Zmíněný fond aktuálně spravuje aktiva v hodnotě asi 20 miliard korun. Cílem nicméně je dostat se v příštích letech na 2,5násobek. Jedná se o metu ambiciózní, leč dle Medřického naprosto reálnou, neboť, jak prozradil v rozhovoru pro Euro.cz, tržby v nákupních centrech rostou a práce z kanceláře je opět „in“ – třebaže jejich podoba doznává jistých změn.
Jak byste z pohledu vašeho fondu shrnul nedávno uplynulý rok 2025?
Loňský rok byl pro nás nesmírně důležitý, protože se nám podařilo fond z hlediska jeho hodnoty výrazně navýšit – prorazili jsme do Prahy, kde jsme koupili nákupní centrum Flora a nákupní centrum Myslbek. Díky tomu se fond rázem dostal ze tří nemovitostí na pět a jeho hodnota vzrostla.
Co se týče zbylých, již existujících aktiv, evidujeme zde rostoucí trend v oblasti retailu. Naše obchodní centra navštívilo vloni nepatrně více lidí než v roce 2024 a stejně tak i tržby obchodníků byly vyšší, zhruba o tři procenta. Takže celkově šlo o velice úspěšný rok, na který doufám letos navážeme.
Je něco, co se třeba nepovedlo tak, jak jste si to původně naplánovali?
To si úplně nemyslím. Na druhou stranu je potřeba říct, že onen akviziční proces zabral docela dost času, jelikož jsme se rozhodli koupit dvě velice významné nemovitosti, které sice normálně fungovaly, ale protože se je jejich bývalý vlastník snažil už nějakou dobu prodat, tak ne všechno bylo úplně ideální. Jinými slovy, objevili jsme pár drobných kostlivců ve skříni, s kterými jsme nepočítali – zejména po té technické stránce. Ale tak už to zkrátka bývá a rozhodně se nedá říct, že by to nějak negativně ovlivnilo fond jako takový.
Jakého průměrného zhodnocení vaši investoři dosáhli a jak váš typický investor vlastně vypadá?
Jsme fond kvalifikovaných investorů, což znamená, že se u nás sdružují jak jednotlivci, tak firmy disponující většími finančními prostředky. Tito lidé a tyto subjekty obvykle investují dlouhodobě a spíše jednorázově.
Ve fondu máme dva druhy akcií: prioritní a zajišťovací. Prioritní akcie nesou pevný výnos, který je v letošním roce stanoven na 8,5 procenta ročně, zatímco v příštích dvou letech klesne na rovných osm procent. Celkový výnos našeho fondu je ještě o něco větší, nicméně tohle dokážeme našim investorům garantovat.
Jaká je hodnota aktiv, které váš fond v současnosti spravuje?
Aktuálně je to 20 miliard korun. Na tuto hodnotu jsme se dostali po akvizicích Myslbeku a Flory a samozřejmě snahou je, abychom ji dále navyšovali – ať už akvizicemi, nebo dokončením některých našich developerských projektů, které bychom následně do našeho fondu přemístili z Redstonu.
Cíl je mít ve fondu nemovitosti za asi 50 miliard korun. Než však na toto číslo dosáhneme, bude to samozřejmě ještě několik let trvat.
O něco nižší zhodnocení, o dost nižší riziko
Jakou výhodou pod vás má investování do realit a nemovitostí ve srovnání s akciemi, komoditami a dalšími běžnými investičními nástroji?
Nemovitosti lze obecně vnímat jako méně rizikovou investici. Když se podíváme na všechny možnosti, které v dnešní době investor má, tak nemovitosti jsou z hlediska rizikovosti oproti akciím, komoditám a dalším výrazně níž. Neznamená to snad, že by žádné riziko nenesly, ale je rozhodně menší. Tím spíš pokud se jedná o projekt, který funguje dlouhodobě.
