Nájemní smlouva
Nájemní smlouva
Autor: Profimedia.cz

Na co dát pozor u nájemní smlouvy? Problémy dělá prodloužení či dodatek

24. července 2018, 18:21 - Václav Herz
 Nájemní smlouva
Nájemní smlouva
Autor: Profimedia.cz
24. července 2018, 18:21

Kvalitní nájemní smlouva je pro nájemníka i pronajímatele základ pro úspěšný pronájem a užívání nemovitosti. Smlouva se uzavírá podle ustanovení občanského zákoníku, který ale dává účastníkům i možnost smluvní volnosti. Úskalím může být prodloužení či dodatek k nájemní smlouvě.

Nájemní smlouva uzavíraná k nemovitostem se obecně může vztahovat k pronájmu bytu, domu, kancelářských prostor, garáží a jiných objektů.

Vzor smlouvy zdarma

Doporučovanou smlouvu, uzavřenou podle ustanovení § 2235 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, si můžete zdarma stáhnout na webových stránkách ministerstva vnitra.

Kromě státní autority vzor nájemní smlouvy zdarma na internetu nabízí řada komerčních webů. Pokud se pro ně rozhodnete, je vhodné vybírat weby, se kterými sami máte dobré předchozí zkušenosti, mají dobré reference a na dané téma se specializují.

Ustanovení v rozsahu § 2235 – § 2301 občanského zákoníku jsou zvláštními ustanoveními pro nájem bytu a domu. Smluvní strany by se jimi tedy měly při sestavování smlouvy řídit.

Platný občanský zákoník je však postaven na smluvní volnosti stran. Smlouva se od zákona tedy může odchýlit, provedená úprava ale nesmí být zákonem zakázána a nesmí porušovat dobré mravy, veřejný pořádek či práva týkající se postavení osob.

Pokud tyto podmínky dodrží, je pak na smluvních stranách, co si v nájemní smlouvě upraví.


NAŠE RADA:

Jak se daní příjem z pronájmu bytu (včetně Airbnb)?


Nájemní smlouva na byt

Nejčastěji užívanou je smlouva na pronájem bytu. Základní pravidla jsou stanovena v § 2235 občanského zákoníku.

Smlouva na pronájem bytu či jiné nemovitosti nemusí být složitá, řešit však musí identifikaci obou stran, předmět a dobu nájmu, nájemné a způsob úhrady, ostatní práva a povinnosti, zánik nájmu a důležitá závěrečná ustanovení.

V některých bodech smluv se však častěji chybuje, případně ve výkladu o nich panují nejasnosti. Přečtěte si jejich výčet a bližší podrobnosti.

Smluvní strany

Základním a prvním bodem všech uzavíraných smluv musí být přesná identifikace obou smluvních stran.

Pokud se účastníci neznají, je zvlášť důležité pečlivé ověření všech údajů. To samé platí, i když se obě strany znají. Od věci nejsou ani doplňující dotazy, nejčastěji na sousedy, dobu pronajmu či důvod odchodu předchozího nájemníka.

Jaké jsou základní identifikační údaje
jméno a příjmení
adresa trvalého bydliště
datum narození
rodné číslo

Předmět nájmu

Popis předmět nájmu musí obsahovat doklad o vlastnictví pronajímatele, číslo bytové jednotky a její velikost, umístění (podlaží), číslo parcely pozemku, na kterém stavba s bytem zapsaná na listu vlastnictví stojí, včetně zápisu z příslušného katastrálního úřadu.

Účelem smlouvy je pronájem bytu a oprávnění k jeho využívání. Pronajímatel smlouvou za nájemné přenechává byt s uvedeným příslušenstvím, vybavením a zařízením k užívání nájemci, popřípadě členům jeho domácnosti. Neopomeňte tedy seznámení se se stavem bytu a jeho zařízení.

Do smlouvy či její přílohy je vhodné uvést aktuální stav vybavení při převzetí bytu do nájmu, optimální kromě popisu a výčtu je pořízení a přiložení fotodokumentace.

