Exkluzivita versus mainstream: nájmy na Pařížské předhánějí Příkopy

Přestože je ale Pařížská odjakživa synonymem luxusního nakupování, v žebříčcích nejdražších tříd světa se neobjevovala. Výší nájmů roky zaostávala za ulicí Příkopy. Teď se ovšem zdá, že exkluzivní bulvár s noblesní secesní architekturou lemovaný z obou stran vzrostlým stromořadím komerčnější třídu brzy předhoní.

Porevoluční historie Pařížské se začala psát v roce 1997, když tu otevřel butik Hermes a rok poté Louis Vuitton. Jak stoupala prestiž Prahy a s ní rostl počet turistů, postupně se tu usídlovaly další a další luxusní značky. Paradoxně v době krize, od roku 2008, zde otevřelo minimálně patnáct dalších světoznámých brandů jako Prada, Fendi, Jimmy Choo nebo Tiffany. Tento trend pokračuje dodnes. A snad i proto, že Pařížská není nafukovací, funguje jako ikona. Prostě není pro každého.

Exkluzivita versus mainstream

Takovou image ulice Na Příkopě zdaleka nemá. Z historického hlediska byly Příkopy tepnou, kde byli maloobchodníci vždy přítomni, a od počátku 90. let se vyvinuly do prestižní maloobchodní oblasti, ovšem zaměřené na mainstream. Jednou z prvních společností, která tam otevřela obchod, byla firma Benetton a je tu dodnes.

Příkopy nabízejí na rozdíl od Pařížské neustálý proud turistů a domácích (zhruba 70 tisíc průchozích denně oproti 20 tisícům v Pařížské), což je ideální pro značky, které těží z velké návštěvnosti: typicky Zara, Mango, H&M nebo Desigual. Za jejich obchody ovšem nemusejí nakupující do centra Prahy. Stačí zajít do lepšího „obchoďáku“ typu blízkého Palladia či Nového Smíchova nebo Centra Chodov.

Kdyby takovou nabídku na svůj „flagship store“ uslyšeli zástupci značek Rolex nebo Cartier, patrně by jen opovržlivě zvedli nosík. Nájmy na Příkopech ovšem zvedalo to, že množství značek, které tam míří, je diametrálně větší než silně omezený počet těch nejexkluzivnějších a nejvybíravějších.

Už jen procentíčka…

Poslední rok se situace mění. Ceny v obou ulicích se vyrovnaly, a podle společnosti Jones Lang LaSalle (JJL) dokonce v současné době nájmy v Pařížské předstihly Příkopy.

„Je to dáno velkým zájmem luxusních značek o Prahu, kdy poptávka přesahuje prostorové možnosti Pařížské ulice a tlačí ceny vzhůru,“ vysvětluje Blanka Vačková, vedoucí oddělení průzkumu trhu JJL. Ceny za nejlepší obchodní jednotky v Pařížské vzrostly podle dat této společnosti za posledních deset let více než na dvojnásobek původních nájmů.

V současné době se pohybují kolem 220 eur za metr čtvereční a měsíc u standardní jednotky o velikosti sto metrů čtverečních v nejlepší části ulice. Oproti tomu ceny u stejně velké jednotky v ulici Na Příkopě za totéž období zaznamenaly nárůst o přibližně 50 procent a dosahují cenové hladiny 180 eur za metr čtvereční za měsíc.

Společnost Cushman & Wakefield, která vydává celosvětový žebříček nejdražších tříd světa, je opatrnější. „Pařížská ulice Příkopy dotahuje, u obou se pohybuje nájemné kolem 200 eur za metr čtvereční. V tuto chvíli si myslím, že je stále o něco výš ulice Na Příkopě, ale jde o jednotky procent, takže pořadí nejdražší ulice města se může rychle vyměnit,“ říká Jan Kotrbáček, partner společnosti Cushman & Wakefield. V letošním žebříčku nejdražších ulic, který vyjde v polovině listopadu, bude tedy ještě za Prahu figurovat ulice Na Příkopě. Příští rok ale kdoví…

Kam dál?

