Výběr zpráv Protextu ČTK

Protext ČTK

Hypotéka
Hypotéka
Autor: Profimedia.cz

Kdo dosáhne na hypotéku: banky zpřísnily pravidla

26. dubna 2018, 12:57 - vhz
Hypotéka
Hypotéka
Autor: Profimedia.cz
26. dubna 2018, 12:57

Z pohledu žadatelů o hypotéku nastalo v poslední době několik změn, které zhoršily dostupnost hypoték. Nová legislativa nařídila bankám důkladně prověřit, zda je klient schopen splácet. Přístup bank se při posuzování bonity liší, zvláště pak u živnostníků uplatňujících výdajový paušál.

V souvislosti s poskytnutím úvěru banka vždy posuzuje bonitu, která představuje schopnost klienta dostát svým finančním závazkům.

Nové podmínky

ČNB loni omezila u hypoték nejen takzvané LTV vyjadřující poměr mezi výší úvěru a hodnotou zástavy, banky též musejí nově vyhodnocovat poměr výše zadlužení k ročním příjmům (DTI, debt-to-income) a poměr sumy splátkových závazků k příjmům (DSTI, debt service-to-income).

V materiálu „Doporučení k řízení rizik spojených s poskytováním retailových úvěrů zajištěných rezidenční nemovitostí“ ČNB stanovila, že by parametr DTI neměl přesáhnout hodnotu 8, DSTI pak 40 procent.


Nezapomeňte: daň z nemovitosti je třeba zaplatit do konce května


Jedná se sice pouze o doporučení centrální banky, avšak banky tato pravidla respektují a postupně zapracovávají do svých postupů.

Dalším opatřením ovlivňujícím posuzování bonity je povinnost posoudit úvěruschopnost klienta, což ukládá nový zákon o spotřebitelském úvěru.

Úvěruschopnost = prokázání dostatečných příjmů

Banky hodnotí úvěruschopnost na základě porovnání příjmů a výdajů klienta a způsobu plnění dosavadních dluhů. Z toho důvodu banky ukončily poskytování bezpříjmových hypoték a vždy trvají na nějaké přijatelné metodě prokázání dostatečných příjmů.

Výpočet DTI a DSTI
Klient má 2 spotřebitelské úvěry. Na jednom je zůstatek 80 000 Kč, na druhém je zůstatek 36 000 Kč. Splátka prvního úvěru je 1600 Kč měsíčně, splátka druhého 900 Kč měsíčně. Klient žádá banku o hypotéku 1 800 000 Kč se splátkou 7000 Kč. Měsíční příjem klienta činí 26 000 Kč.
Pro účely posouzení žádosti o hypoteční úvěr bude:
- celkové zadlužení = 80 000 Kč + 36 000 Kč + 1 800 000 Kč = 1 916 000 Kč
- roční výdaje na splátky ze zadlužení = (1600 Kč + 900 Kč + 7 000 Kč) x 12 = 114 000 Kč
- roční příjem klienta = 26 000 Kč x 12 = 312 000 Kč
- DTI = 1 916 000 : 312 000 = 6,14
- DSTI = 114 000 : 312 000 = 36,5 %
Závěr: z pohledu doporučení ČNB by tedy takový klient měl dobrou šanci úvěr získat. Samozřejmě banky mají ještě další interní parametry, které hodnotí.

Budete se stěhovat a měnit trvalé bydliště?

Přečtěte si, co vás čeká


Jak se určí bonita

Mimo základní rámec posuzování bonity vymezený ukazateli DTI a DSTI a posouzením úvěruschopnosti se modely jednotlivých bank velmi různí.

Základem jsou příjmy především ze zaměstnání, případně ze samostatně výdělečné činnosti na straně jedné a výdaje na straně druhé.

Ty tvoří nejen splátky ostatních úvěrů, ale také náklady na provoz domácnosti, ať už stanovené prohlášením klienta, nebo nějakým výpočtem pomocí průměrných nákladů na osobu.

Jako dodatečné příjmy lze u většiny bank uplatnit také například příjmy z pronájmu nemovitosti, příjem na mateřské, některé typy důchodů, výživné a podobně.


Potřebujete vědět, jakou budete mít čistou mzdu?

Spočítejte si to na naší kalkulačce


Není možné jednoznačně říci, jaké kategorie nejvíce bonitu zhoršují. Přímý vliv mají výdaje na splátky úvěrů a paušální náklady na domácnost.

Pokud banky zjišťují další náklady, kupříkladu na léky nebo na kulturu, často je již neuplatňují jedna ku jedné, ale nějakým způsobem je krátí.

Hypotéka pro OSVČ

Posuzování bonity je složitější u podnikatelů, u nichž existují dvě základní situace: živnostníci, kteří uplatňují paušální výdaje, a živnostníci, kteří uplatňují skutečné výdaje.