Pronájem na dobu určitou či neurčitou

Doba pronájmu je ve smlouvě klíčovým údajem pro majitele i nájemníka. Je třeba zdůraznit, že zájmy a názory obou stran mohou být v této záležitosti zcela odlišné.

Před uzavřením smlouvy je proto nutností přesná dohoda na tom, jak dlouho bude pronájem trvat.

Naprostá většina pronajímatelů u prvních (dosud neznámých) nájemníků upřednostňuje smlouvu na dobu určitou. Nejčastěji ji stanoví na určitou „zkušební dobu“ například na jeden rok, výjimkou pak není ani lhůta kratší či delší. V podmínkách se pak stanovuje možnost prodloužení doby trvání nájmu.

Nájemní smlouvu však můžete uzavřít i na dobu neurčitou, pokud se tak dohodnete.

Pro ochranu nájemníka je také výhodné do smlouvy zanést bod, že vás pronajimatel nemá právo kdykoliv a především bezdůvodně vystěhovat.

Pokud se pronajímatel uvedení této podmínky do smlouvy bude bránit, je třeba zbystřit a případně si možnosti pronájmu ještě prověřit.

V občanském zákoníku je také zavedeno pravidlo, že ujednají-li si smluvní strany nájem na dobu delší než 50 let, má se za to, že byl nájem sjednán na dobu neurčitou.

Prodloužení nájemní smlouvy

Platné znění občanského zákoníku umožňuje automatickou obnovu nájmu bytu. Platí pravidlo, že pokračuje-li nájemce v užívání bytu nebo jiné nemovitosti po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit a pronajímatel ho v té době nevyzve, aby byt opustil, nájem je znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednání dříve. Nejvýše však na dobu dvou let.

Ve smlouvě o pronájmu je však samozřejmě možné automatické prodlužování nájmu v zájmu ochrany majitele předem vyloučit.

Nájem na dobu určitou může obecně každá ze stran vypovědět jen v případě, že ve smlouvě byly zároveň ujednány důvody výpovědi a výpovědní doba. Záleží tedy na tom, co je sjednáno v nájemní smlouvě.

Pokud je nájemní vztah ukončen, tak jak bylo uvedeno ve smlouvě, a strany, se pak dodatečně rozhodnou v nájmu pokračovat, uzavírá se dodatek ke smlouvě, případně smlouva zcela nová.


Zvažujete koupi nemovitosti?

Spočítejte si své možnosti na hypoteční kalkulačce


Dodatek k nájemní smlouvě

Dodatek k nájemní smlouvě se může stát dokumentem, ve kterém se může skrývat chtěné i neúmyslné úskalí.

Podle občanského zákoníku může být písemně uzavřená smlouva změněna opět pouze písemnou formou. Zapamatujte si, že to platí i o dodatku k nájmu bytu. Dodatek k nájemní smlouvě tak vyžaduje písemnou formu.

Právně neobstojí uzavření dodatku k nájemní smlouvě ústním pohovorem, e-mailem, SMS či jiným komunikačním sdělením.

Rozhodně se vyplatí dodatky k nájemní smlouvě označit tak, aby bylo jasné, k jakým bodům smlouvy se vztahují a patří, například Dodatek k bodu smlouvy č.1,2…Dodatků totiž může být ke smlouvě uzavřeno postupně více.

Číslování dodatků však není podmínkou. Pokud se tak nestane, neznamená to automaticky neplatnost dodatku.

Dodatek mezi sebou uzavírají strany, které uzavřely původní nájemní smlouvu. Nevadí však, pokud za ně jedná někdo jiný, pokud kdokoli již není k dispozici. Například to platí u dědiců, na které přešla práva a povinnosti z nájemní smlouvy. To samé platí o zplnomocněných zástupcích.

