být dokončena v první polovině příštího roku.
Ostravský trh s komerčními nemovitostmi byl vloni charakterizován nízkou poptávkou, jež dosáhla zhruba poloviny hodnoty předchozího roku. Důvodem byl i fakt, že rok 2024 výrazně táhl segment flexibilních kanceláří, jehož aktivita se vloni zastavila. Právě nízká poptávka způsobila stagnaci nájemného, které se aktuálně pohybuje okolo 14 eur za metr.
Přednost mají byty
Ani v dalších regionech není situace lepší. I zde developeři stále častěji upřednostňují byty na úkor komerčních prostor, protože kancelářské projekty se bez předpronájmu nebo výjimečné polohy jednoduše nevyplácí. Na druhou stran je potřeba dodat, že několik realizací napříč regiony přeci jen v současnosti probíhá.
V Pardubicích pokračuje výstavba Pernerky, jejíž dokončení se očekává ve druhé půlce roku 2028. Kancelářská část je sice relativně skromná, ale institucionální nájemci mají o moderní prostory zájem. V centru Zlína pak připravuje místní investor PSG výškovou budovu se smíšeným využitím Prospect Zlín.
„Větší ambice mají multifunkční projekty Ameside v Plzni od Amadeus Real Estate a Šantovka v Olomouci od Redstonu. Oba záměry si kladou za cíl proměnit celé části svých měst v destinace kombinující obchod, kanceláře, bydlení a zábavu,“ míní Stanko. Zároveň ale doplňuje, že plány zmíněných developerů jsou průběžně z nejrůznějších důvodů upravovány.
Žádné oživení na dohled
Co se letošního roku týče, ani ten podle odborníků na „regionálních kancelářských trzích“ žádné výrazné oživení nepřinese. Poptávka sice zůstane aktivní, ale bude fragmentovaná a tažená především menšími a středně velkými firmami.
„Velké relokační transakce zůstanou spíše výjimečné a budou se objevovat jen u specifických expanzí či konsolidací. A na straně nabídky nelze čekat ani výrazný nárůst nové výstavby,“ uzavírá Breen s tím, že v regionech se bude stavět hlavně tam, kde developeři disponují vlastním kapitálem nebo jasnou nájemní strategií.
