Nájemní smlouva 2021: vzor, prodloužení a dodatek? - Euro.cz

Zprávy

Přihlášení

Na co dát pozor u nájemní smlouvy? Problémy dělá prodloužení či dodatek

, Václav Herz,

Kvalitní nájemní smlouva je pro nájemníka i pronajímatele základ pro úspěšný pronájem a užívání nemovitosti. Smlouva se uzavírá podle ustanovení občanského zákoníku, který ale dává účastníkům i možnost smluvní volnosti. Úskalím může být prodloužení či dodatek k nájemní smlouvě.

Nájemní smlouva uzavíraná k nemovitostem se obecně může vztahovat k pronájmu bytu, domu, kancelářských prostor, garáží a jiných objektů.

Co by měla smlouva obsahovat?

Ať už je předmětem nájemní smlouvy byt, dům anebo nebytový prostor, aby byl dokument platný a dalo se k němu přihlížet, musí mít písemnou podobu a obsahovat tyto informace:

  • identifikaci účastníků,
  • předmět nájmu,
  • cenu a způsob úhrady nájemného,
  • dobu pronájmu,
  • práva a povinnosti obou stran,
  • zánik smlouvy,
  • závěrečná ustanovení (podpis a datum, kdy smlouva nabývá platnosti).

Vzor smlouvy zdarma

Doporučovanou smlouvu, uzavřenou podle ustanovení § 2235 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, si můžete zdarma stáhnout na webových stránkách ministerstva vnitra.

Kromě státní autority vzor nájemní smlouvy zdarma na internetu nabízí řada komerčních webů. Pokud se pro ně rozhodnete, je vhodné vybírat weby, se kterými sami máte dobré předchozí zkušenosti, mají dobré reference a na dané téma se specializují. Ustanovení v rozsahu § 2235 – § 2301 občanského zákoníku jsou zvláštními ustanoveními pro nájem bytu a domu. Smluvní strany by se jimi tedy měly při sestavování smlouvy řídit.

Platný občanský zákoník je však postaven na smluvní volnosti stran. Smlouva se od zákona tedy může odchýlit, provedená úprava ale nesmí být zákonem zakázána a nesmí porušovat dobré mravy, veřejný pořádek či práva týkající se postavení osob. Pokud tyto podmínky dodrží, je pak na smluvních stranách, co si v nájemní smlouvě upraví.


NAŠE RADA:

Jak se daní příjem z pronájmu bytu (včetně Airbnb)?


Nájemní smlouva na byt

Nejčastěji užívanou je smlouva na pronájem bytu. Základní pravidla jsou stanovena v § 2235 občanského zákoníku. Smlouva na pronájem bytu či jiné nemovitosti nemusí být složitá, řešit však musí identifikaci obou stran, předmět a dobu nájmu, nájemné a způsob úhrady, ostatní práva a povinnosti, zánik nájmu a důležitá závěrečná ustanovení.

V některých bodech smluv se však častěji chybuje, případně ve výkladu o nich panují nejasnosti. Přečtěte si jejich výčet a bližší podrobnosti.

Smluvní strany

Základním a prvním bodem všech uzavíraných smluv musí být přesná identifikace obou smluvních stran.

Pokud se účastníci neznají, je zvlášť důležité pečlivé ověření všech údajů. To samé platí, i když se obě strany znají. Od věci nejsou ani doplňující dotazy, nejčastěji na sousedy, dobu pronajmu či důvod odchodu předchozího nájemníka.

Jaké jsou základní identifikační údaje
jméno a příjmení
adresa trvalého bydliště
datum narození
rodné číslo

Předmět nájmu

Popis předmět nájmu musí obsahovat doklad o vlastnictví pronajímatele, číslo bytové jednotky a její velikost, umístění (podlaží), číslo parcely pozemku, na kterém stavba s bytem zapsaná na listu vlastnictví stojí, včetně zápisu z příslušného katastrálního úřadu.

Účelem smlouvy je pronájem bytu a oprávnění k jeho využívání. Pronajímatel smlouvou za nájemné přenechává byt s uvedeným příslušenstvím, vybavením a zařízením k užívání nájemci, popřípadě členům jeho domácnosti. Neopomeňte tedy seznámení se se stavem bytu a jeho zařízení.

