V době celosvětového rozmachu e-commerce segmentu, kdy se i potraviny běžně nakupují online, rostou přirozeně nároky na efektivitu a flexibilitu doručování. To zvyšuje poptávku po vhodně lokalizovaných logistických a skladových prostorech, zejména v okolí hustě obydlených oblastí.
Nedostatek volných průmyslových pozemků, rostoucí ceny půdy a tlak na zahušťování městské zástavby developerům tyto jejich záměry značně ztěžují, což ale na druhou stranu znamená, že dochází k akceleraci výstavby vícepodlažních průmyslových a logistických budov.
Dle některých lidí z oboru je toto „game changer“ z hlediska využívání prostoru. Ještě donedávna byl sice takový směr výsadou především asijských megapolí, nyní se ale čím dál rychleji rozšiřuje i do dalších částí světa, včetně Česka, kde v současnosti vzniká vůbec první dvoupodlažní hala svého druhu. Řeč přitom není o multi-level skladech s výtahem jako spíše o dvou a více skladech postavených na sobě, s vlastní nájezdovou rampou a nakládacími doky.
„Ve světě, zejména v Asii, jsou vícepodlažní sklady relativně běžné, kvůli extrémním cenám pozemků. Stavbou do výšky se podstatným způsobem zlepší ekonomika projektu. V Evropě se s nimi příliš nesetkáváme a zmiňovaný český ‚doubledecker‘ je opravdu specialitka. Technologicky to realizovatelné je a ekonomicky to dává smysl, kde to ale v praxi naráží, jsou výškové limity dané územním plánem,“ komentuje zmíněný trend šéf výstavby českého týmu P3 Ondřej Hráský.
Prostor jako nová komodita
V Číně, Japonsku, Singapuru, Hongkongu nebo v Jižní Koreji nejsou vícepodlažní průmyslové haly zdaleka ničím novým. Jde o stavby se třemi až osmi patry, výjimečně však dosahují až dvaceti. Výstavba do výšky umožňuje efektivní využití každého metru čtverečního a zachování cenné půdy pro jiné účely, přičemž v těchto případech jsou developeři ochotní investovat do technologicky náročnějších řešení s vidinou vyšších výnosů z nájmu v prémiových lokalitách.
„Náklady na výstavbu vícepodlažní haly jsou přibližně o 25 procent vyšší na metr čtvereční GLA (Gross Leasable Area, tedy celková pronajímatelná plocha skladu, pozn. red.) oproti klasickému řešení. Tato investice se ale částečně vrací úsporou na velikosti pozemku nebo efektivnější infrastruktuře,“ podotýká ředitel výstavby CTP pro Jihomoravský kraj Michal Dospěl.
V rámci USA lze podobné projekty nalézt u měst jako Seattle, New York nebo San Francisco. Další jsou v australském Sydney nebo evropských metropolích, třeba v Paříži, u londýnského letiště Heathrow či v amsterodamském přístavu. Jde o reakci na stále složitější situaci na trhu s průmyslovými nemovitostmi v okolí velkých aglomerací a extrémně vysoké ceny pozemků.
„Nájemní smlouvy v takto koncipovaných halách bývají zpravidla spojeny s dlouhodobým závazkem v délce alespoň deset až dvacet let. Důvodem jsou vysoké náklady na výstavbu, která vyžaduje specifické technologické postupy a přizpůsobení prostor konkrétním potřebám nájemce,“ říká vedoucí oddělení industriálních nemovitostí společnosti Knight Frank Markéta Vrbasová.
Inspirace a zkušenosti ze zahraničí
Podobné sklady ve světě využívají i firmy, které působí také v Česku. Například Gebrüder Weiss provozuje již od roku 2016 vícepodlažní sklad v Singapuru, kde je toto řešení běžné. „Sklady zde mají typicky tři až pět podlaží a disponují rampou, po níž mohou nákladní vozy s kontejnery vyjet k jednotlivým podlažím a získat tak přímý přístup ke každému z nich,“ popisuje obchodní a marketingový ředitel Gebrüder Weiss ČR Jan Kodada.
Uvedená stavba má pět podlaží a nabízí přibližně 73 200 čtverečních metrů skladové plochy, z nichž firma nyní využívá zhruba 6 300 metrů: „Máme certifikaci od celní správy Singapuru k provozování skladu v rámci režimu ‚Zero GST Scheme‘, tedy bez daně z přidané hodnoty. Jde o takzvaný vázaný sklad, přičemž tento režim umožňuje našim evropským zákazníkům využívat ho jako regionální distribuční centrum, aniž by při skladování museli platit daň ze zboží a služeb.“
Také společnost CTP má zkušenosti ze zahraničí, konkrétně třeba z Nizozemska. Její projekt CTPark Amsterdam City ve čtvrtém nejrušnějším evropském přístavu je největším vícepodlažním logistickým „centrem poslední míle“ v zemi. Komplex o ploše více 120 tisíc čtverečních metrů je navržen jako multimodální uzel s přímým napojením na vodní i dálniční dopravu, přičemž třeba do centra města je to pouhých sedm minut lodí. Park také umožňuje bezemisní logistiku.
Česká premiéra
Právě zmíněný amsterodamský projekt se stal inspirací pro první dvoupodlažní logistickou halu v Česku, kterou staví v areálu bývalého Zetoru v Brně-Líšni společnost CTP. Jde o průmyslový objekt, jenž po dokončení na konci letošního roku nabídne téměř 50 tisíc čtverečních metrů flexibilních prostorů pro výrobu, logistiku a služby. Objekt je konstrukčně navržen pro vysoké zatížení, částečně zapuštěn do svahu a připraven na náročnější výrobní technologie i automatizaci.
Každé patro má navíc samostatný vjezd i nakládací rampy pro nákladní dopravu, což umožní nezávislý provoz, přičemž už nyní je přes 40 procent plochy pronajato. Zároveň tento „doubledecker“ nabídne řadu udržitelných řešení od využití odpadního tepla ze spalovny SAKO Brno přes zelenou infrastrukturu až po nabíjecí stanice pro elektromobily. Také značná část demoličního odpadu z původní haly byla znovu využita při výstavbě, například formou betonového recyklátu do skladeb komunikací a průmyslových podlah.
„Doubledecker v Brně je odpovědí na výzvy, které dnes řeší každé větší město – jak efektivně využít omezený prostor, zachovat charakter místa a zároveň nabídnout špičkové zázemí pro výrobu a technologie. Není to experiment, ale promyšlený krok vycházející ze zkušeností ze zahraničí,“ uvádí šéf CTP Česká republika Jakub Kodr. A firma chce s podobnými projekty pokračovat, jak potvrzuje Dospěl, který dodává, že aktuálně firma vyhodnocuje v tuzemsku další vhodné lokality.
V Česku sice najdeme i další vícepodlažní haly, ale nejde o výše zmíněné sklady se samostatnými nájezdy. Navíc vznikají výhradně jako individuální projekty pro konkrétní klienty. „Příkladem může být čtyřpatrový sklad Amazonu v Kojetíně o rozloze 187 tisíc čtverečních metrů či nově budovaná hala pro H&M v Chebu s výměrou 230 tisíc metrů,“ uzavírá Vrbasová.
