Menu Zavřít

Nájemní smlouva se uzavírá na dobu určitou i neurčitou. K jejímu prodloužení může dojít automaticky

29. 1. 2024
Doba čtení: 7 minut
Autor: Depositphotos.com/val.suprunovich

Plánujete pronajímat byt, dům nebo třeba kancelář? Pak si dejte velký pozor na obsah nájemní smlouvy. Náležitosti, které by v ní měly být uvedeny, stanovuje zákon, stejně jako některá práva a povinnosti obou smluvních stran. V případě podnájmu jsou však pravidla a podmínky užívání nemovité věci trochu jiná.

Co je to nájemní smlouva

Nájemní smlouva představuje závazný právní dokument, který mezi sebou uzavírají majitel nemovitosti (pronajímatel) a nájemce. Nájemcem se přitom rozumí osoba, jež za stanovený obnos pronajímanou nemovitou věc užívá, a to způsobem, na kterém se v dané smlouvě s pronajímatelem dohodli. V praxi se pak obvykle uzavírá:

  • nájemní smlouva na byt,
  • nájemní smlouva na dům,
  • nájemní smlouva na nebytový prostor,
  • nájemní smlouva na garáž,
  • nájemní smlouva na pozemek, a tak dále.

Práva a povinnosti pronajímatele i nájemce upravuje zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Nájemní smlouva přitom musí být na rozdíl od jiných typů smluv vždy uzavřena písemně, aby byly dostatečně chráněny obě smluvní strany. Podpisem této listiny pak nájemce vyjadřuje souhlas s veškerými podmínkami užívání předmětu nájmu.

Rozdíl mezi nájmem a podnájmem

V souvislosti s užíváním nemovitosti dochází mezi lidmi často k záměně výrazů pronájem a podnájem. Jedná se přitom o dvě odlišné věci. Pojďme si tyto pojmy blíže vysvětlit. Jak bylo výše uvedeno, k pronájmu nemovitosti dochází ve chvíli, kdy ji její majitel umožňuje užívat druhé osobě na základě nájemní smlouvy. Jedná se tedy o vztah uzavřený mezi pronajímatelem a nájemcem.

Podnájem vedle toho znamená, že dotyčný nájemce (tedy osoba, která má s majitelem předmětné nemovitosti uzavřenou nájemní smlouvu) poskytuje danou nemovitou věc nebo nějakou její část k užívání ještě třetí osobě. V takovém případě se uzavírá takzvaná podnájemní smlouva, a to mezi nájemcem a podnájemníkem.

Smlouva o nájmu bytu je přitom vždy nadřazená smlouvě podnájemní. Je důležité proto vědět, že jakmile dojde k ukončení nájemní smlouvy, automaticky je ukončen také smluvený podnájem. Je-li tak nájem sjednaný na dobu určitou, podnájemní smlouva nesmí být uzavřena na delší dobu, než je uvedená lhůta.

Co musí obsahovat nájemní smlouva

Náležitosti nájemní smlouvy jsou dány občanským zákoníkem. Pokud v dokumentu chybí některé povinné údaje, není možné smlouvu považovat za platnou. Základní informací, která se musí nacházet hned na začátku listiny, je identifikace smluvních stran. Zde je potřeba uvést jméno a příjmení, adresu trvalého bydliště, datum narození a číslo občanského průkazu pronajímatele i nájemníka.

Každá nájemní smlouva by pak dále měla obsahovat údaje o předmětu nájmu včetně podrobného popisu stavu, v jakém se daná nemovitost nacházela před podepsáním smlouvy. V případě bytu se uvádí adresa včetně čísla bytu a patra, kde se jednotka nachází, počet místností a jejich výměra, popis vybavení bytu, stav jednotky a stav měřidel energií a vody.