V případě developmentu je to pochopitelně vždy trochu složitější, protože se čeká na to, jestli projekt skutečně dopadne přesně tak, jak bylo původně plánováno. Ale pokud už nemovitost stojí a funguje, pak to je zase mnohem bezpečnější. Což pochopitelně na druhou stanu znamená, že výnos nebude takový, jaký mohou nabízet akcie či komodity.
Dosáhnout dlouhodobě například na dvouciferné zhodnocení je u nemovitostního fondu velice složité, nicméně i tak lze nemovitosti považovat za rozumnou, bezpečnou a dlouhodobou investici, která dokáže svoji hodnotu v čase navyšovat.
Chystáte nějaké podobně významné akvizice, respektive investice i během letošního roku?
To je do značné míry otázkou poptávky a nabídky. Samozřejmě trh bedlivě sledujeme, ale na druhou stranu platí, že koupit dvě takto velké nemovitosti v takto krátkém časovém odstupu je velice náročné, jelikož onen proces převzetí chvíli trvá.
Tedy řečeno jinak, rozhodně neříkáme a priori ne, ale vše bude záležet na tom, zda se na trhu objeví něco zajímavého, jaká bude případná cena a tak podobně. Nechceme totiž přikupovat nemovitosti jen proto, aby fond rostl, ale abychom byli našim investorům schopni nabídnout skutečnou přidanou hodnotu. V tuto chvíli tedy nemám nic konkrétního, o čem bych se s vámi mohl podělit.
A jak dlouho celý tento akvírovací proces vlastně trvá? Kolik času uběhne mezi tím, když se rozhodnete něco koupit, a okamžikem, kdy se daná nemovitost stane součástí vašeho fondu?
Jsou to řádově měsíce, a někdy to může trvat ještě déle. Na začátku to zpravidla jde celkem rychle. Uděláte si přehled, dostanete se do užšího výběru… Pak ale bývá zdlouhavé zejména vyjednávání o ceně a dalších detailech prodeje. Mám-li tedy být konkrétnější, bavíme se tu o nějakých šesti až devíti měsících.
Nájemci chtějí s kancelářemi „hýbat“
Váš fond investuje primárně do komerčních nemovitostí. Jaká je aktuálně poptávka firem po kancelářských prostorech? Scénáře typu, že se pracovníci do kanceláří jen tak nevrátí, se naštěstí nenaplnily, přesto se asi váš byznys docela proměnil, že?
Určitě to máme všichni ještě ve velmi dobré paměti, covidové roky byly velice náročné. Ve chvíli, kdy se zavřela nákupní centra, tak to pro každého vlastníka bylo nesmírně složité. A stejně tak i pro ty obchodníky.
Nyní, s časovým odstupem, vidíme, že se většina ukazatelů vrátila na předcovidovou úroveň, a některé dokonce i nad ni – tedy co se kancelářských a retailových nemovitostí týče. Roste nájem, roste počet návštěvníků, zvyšují se tržby. Vidíme zde poptávku po tom, aby v nákupních centrech vznikaly služby, které tam třeba dříve nebyly.
A stejně tak i v případě kanceláří vidíme, že je zde zájem zejména o prémiové nemovitosti na vyhlášených lokalitách. Že se lidé do kanceláří vracejí, byť se třeba mění jejich struktura.
Máte připravené scénáře pro případ, že by se v dohledné době podobná pandemie opakovala? Co by to pro vás znamenalo?
To samozřejmě záleží na rozhodnutí z vyšších míst. Myslím, že jsme se všichni během pandemie naučili, jakým způsobem funguje krizové zásobování, vyzkoušeli jsme roušky, dezinfekce a tak podobně. Což jsou všechno věci, které asi do budoucna budeme schopni v případě nouze opět velice rychle obstarat.
Pokud ale někdo rozhodne, že je potřeba kanceláře a obchodní centra zavřít, tak na to se asi moc připravit nedá. Samozřejmě i nad takovými věcmi přemýšlíme a řešíme je například s pojišťovnami, každopádně všichni doufáme, že nic podobného už nikdy nenastane.