Co neopomenout při sepisování dodatku ke smlouvě
identifikaci smluvních stran
text dodatku
účinnost platnosti dodatku
datum a podpisy stran

Může nastat situace, že dodatek ke smlouvě má změnit většinu ustanovení původní smlouvy, případně postupem času už může být dodatků ke smlouvě tolik, že se stanou nepřehledné. V tomto případě je vhodnější starou smlouvu zrušit a uzavřít zcela novou smlouvu.

Ukončení pronájmu

Při ukončení pronájmu se postupuje podle podmínek stanovených v konkrétní smlouvě.

Pronajímatel a nájemce ale mohou uzavřít dohodu o skončení nájmu bytu bez ohledu na to, zda byl nájem uzavřen na dobu určitou nebo neurčitou.

Vzhledem k tomu, že smlouva o nájmu bytu má být uzavřena písemně, dohoda o skončení nájmu by měla mít rovněž písemnou formu.

Nájemce je povinen odhlásit své případné trvalé bydliště z bytu do doby skončení nájmu.

TIP: Přečtěte si vše o ukončení nájemní smlouvy výpovědí či dohodou

Čtěte také:

Rezervace nemovitosti: jak nepřijít o peníze?

Kdy se platí daň z nemovitosti?

Hypotéky se zase zpřísnily. Nově vám ale půjčí stát až 2 miliony

Pozor na podvodné inzeráty na pronájem bytu

Předávací protokol k nemovitosti není povinný, rozhodně se ale jako pojistka vyplatí

Kupujete nemovitost? Pozor na zástavní právo smluvní


Čtěte také

Události  Jaroslav Barták u soudu

Lékař Barták dostal za plánování vražd a vydírání tři roky vězení

Za plánování tří vražd a vydírání dnes soud v Liberci potrestal lékaře Jaroslava Bartáka…

před 3 hodinami

 Čeští vojáci - ilustrační fotografie

Česko zaspalo, musí začít masivně zbrojit, tvrdí Babiš

Česká republika musí kvůli situaci ve světě masivně zbrojit a nabírat nové vojáky, řekl…

před 3 hodinami

ilustrační foto

Rozdupaní lososi. Tajné video odhalilo kruté zacházení s rybami v kanadském velkochovu

Pracovníci kanadské firmy Cooke Seafood v amerických sádkách zbytečně krutě zabíjeli…

před 3 hodinami

 Andrej Babiš

Glosa: Proč nejste v Sýrii? vynadal Babiš vojákům. Neposlal jste nás tam

Premiér Andrej Babiš vyčinil generalitě, proč Česká republika nevyslala své vojáky, aby…

před 3 hodinami

 Premiér Andrej Babiš

Babišův fond poprvé v zisku. Hartenberg Holding vydělal 489 milionů

Private equity fond ze svěřenského fondu premiéra Andreje Babiše se vůbec poprvé od svého…

před 3 hodinami

Sdílení

Líbí se Vám tento článek?
Sdílejte ho

Hodnocení

Zaujal Vás tento článek?
Ohodnoťte ho

Počet hodnocení: 12 | Průměrné hodnocení: 5.00

Loading

Děkujeme za Vaše hodnocení

Komentáře

Finance
Co je dobré vědět o ochranné lhůtě?
Elektrická energie zdražuje: O kolik si domácnosti připlatí a vyplatí se změna dodavatele?
Srovnání spořicích účtů, kam vložit peníze?
Jak pomůže dětem v exekuci novela insolvenčního zákona?
Jak s námi operátoři jednají? Vata to tedy není
Auta
Země elektromobilů. V Norsku mizí čerpací stanice
Kvalitní moderní ojetý vůz šetří vaši kapsu a je bezpečnější
Fiat Talento modelový rok 2020
Kupé Škoda 763 bylo rychlejší než auta VB. Skončilo fiaskem, přispělo však ke vzniku Favoritu
DB Schenker posiluje pozici v logistice pro automobilový průmysl
Hry pro příležitostné hráče