V rámci popisu stavu nemovitosti je vhodné přiložit ke smlouvě nebo k protokolu o předání ještě detailní fotodokumentaci, aby měl pronajímatel důkaz pro případ, že by nájemník jeho majetek jakkoliv poškodil. Kromě základních údajů o smluvních stranách a o pronajímané nemovité věci by v nájemní smlouvě mělo být definováno ještě následující:

  • doba trvání nájmu,
  • výše nájemného a jeho splatnost,
  • způsob úhrady nájemného,
  • práva a povinnosti smluvních stran,
  • okolnosti výpovědi z nájmu,
  • další ustanovení.

Pokud pronajímatel navíc vyžaduje po nájemníkovi složení vratné kauce, je potřeba výši této kauce a podmínky jejího vrácení v nájemní smlouvě také stanovit. Na konci listiny pak samozřejmě nesmí chybět datum, místo a podpis pronajímatele i nájemce.

Při sepisování nájemní smlouvy si pak dejte pozor na časté chyby. Někteří pronajímatelé se totiž mylně domnívají, že v rámci tohoto dokumentu mohou nájemci například zakázat převod trvalého bydliště na adresu pronajatého bytu. Stejně tak nemá pronajímatel ani právo diskriminovat kuřáky. Může však ve smlouvě stanovit, že je zakázáno kouřit v pronajatých prostorách, aby nedošlo ke znehodnocení majetku.

Na jakou dobu se nájemní smlouva sjednává

Nájem lze sjednat buď na dobu určitou, nebo neurčitou. Nejčastěji přitom vlastníci nemovitostí přistupují k první zmíněné variantě. Nájemní smlouva na dobu neurčitou, která tedy nemá jasně stanovené datum platnosti, se totiž nemusí vždy vyplatit, jelikož zákon stanovuje jen několik možností ukončení nájemní smlouvy ze strany pronajímatele.

Pronájem na dobu neurčitou může majitel nemovitosti ukončit v případě, že se tak s nájemcem dohodnou, či pokud se chce do daného objektu sám nastěhovat nebo jej chce pro svého manžela/manželku při rozvodu manželství. V horších případech lze nájem ukončit také ze zákonem stanovených důvodů, kam patří:

  • hrubé porušení povinností nájemce vyplývajících z nájmu,
  • odsouzení nájemce pro úmyslný trestný čin, který byl spáchán na pronajímateli nebo na členu jeho domácnosti,
  • odsouzení nájemce pro úmyslný trestný čin, který byl spáchán na osobě, která bydlí v domě, kde se nachází pronajímaný byt, nebo proti cizímu majetku nacházejícímu se v tomto domě,
  • vyklizení nemovitosti z důvodu veřejného zájmu,
  • další podobně závažné důvody.
Družstevní byty jsou na vzestupu a poptávka stále roste. Jaké výhody a nevýhody tento typ bydlení přináší?
Přečtěte si také:

Družstevní byty jsou na vzestupu a poptávka stále roste. Jaké výhody a nevýhody tento typ bydlení přináší?

Oproti tomu nájemní smlouva na dobu určitou má jasně stanovený začátek a konec platnosti. Kromě výše uvedených možností ukončení nájmu tak v tomto případě platí, že jakmile vyprší lhůta, na kterou je smlouva uzavřena, pronájem skončí. Děje se tak ale pouze za předpokladu, že si konec smlouvy pronajímatel ohlídá a nájemce po skončení uvedené lhůty vyzve k vystěhování.

Automatické prodloužení nájemní smlouvy

Jak bylo výše zmíněno, v momentě, kdy dojde k uplynutí doby, na kterou byla nájemní smlouva sjednána, je potřeba, aby pronajímatel nájemce písemně vyzval k opuštění bytu. Učinit tak přitom musí nejpozději do tří měsíců od skončení nájmu. V případě, že by to neudělal a nájemník by dále bez výzvy k vystěhování užíval byt po dobu delší než tři měsíce, automaticky by se nájemní smlouva obnovila.

