Přísnější hypotéky mohou přibrzdit prodeje investičních bytů. ČNB od dubna mění pravidla

Od letošního 1. dubna začnou na doporučení České národní banky platit přísnější pravidla pro hypotéky na investiční byty, tedy typicky na třetí a každou další nemovitost pořizovanou na úvěr. U těchto půjček má být nově maximální LTV (poměr výše úvěru k zástavní hodnotě nemovitosti) v 70procentní výši, takže kupující bude muset mít alespoň 30 procent vlastních prostředků.

Právě to představuje poměrně zásadní změnu, protože dosud se běžně financovalo až kolem 80 procent hodnoty nemovitosti. Ke zpřísnění podmínek navíc dojde i u ukazatele DTI (poměr výše celkového zadlužení žadatele o úvěr a výše jeho čistého ročního příjmu), který by nově neměl překročit sedminásobek ročního čistého příjmu žadatele.

Důležitý je přitom fakt, že investiční byt není definován typem stavby ani jejím stářím. Z pohledu trhu i financování jde jednoduše o jakoukoli obytnou nemovitost pořizovanou nikoli pro vlastní bydlení, ale jako investici. V praxi tedy může jít jak o novostavbu, tak o starší byt určený k pronájmu nebo rekonstrukci s následným prodejem.

Počet hypoték se letos výrazně zvýšil

Nová pravidla dle odborníků ovlivňují chování investorů už několik měsíců. Mnozí z nich se totiž snaží uzavřít financování ještě před dubnovým zpřísněním, což potvrzují i oficiální data, podle nichž bylo letos v lednu a únoru uzavřeno o 40 procent hypoték více než loni ve stejnou dobu.

„U části klientů jsme viděli snahu stihnout nákup ještě za stávajících podmínek, protože od dubna bude potřeba více vlastních zdrojů a přísnější bude i posouzení celkového zadlužení. Z pohledu developera to není překvapivé. Pokud trh dopředu ví o regulační změně, část poptávky se přirozeně přesune dopředu. Opatření byla komunikována už během podzimních měsíců, takže je logické, že se od té doby objem hypoték mírně zvýšil,“ řekl šéf developerské společnosti Neocity Oded Ber.

Přečtěte si také:

V Praze je nedostatek rodinných bytů. Převládají malé jednotky pro páry, jednotlivce a investory

Podíl investorů na českém nemovitostním trhu rozhodně není zanedbatelný. Podle analýz developerů zajišťují u nákupů nových bytů v Praze až 40 procent všech transakcí, přičemž u bytových jednotek o dispozicích 2+kk či menších 1+kk může investiční poptávka tvořit dokonce většinu kupujících.

Dojde k mírnému propadu prodejů

Jak konkrétně se tuzemský trh po dubnovém zpřísnění podmínek změní? Dle odborníků dojde v krátkodobém horizontu pravděpodobně k mírnému zpomalení tempa prodejů, a to především u klientů, kteří nákup stavěli na vyšší finanční páce.

„Podle odhadů České národní banky i dat České bankovní asociace se opatření týká relativně malé části trhu, přičemž odhad dopadu regulace na specifickou část trhu se pohybuje kolem devíti procent objemu nových hypoték. Nejde tedy o změnu, která by trh zásadně zastavila, spíše o určité ochlazení části investiční poptávky. V Praze navíc stále působí silný strukturální faktor v podobě omezené nabídky nových bytů a dlouhodobě vysoké poptávky, takže výrazný propad prodejů neočekáváme,“ shrnul Ber.

Přečtěte si také:

Hypotéky levnější nebudou, impulzů k jejich zdražení je s rostoucím zadlužováním státu celá řada, varuje šéf Partners Banky Ditz

Šéf Neocity zároveň doplnil, že část investorů může odložit nákup dalšího bytu, přesunout se více do nákupů za vlastní kapitál nebo být selektivnější v tom, jaký produkt a lokalitu zvolí: „Pro developery to může znamenat o něco větší důraz na byty pro koncové uživatele a současně větší tlak na to, aby investičně atraktivní byly jen opravdu dobře navržené menší byty v silných lokalitách.“

Investoři by měli být obezřetní

Na další možné dopady dubnových změn upozornil Jakub Šolar, obchodní ředitel realitní kanceláře Maxima Reality. Podle něj bude důležitý i symbolický význam nových pravidel. „Jde o signál, že regulátor vývoj na realitním trhu pozorně sleduje. Toto drobné popostrčení lze interpretovat jako obezřetnost nad současným vývojem trhu, které by neměli investoři při posuzování rizikovosti svých investic nechat bez povšimnutí,“ prohlásil.

Že by se růst cen nemovitostí měl v nejbližším období zastavit, je podle Šolara i přes výše uvedené tvrzení velmi nepravděpodobné. Zároveň ale nelze ani očekávat, že současná dynamika na trhu vydrží dlouhodobě bez jakýchkoli změn – to proto, že příjmy domácností aktuálně rostou pomaleji než ceny realit.

Přečtěte si také:

Přes 160 bytů s obsazeností 97 procent. Když víte, jak na to, nemusíte se ani zvednout od stolu, říká investor do nemovitostí Kořenek

„Namísto jednoduché extrapolace minulého vývoje je nyní zásadní klást větší důraz na detailní analýzu konkrétní investice a její posouzení v kontextu finanční situace investora, jeho rizikového profilu a investičního horizontu. Investice do nemovitostí může i nadále dávat smysl, neměla by však být vnímána jako automatická sázka na jistotu,“ uzavřel Šolar.