Do smlouvy či její přílohy je vhodné uvést aktuální stav vybavení při převzetí bytu do nájmu, optimální kromě popisu a výčtu je pořízení a přiložení fotodokumentace.

Pronájem na dobu určitou či neurčitou

Doba pronájmu je ve smlouvě klíčovým údajem pro majitele i nájemníka. Je třeba zdůraznit, že zájmy a názory obou stran mohou být v této záležitosti zcela odlišné. Před uzavřením smlouvy je proto nutností přesná dohoda na tom, jak dlouho bude pronájem trvat.

Naprostá většina pronajímatelů u prvních (dosud neznámých) nájemníků upřednostňuje smlouvu na dobu určitou. Nejčastěji ji stanoví na určitou „zkušební dobu“ například na jeden rok, výjimkou pak není ani lhůta kratší či delší. V podmínkách se pak stanovuje možnost prodloužení doby trvání nájmu. Nájemní smlouvu však můžete uzavřít i na dobu neurčitou, pokud se tak dohodnete.

Pro ochranu nájemníka je také výhodné do smlouvy zanést bod, že vás pronajímatel nemá právo kdykoliv a především bezdůvodně vystěhovat. Pokud se pronajímatel uvedení této podmínky do smlouvy bude bránit, je třeba zbystřit a případně si možnosti pronájmu ještě prověřit.

V občanském zákoníku je také zavedeno pravidlo, že ujednají-li si smluvní strany nájem na dobu delší než 50 let, má se za to, že byl nájem sjednán na dobu neurčitou.

Máte nájem na dobu určitou nebo neurčitou?

Prodloužení nájemní smlouvy 2021

Platné znění občanského zákoníku umožňuje automatickou obnovu nájmu bytu. Platí pravidlo, že pokračuje-li nájemce v užívání bytu nebo jiné nemovitosti po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit a pronajímatel ho v té době nevyzve, aby byt opustil, nájem je znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednání dříve. Nejvýše však na dobu dvou let.

Ve smlouvě o pronájmu je však samozřejmě možné automatické prodlužování nájmu v zájmu ochrany majitele předem vyloučit. Nájem na dobu určitou může obecně každá ze stran vypovědět jen v případě, že ve smlouvě byly zároveň ujednány důvody výpovědi a výpovědní doba. Záleží tedy na tom, co je sjednáno v nájemní smlouvě.

Pokud je nájemní vztah ukončen, tak jak bylo uvedeno ve smlouvě, a strany, se pak dodatečně rozhodnou v nájmu pokračovat, uzavírá se dodatek ke smlouvě o nájmu, případně smlouva zcela nová.


Zvažujete koupi nemovitosti?

Spočítejte si své možnosti na hypoteční kalkulačce


Dodatek k nájemní smlouvě 2021

Dodatek nájemní smlouvy se může stát dokumentem, ve kterém se může skrývat chtěné i neúmyslné úskalí. Podle občanského zákoníku může být písemně uzavřená smlouva změněna opět pouze písemnou formou. Zapamatujte si, že to platí i o dodatku k nájmu bytu. Dodatek k nájemní smlouvě tak vyžaduje písemnou formu.

Právně neobstojí uzavření dodatku k nájemní smlouvě ústním pohovorem, e-mailem, SMS či jiným komunikačním sdělením. Rozhodně se vyplatí dodatky k nájemní smlouvě označit tak, aby bylo jasné, k jakým bodům smlouvy se vztahují a patří, například Dodatek k bodu smlouvy č.1,2…Dodatků totiž může být ke smlouvě uzavřeno postupně více.

Číslování dodatků však není podmínkou. Pokud se tak nestane, neznamená to automaticky neplatnost dodatku. Dodatek mezi sebou uzavírají strany, které uzavřely původní nájemní smlouvu. Nevadí však, pokud za ně jedná někdo jiný, pokud kdokoli již není k dispozici. Například to platí u dědiců, na které přešla práva a povinnosti z nájemní smlouvy. To samé platí o zplnomocněných zástupcích.

Co neopomenout při sepisování dodatku ke smlouvě
identifikaci smluvních stran
text dodatku
účinnost platnosti dodatku
datum a podpisy stran

Může nastat situace, že dodatek ke smlouvě má změnit většinu ustanovení původní smlouvy, případně postupem času už může být dodatků ke smlouvě tolik, že se stanou nepřehledné. V tomto případě je vhodnější starou smlouvu zrušit a uzavřít zcela novou smlouvu.

