Vlastnit dům u moře už není jen výsadou boháčů. I běžný panelák v Brně nebo Praze dnes může být vstupenkou k vlastnímu útočišti na řeckém ostrově nebo apartmánu kousek od chorvatské či španělské pláže. To všechno jsou místa, kam Češi nejenže rok co rok míří houfně na letní dovolenou, ale kde v poslední době také čím dál častěji nakupují nemovitosti. Mnohdy v takových zemích totiž vyjdou levněji než nějaký podobný objekt v tuzemsku. Tedy řečeno jinak, hodnota panelákového bytu u nás dnes může zajistit s přehledem financování vlastní nemovitosti u moře.
„Trend vývoje cen nemovitostí v Česku je jasný. Zejména v Praze, Brně a krajských městech ceny silně rostou. V průměru zdražily nabídkové ceny bytů v prvním čtvrtletí meziročně o 18 procent. Nahoru je mimo jiné žene odložená poptávka z let 2022 a 2023 společně s apetitem investorů. Zdražují i panelákové byty, někde až o 20 až 30 procent,“ říká Libor Vojta Ostatek, hypoteční expert ze společnosti Broker Trust.
Chytré financování
Problém je, že s běžnou hypotékou člověk při koupi nemovitosti v zahraničí ve většině bank narazí, i když by jeho příjmy a bonita za jiných okolností stačily. Výjimku v tomto ohledu představuje Oberbank, která jako jedna z mála umožňuje českým klientům financovat nemovitost na Slovensku, Rakousku a i v některých částech Bavorska. Aktuálně má sice trochu vyšší sazby kolem 4,94 procenta (průměrná výše sazby v Česku činila dle ČBA Hypomonitoru 4,6 procenta, pozn. red.), ale za cenu flexibility a možnosti ručit zahraniční nemovitostí.
Podle Ostatka tuzemské banky zahraniční reality do zástavy běžně neberou, protože nefunguje přenositelnost zástavního práva přes hranice. „A zahraniční banky se zase budou zdráhat přidělit úvěr cizinci, který u nich nemá platební historii. Často na takový problém narážejí i lidé, kteří v dané zemi žijí třeba i deset let,“ doplňuje.
Pro ty, kdo nemají dostatečnou hotovost na koupi středomořské nebo alpské reality, však existuje jiná, dostupnější cesta. Mohou využít nemovitost, kterou v Česku vlastní, jako zástavu pro klasickou účelovou hypotéku. Díky tomu lze získat úvěr se stejnými podmínkami, jako by nakupovali nemovitost v tuzemsku, přičemž i nadále zůstávají majiteli daného bytu či domu a mohou jej běžně využívat.
Parametry běžné hypotéky
Zmíněné financování zahraniční nemovitosti dnes nabízejí dvě banky – tou první je ČSOB Hypoteční banka, druhou AirBank. ČSOB Hypotéku bez hranic lze získat od 500 tisíc korun, přičemž vedle samotné koupě je možné takto financovat i zahraniční rekonstrukci nebo výstavbu. Zároveň je možné využít až 30 procent z úvěru na vybavení.
Láká vás pořízení nemovitosti v zahraničí?
„Kromě standardního poradenství v oblasti financování a potřebných dokumentů dokáže ČSOB poskytnout i další služby. Umí propojit žadatele s realitním portálem Igluu, který spolupracuje s agenturami jako Century 21, ERA Reality či EVROPA, které zahraniční nemovitosti nabízejí,“ popisuje dostupné služby mluvčí banky Monika Hořínková a dodává, že nejoblíbenější destinací pro zahraniční bydlení je zejména Španělsko, dále pak Itálie, Albánie, Slovensko či Chorvatsko, ba dokonce i exotičtější místa jako Thajsko, Kypr nebo Kapverdy.
Další možností je již zmíněná Air Bank, která financování nemovitostí v zahraničí začala nabízet jako doplňkovou variantu před dvěma lety. „Průměrná hypotéka na zahraniční nemovitost činí 3,3 milionu korun a poskytujeme ji za standardních podmínek,“ uvádí vedoucí hypotečních služeb Marek Richter.
To potvrzuje i šéf společnosti Hypodům Radek Vachulka: „Oproti zástavě tuzemské nemovitosti lze získat u banky až 80 procent její hodnoty. V případě bytu v hodnotě šest milionů korun tak lze získat financování až 4,8 milionu korun. A to se splatností až na 30 let a aktuálně s úrokovou sazbou okolo 4,4 procenta.“ Část úvěru je navíc možné poskytnout i neúčelově, což může posloužit na úhradu provizí, právních služeb nebo daní souvisejících s nákupem v cizině.
Neúčelová varianta
U ostatních bank lze využít takzvanou americkou hypotéku, což je úvěr téměř na cokoli, přičemž bance se dá do zástavy nemovitost v Česku. „V případě americké hypotéky banky přidělí peníze nejvýše do 70 procent hodnoty zastavené nemovitosti, maximální splatnost je dvacet let a úvěrové sazby se pohybují o půl až jedno procento výše než u klasické hypotéky,“ zmiňuje Vachulka.
Že je cesta k vlastní nemovitosti v zahraničí pro mnoho lidí mnohem schůdnější než před lety, potvrzuje i současný zájem o nákup realit třeba v již zmíněné Albánii. „Vybavený byt po rekonstrukci o velikosti 2+kk zhruba 100 metrů od moře se dá pořídit od 2,5 milionu korun, ovšem větší 3+kk už vyjde zhruba na čtyři miliony,“ vyčísluje jednatel společnosti Myalbania.cz Ondřej Tóth s tím, že roste i podíl nemovitostí financovaných hypotékou. Zatímco před pěti lety lidé to byla pouhá pětina, dnes se tento ukazatel zvýšil na čtyřicet procent.
Započítejte i další náklady
Co odborníci lidem vřele doporučují, je spolupracovat při nákupu nemovitosti v zahraničí s renomovanými realitními a právními kancelářemi. Cena za provize či právní služby se násobně vyplatí v případech, kdy se člověk vyhne různým nástrahám, jako je například nevyjasněné vlastnictví nemovitosti a podobně.
Konkrétně třeba v kanceláři RE/MAX Lusso, jež se zaměřuje na prodej nemovitostí ve Španělsku, dokážou pomoci i s takzvanou eurohypotékou. „V současné době se hypotéky v eurech pohybují v rozmezí 4,1 až 4,6 procenta a kupující si obvykle nechávají srovnat nabídku refinancování na již vlastněnou nemovitost v Česku s nabídkou eurohypotéky. Polovina z nich potom využívá hypoteční financování v eurech,“ objasňuje majitelka uvedené realitky Lucie Krajná.
Existuje však i řada praktických faktorů, na které je třeba si dát pozor. „V ideálním případě by si měl každý zájemce nemovitost prohlédnout osobně a zvážit mimo jiné i energetickou náročnost budovy, náklady na její provoz a údržbu, daně spojené s vlastněním nemovitosti v dané zemi, dostupnost služeb nebo lékařské péče i mimo dovolenkovou sezonu,“ uzavírá Ostatek.