„Pro nájemce ze segmentu nejluxusnější módy směřující do Pařížské fakticky neexistuje alternativa. Chtějí zachovat svou exkluzivitu, proto by do jiné lokality zkrátka nešli. Jsou značky jako Chanel či Ralph Lauren, které na českém trhu stále nejsou, protože vhodné prostory zde dosud nenalezly,“ říká Lenka Šindelářová ze společnosti Cushman & Wakefield.

Její kolega Jan Kotrbáček to potvrzuje. Transakce dělá už 15 let a na některé se stále nedostalo. „Fyzický obchod je nejlepší prezentací značky. Ta ukazuje jeho prostřednictvím svou aktuálnost, kreativitu, hravost, nabízí zákazníkovi zážitek z nákupu. Když to přeženu, lidé si dnes kupují především zážitek a produkt je suvenýr.

Proto chce řada firem nejlépe rohové domy s úžasnou architekturou na těch nejlepších místech,“ vysvětluje Kotrbáček. Praha je podle něj pro některé brandy tak významná i v rámci Evropy právě proto, že je charismatická a má genia loci.

Naopak v prémiovém segmentu značky alternativy mají. Kromě ulice Na Příkopě směřují i do moderních nákupních center. Další možnosti představuje přirozené rozšíření Příkopů ulicí 28. října a také spodní okraj Václavského náměstí, přestože na něj domácí často hledí jako na nebezpečnou a promarněnou lokalitu.

Letos na podzim tam otevře svůj první obchod v České republice módní značka Marc O’Polo. Obzory Příkop rozšíří i přestavba paláce Savarin, který by je měl propojit s Václavským náměstím a ulicemi Panskou a Jindřišskou. To v případě Pařížské mají obchodníci víceméně smůlu.

Fenomén Pařížská

Potenciál v Pařížské dost možná sráží její specifikum. Řada nebytových jednotek k pronájmu je totiž v majetku města, několik celých domů pak vlastní ministerstvo pro místní rozvoj. A řada zahraničních společností se do výběrových řízení samosprávy, která si je pořádá sama, nechce hlásit, protože je nepovažují za úplně průhledná. Spor radnice Prahy 1 s neúspěšným uchazečem v „neformálním vyjednávání“, který přebil původní nabídku od Louise Vuittona, dokonce řešil soud.

Spektrum ostatních majitelů nemovitostí je docela pestré. Domy tu vlastní skupina PPF nebo Pražská správa nemovitostí zkrachovalého bankéře Václava Skaly. Některé nemovitosti drží Italové, řada jich je stále ve vlastnictví restituentů. Pokud zahrneme i bytové jednotky, v Pařížské to trochu vypadá jako sonda do života lepší společnosti.

Rezidenci si tu pořídil třeba Andrej Babiš, šéf ČEZ Daniel Beneš, podnikatel v hazardu Milutin Perič, fotbalista Karel Poborský nebo modelka Alena Šeredová. Ale zpět k maloobchodu.

Zdroj: Cushman & Wakefield

O titul královna Pařížské soupeří manželka Zdeňka Bakaly Michaela Maláčová (firma LBM) – té se ve státních nebo městských nemovitostech nebývale daří – s bývalou ženou exministra za ODS Petra Bendla Tamarou Kotvalovou (Carollinum). Možná ale i ten luxus v Pařížské se časem trochu promění. Pokud Babiše nepřejde chuť prodávat historické státní budovy v centru města, odehraje se tu obchod desetiletí.

I pražská radnice se stane dost možná během pár let transparentnější. Značky se pak budou snažit pronajímat si jednotky víc „napřímo“ bez prostředníků. Nanejvýš pravděpodobné potom je, že Pařížská i Příkopy zůstanou obchodními tepnami s perspektivou rostoucích, nebo alespoň stabilních nájmů. Ty tu ostatně neklesaly ani během krize a poslední rok a půl letí vzhůru.

---

Čtěte také:

Zájem o luxusní zboží v Asii upadá, Pradě klesl zisk o čtvtinu

Rolls-Royce míří do Prahy, otevře showroom v Pařížské