Ukončení pronájmu

Při ukončení pronájmu se postupuje podle podmínek stanovených v konkrétní smlouvě. Pronajímatel a nájemce ale mohou uzavřít dohodu o skončení nájmu bytu bez ohledu na to, zda byl nájem uzavřen na dobu určitou nebo neurčitou.

Vzhledem k tomu, že smlouva o nájmu bytu má být uzavřena písemně, dohoda o skončení nájmu by měla mít rovněž písemnou formu. Nájemce je povinen odhlásit své případné trvalé bydliště z bytu do doby skončení nájmu.

Na co si dát při sjednání  nájmu pozor?

Někteří pronajímatelé mají ve zvyku svým nájemníkům zakazovat věci, na které ze zákona nemají právo. Stejně tak se tak i nájemníci často ptají na věci, na které souhlas majitele nepotřebují a skutečnosti, které by měli ohlašovat, nehlásí. Týká se to například přihlášení k trvalému bydlišti. K tomu, abyste pronajaté místo ohlásili za místo trvalého pobytu, majitele objektu nepotřebujete. Co byste naopak hlásit měli, jsou další osoby, které s vámi v pronajatém bytě budou bydlet, přičemž osoby blízké majitel odmítnou nemůže.

Problém často nastává také v případě kuřáků. Ačkoli je zákaz kouření v objektu často podmínkou, ve skutečnosti se proti kouřícím nájemníkům nemůže majitel nijak bránit. Podobně je tomu i s domácími zvířaty. Jejich výskyt v objektu byste majiteli sice měli předem nahlásit, zakázat vám je však nemůže.

Pozor si rovněž dejte na vstup majitele do bytu. Může tak učinit pouze ve třech případech, a to pokud se jedná o urgentní situaci, vyžaduje-li to technický stav nemovitosti anebo vám končí smlouvá a on byt potřebuje ukázat novým zájemcům.

Co by měla nájemní smlouva obsahovat?

Ať už je předmětem nájemní smlouvy byt, dům anebo nebytový prostor, aby byl dokument platný a dalo se k němu přihlížet, musí mít písemnou podobu. Měl by navíc obsahovat identifikaci účastníků, předmět nájmu, cenu a způsob úhrady nájemného, dobu pronájmu, práva a povinnosti obou stran, zánik smlouvy a závěrečná ustanovení (podpis a datum, kdy smlouva nabývá platnosti).

Jak je to s prodloužením nájemní smlouvy?

Pokud byla smlouva sjednaná na dobu neurčitou, prodloužení nájemní smlouvy nebude třeba. V případě, že máte nájem sjednaný na určitou dobu, typicky třeba na rok, platí pravidlo o automatickém prodloužení. To konkrétně znamená to, že pokračuje-li nájemce v užívání bytu nebo jiné nemovitosti po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit a pronajímatel ho v té době nevyzve, aby byt opustil, nájem je znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve.

Jakou podobu musí mít dodatek k nájemní smlouvě?

Podle občanského zákoníku může být písemně uzavřená smlouva změněna opět pouze písemnou formou, to tedy znamená, že písemnou formu musí mít i dodatek. Právně neobstojí uzavření dodatku k nájemní smlouvě ústním pohovorem, e-mailem, SMS či jiným komunikačním sdělením. Rozhodně se vyplatí dodatky k nájemní smlouvě označit tak, aby bylo jasné, k jakým bodům smlouvy se vztahují a patří. Těchto dokumentů totiž může být ke smlouvě uzavřeno postupně více. Dodatek mezi sebou uzavírají strany, které uzavřely původní nájemní smlouvu.

Na co si dát při sjednání nájmu pozor?

Jako první si rozhodně zkontrolujte, zda smlouva obsahuje veškeré informace, které by obsahovat měla. Následně se zaměřte na to, zda se vám pronajímatel nesnaží zakazovat něco, na co nemá právo. Svolení nepotřebujete například k přítomnosti domácích mazlíčků, kouření v objektu ani k přihlášení k trvalému bydlišti na adrese pronajatého bytu. Zakázat vám nemůže ani spolubydlící, pokud se jedná o osobu blízkou.