Při uplatnění skutečných výdajů vycházejí banky pro určení čistého příjmu z daňového základu, od něhož odečtou výdaje na zdravotní a sociální pojištění a daň. V případě výdajového paušálu je pravděpodobné, že skutečné výdaje jsou o dost nižší, což většina bank zohledňuje například tím, že od základu daně již neodečítají zdravotní a sociální pojištění. Některé banky používají předanění, kdy se výsledný příjem vypočítá s nižšími výdaji, než jaké udává výdajový paušál.

Na argument „daňové optimalizace“, kdy nelze v daňovém přiznání odvodit prakticky žádný rozumný příjem, však banky neslyší. Buď ty náklady podnikatel má a potom je v pořádku je započítat, nebo je ve skutečnosti nemá, čímž ale dává najevo, že údaje v daňovém přiznání jsou zkreslené z důvodu minimalizace daňové povinnosti. To není úplně dobrý začátek pro jednání s bankou.

Příklad odlišného výpočtu čistých příjmů u živnostníka uplatňujícího výdajový paušál
Živnostník má příjem z podnikání (tržby) ve výši kolem 50 000 Kč měsíčně, za rok tedy řekněme 600 000 Kč. Uplatňuje paušální náklady ve výši 60 %. Základ daně je tedy 240 000 Kč a uhrazená daň 11 000 Kč. Nejpřísnější banka z takového daňového přiznání vypočte příjem ve výši asi 14 300 Kč měsíčně. Na opačné straně pomyslného žebříčku stojí banka, jež z totožného daňového přiznání uzná příjmy ve výši 32 500 Kč měsíčně, tedy více než dvojnásobné.

Zdroj: Gepard Finance


Čtěte také:

Reklamace koupené nemovitosti: Češi svá práva neznají a přicházejí o statisíce

Reality - ilustrační foto ( Autor: Marek Podhora, Mladá fronta )

Srovnání hypoték - přehled trhu

Banky dál přitvrzují u hypoték. Prodeje novostaveb klesají

Co obnáší půjčka na směnku? Čtěte, jak ji vystavit a vymáhat a jaké jsou druhy směnek a jejich náležitosti



Čtěte také

Události  Vojáci české armády

Platy vojáků se v příštím roce zvednou o 1500 korun

Platy vojáků by se měly od začátku roku zvýšit plošně o 1500 korun. Vojákům zařazeným do…

16. listopadu 2019

 Zuzana Čaputová a Miloš Zeman při otevření Českého domu v Bratislavě

Zeman a Čaputová otevřeli v Bratislavě Český dům

Český prezident Miloš Zeman dnes s hlavou Slovenska Zuzanou Čaputovou otevřeli v…

16. listopadu 2019

 Šéf AfD v Durynsku Björn Höcke

Heil Höcke! Šéf AfD v Durynsku děsí Německo

AfD v Durynsku přeskočila křesťanské demokraty. Její tamní šéf Björn Höcke vlastní stranu…

16. listopadu 2019

 Dálnice - ilustrační foto

U snědené dálnice. Stavělo by se, ale přestává být za co

Budou o kompletní dálniční síti snít i naši potomci za padesát let?

16. listopadu 2019

Události Stávka. Lidé v Praze během dvouhodinové celostátní generální stávky 27. 11. 1989 žádali „konec vlády
jedné strany“

Třicet let na vzestupu. Období po roce 1989 je příběhem úspěchu

Země střední Evropy, Pobaltí i část Balkánu mají za sebou tři dekády mimořádného…

16. listopadu 2019

Sdílení

Líbí se Vám tento článek?
Sdílejte ho

Hodnocení

Zaujal Vás tento článek?
Ohodnoťte ho

Počet hodnocení: 3 | Průměrné hodnocení: 5.00

Loading

Děkujeme za Vaše hodnocení

Komentáře

Finance
Mince či bankovky jsou lákavější investicí než zlato, zhodnotí se rychleji
Změnil jsem dodavatele a platím víc! I k tomu může dojít
Jak žádat o mateřskou?
Kdy letos začíná advent?
O kolik se v roce 2020 zvednou platy ve veřejné sféře?
Auta
Grafická demododávka společnosti 3M na veletrh CzechBus
VW vystavuje v Praze posla své elektrické budoucnosti. Kvóta pro ČR je už prodaná
Peugeot se vrátí do Le Mans. Deset let poté, co vytrvalostní závody opustil
Setrvačník nemusí být jen součást motoru. Lze s ním i nabíjet elektroauta, ukazuje Škoda
Ferrari Roma je kupé s parádním designem a výkonem 620 koní
Hry pro příležitostné hráče