Nájem se v tomto případě prodlužuje na stejně dlouhou dobu, jaká byla stanovena v předchozí nájemní smlouvě, avšak nejdéle na dva roky. Pakliže nechcete, aby k obnovování nájmu tímto způsobem docházelo, ale bojíte se, že neuhlídáte konec stanovené lhůty, pak je možné v nájemní smlouvě automatické prodloužení pronájmu explicitně vyloučit.

Dodatek k nájemní smlouvě

Jednou z možností, jak prodloužit nájem, je tedy nechat nájemce užívat byt i po skončení platnosti nájemní smlouvy (není-li to ve smlouvě vyloučeno). Pokud však chcete mít záležitost více pod kontrolou nebo potřebujete učinit nějaké změny (například upravit výši nájemného), pak je potřeba tyto úpravy provést prostřednictvím takzvaného dodatku k nájemní smlouvě.

Plánované legislativní změny

Vláda plánuje v následujícím období zavést několik důležitých změn ohledně nájmů. Asi tou nejzásadnější z nich je chystaná úprava občanského zákoníku, která má omezit opakující se vydávání krátkodobých nájemních smluv. Nájem sjednaný na kratší dobu, než jsou tři roky, by dle aktuálního návrhu mělo být možné uzavřít pouze dvakrát za sebou. Třetí a další smlouvy sjednané mezi pronajímatelem a nájemcem v rámci jedné nemovitosti by už měly být uzavřené minimálně na tři roky.

CONTENT24

Druhá změna se dotkne výše nájemného po modernizaci bytu. Občanský zákoník by měl nově umožnit pronajímateli požádat soud o zvýšení nájemného o 3,5 procenta z účelně vynaložených nákladů na renovaci. Do těchto nákladů by se přitom nezapočítávala běžná údržba. Kromě toho by měl zákon nově také nájemci umožňovat obrátit se na soud kvůli obraně proti nepřiměřenému nájemnému.

Nakonec má dle plánovaných změn také dojít k urychlení procesu vyklízení nemovitosti, a to na základě takzvaného Rozkazu k vyklizení domu nebo bytu. Aktuální situace je totiž taková, že vystěhování nájemníka může kvůli soudním průtahům a případné podané žalobě na přezkum výpovědi trvat dokonce i déle než jeden rok.

Jaké jsou náležitosti nájemní smlouvy?
Nájemní smlouva musí obsahovat určité povinné údaje, bez kterých by nemohla být považována za platnou. Na začátku listiny je potřeba uvést identifikační údaje smluvních stran, ze kterých jasně vyplývá, kdo je pronajímatel a kdo nájemce, a na konci zase nesmí chybět datum, místo a podpisy. Dále by smlouva měla obsahovat popis a stav pronajímané nemovitosti, dobu trvání nájmu, výši nájemného a způsob jeho úhrady, splatnost nájemného a tak dále.
Jak prodloužit nájemní smlouvu?
K prodloužení nájemní smlouvy může dojít dvěma způsoby. Buď tak lze učinit prostřednictvím dodatku k nájemní smlouvě, nebo se tak stane automaticky. K automatickému prodloužení dochází v momentě, kdy skončí platnost nájemní smlouvy na dobu určitou a nájemce dále užívá nemovitost po dobu tří měsíců, aniž by dostal od pronajímatele výzvu k vystěhování.
Jaký se liší pronájem a podnájem?
Pronájem je uzavírán na základě nájemní smlouvy mezi pronajímatelem a nájemcem, kdežto podnájem se sjednává prostřednictvím podnájemní smlouvy, a to mezi nájemcem a podnájemníkem. Nájemní smlouva je přitom nadřazená podnájmu, a pokud dojde k jejímu ukončení, automatiky skončí také daný podnájem.
  • Našli jste v článku chybu?

Byl pro vás článek přínosný?

Upozorníme vás na články, které by vám neměly uniknout (maximálně 2x týdně).