Jaké jsou trendy ze strany firem, co se požadavků na kancelářské prostory týče? I třeba právě v reakci na zkušenosti z pandemie…
Řekl bych, že se od té doby spousta věcí změnila. Nájemci prémiových kanceláří si dovolí investovat více peněz, chtějí zajímavější architekturu, lepší vybavení. Záleží jim na tom, aby byli kanceláře hezké na pohled a zároveň funkční. Na to se třeba v době před covidem takový důraz nekladl.
Zároveň se mění i samotná struktura kanceláří. Upouští se od velkých open spaců a naopak je větší zájem o prostorově menší sdílená místa, respektive sdílené kanceláře. Stejně tak mají nájemci zájem o to, aby v nemovitostech, kde sídlí, byly i nějaké doplňkové služby – ať už občerstvení, posilovna a tak podobně – a aby mohli se svými prostory nějakým způsobem „hýbat“. Aby ruku v ruce s tím, jak rostou, měli flexibilitu a mohli si kanceláře postupně upravovat. Někdy se stane, že se kvůli tomu vlastníci a nájemci dostanou do menšího sporu, ale rozhodně to není nic, co by se nedalo vyřešit.
Co je však potřeba zdůraznit, je skutečnost, že lidé do kanceláří chodit chtějí. Představa, že bude možné nadále jet na home office v takovém měřítku jako za pandemie, jak se o tom mnohdy mluvilo, se ukázala být jako lichá.
Perspektivní je každé město s alespoň 80 tisíci obyvatel
Váš fond spravuje nemovitosti v Olomouci a v Pardubicích a nově také v Praze. Co ale další krajská města? Které z nich se vám jeví jako nejperspektivnější?
Nejdříve bych chtěl zdůraznit, že jsme fond, který hodlá investovat v Česku. Do zahraničí se nedíváme. Je to vlastně i snaha, jak se odlišit. Chceme investorům nabídnout nemovitosti, které znají a které mohou navštívit.
Jsme developeři, a tak sami dobře vidíme, že prémiové komerční nemovitosti a retailové parky mohou fungovat i mimo Prahu, že mohou stát po celé republice. Samozřejmě je to celé otázka nabídky a poptávky, nicméně příležitosti tu určitě jsou – ať už v Pardubicích a Olomouci nebo třeba v Ostravě, Liberci, Plzni… Zkrátka ve všech městech, která mají alespoň mezi 80 až 100 tisíci obyvatel.
V našem případě to nefunguje tak, že bychom si vybrali město a následně do něj vstoupili. Je to celé o tom najít na daném místě lokalitu, která nám bude vyhovovat a o které budeme přesvědčeni, že nám přinese to, co od ní očekáváme.
Co rezidenční nemovitosti? O tento segment váš fond zájem nemá?
My bychom chtěli expandovat do logistiky, tedy do logistických hal a skladů a jiných špičkových průmyslových areálů. A to za účelem diverzifikace našeho portfolia. Odvětví logistiky se přeci jen chová jinak než kanceláře a retail, takže bychom díky tomu dosáhli v rámci našeho fondu jakési vnitřní rovnováhy.
Co se rezidenčního trhu týče, tento druh nemovitostí do fondu přidávat nechceme. Možná kvůli nim někdy v budoucnu vytvoříme zcela nový fond, jelikož podobné projekty v Redstonu máme, nicméně součástí fondu Max Realitní nebudou.
Poslední otázka. S jakými plány vstupujete do roku 2026?
Hlavním cílem je stabilizace, protože přeci jen obě loňské pražské akvizice byly velice náročné a nyní je potřeba se jim trochu více věnovat. Máme vlastní správcovskou firmu, a proto bychom chtěli mezi oběma nemovitosti najít co nejvíc synergií a tedy i úspor. Kromě toho se samozřejmě budeme soustředit na to, aby naše nákupní centra byla i nadále líbivá, aby do nich lidé chodili rádi a dále se zhodnocovala. A pokud by se na trhu objevila nějaká další zajímavá příležitost, určitě budeme připraveni.
