Esej: Levné peníze, drahé byty

Základní příčinou divokého růstu cen bytů jsou extrémně nízké úrokové sazby, které nutí bohaté lidi investovat do nemovitostí.

V Barceloně vyvlastnili první byt, v Berlíně činžák a chystají se zastropovat a zmrazit nájmy. V Praze část levicových politiků chystá hon na lidi nechávající ležet ladem byty, které vlastní. Z prudce zdražujícího bydlení je politika, která žene vodu na socialistické mlýny. A to po celé Evropě.

Takže nejde zdaleka o náš tisíckrát propíraný problém se stavebním řízením a nefunkčními úřady. Ty situaci v Česku bezpochyby zhoršují, nicméně jádro pudla leží někde úplně jinde. Zmiňováno je jen některými ekonomy a ještě dost opatrně, protože nabourává mýtus úspěšného zvládnutí finanční a dluhové krize. Navíc nepříjemně připomíná to, co se před poslední velkou recesí dělo ve Spojených státech.

Základní příčinou divokého růstu cen nemovitostí jsou totiž extrémně nízké úrokové sazby udržované centrálními bankami po příliš dlouhou dobu, navíc doplňované ještě různými metodami kvantitativního uvolňování. Je nesporné, že centrální banky máme od toho, aby používaly své nástroje k vyhlazování hospodářského cyklu. Když se ekonomika rozjede vyšší rychlostí, než na jakou je konstruována, zatáhne se za brzdu. Když spadne pod svůj potenciál, přihodí se pod kotel. Tak to funguje už hezkých pár desetiletí jako svým způsobem sociální politika pomáhající udržovat společenský smír.

Při poslední krizi se však zejména v Evropě stalo něco jiného než při předchozích mělkých cyklech. Hluboký propad ekonomiky po spuštění finanční krize v USA odkryl fatální strukturální problémy v mnoha zemích Evropy, zejména na onom pověstném jižním křídle. Nízká výkonnost kombinovaná s hypertrofovanými sociálními systémy, neefektivní správou daní, úplně ztuhlým trhem práce a dalšími problémy při vysokém státním dluhu hrozila katastrofou v evropském finančním systému a pádem eura.

Šéf Evropské centrální banky Mario Draghi pronesl památnou větu, že nenechá padnout společnou měnu, srazil sazby do záporných hodnot a spustil rotačky. Měnová politika sloužila k tomu, že staré hříchy byly zčásti splacené na úkor výnosů z úspor obyvatel celé eurozóny a vlády dostaly čas na reformy.

Katastrofa byla odvrácena, i kdy není jasné, na jak dlouho, protože reformy byly většinou nedostatečné a zadlužení se moc nevyřešilo. Krátké období rachitického růstu s přetrvávající vysokou nezaměstnaností je navíc – zdá se – u konce a zase má být hůře.

Kam investovat? Do bytu

Česko tím očistcem díky autonomní měnové politice a fiskální restrikci prošlo lépe, i když s trochu většími bolestmi. Růst jsme každopádně za vydatné pomoci měnové politiky zažili robustní.

Nicméně dnes jsme v situaci, obdobně jako většina obyvatel Evropy, že reálné sazby centrální banky jsou už více než devět let záporné. A bylo by velmi zvláštní, kdyby tento stav neměl vliv na to, jak lidé se svými úsporami zacházejí. Je zcela racionálním chováním, když se člověk snaží zachovat hodnotu svých úspor. A pokud se to nedaří na bankovních účtech (a loni to v Česku nevyšlo ani u penzijních fondů), je zájem o nemovitosti zcela pochopitelný. Ve většině vyspělých zemí tomu není jinak.

Boj proti nedostupnému bydlení: Berlín odkoupil 670 soukromých bytů

Lidé kupují byty a pozemky, aby uchránili úspory v nepřehledné ekonomické situaci, ve které peníze ztrácejí svou hodnotu. A tím se stávají oněmi zlými spekulanty, protože lidé s úsporami mají většinou kde bydlet a nemovitost kupují jako investiční statek.

Jakou mají ale jinou volbu, když v bance jim inflace spolkne dvě či tři procenta, u dluhopisových investic to není o moc lepší, akcie jsou velmi nejistou investicí na dlouhou dobu a kryptoměny opatrný investor vnímá spíše jako letadlo než jako investici? Oproti tomu pětimilionová investice do bytu přinese dnes skoro deset procent na růstu ceny a další tři čtyři procenta hrubého na nájmu. A kdo nemá pět milionů, investuje menší částky do nemovitostních fondů, které nabízejí perspektivu pětiprocentního výnosu. Nedávno zveřejněný průzkum Expobank uvádí, že šest z deseti lidí považuje nemovitosti za primární investiční nástroj.

Od roku 2015 prudce roste příliv úspor do nemovitostních fondů a ten loňský je odhadován na více než deset miliard korun. To na první pohled nevypadá jako extra velká částka, ale ve skutečnosti více než kompenzuje pokles nových hypoték kvůli zpřísňování regulace hypotečních bank ze strany ČNB.

Navíc úspory jsou samozřejmě doplňovány velmi levnými úvěrovými zdroji. A přestože se množí zprávy o konci nemovitostního boomu, správci investičních společností jsou zřejmě zcela jiného názoru, protože nové fondy stále vznikají a jejich investice rostou.

Mimochodem i u těch hypoték, které v posledních letech lámaly rekordy a podílely se na tažení cen nemovitostí vzhůru, hrála velmi výraznou roli úroveň úroků.

Investiční spirála

U nových bytových projektů v Praze se odhaduje, že třetinu prodeje tvoří investiční byty určené k pronájmu nebo k dalšímu pozdějšímu prodeji. Skutečnost přitom může být ještě vážnější. Takový nárůst poptávky po nemovitostech není schopna uspokojit jejich nabídka ani při daleko pružnější reakci, než jakou umožňuje tuzemské stavební řízení a další regulace. Dokazuje to fakt, že totožnou vlnu růstu cen nemovitostí prožívá naprostá většina velkoměst vyspělého světa.

Je proto iluzí myslet si, že bytovou krizi vyřeší lepší stavební zákon, výstavba obecních bytů a renesance družstevnictví.

Uvažujete o hypotéce? Spočítejte si její výši v kalkulačce

To samozřejmě neznamená, že na nabídkové straně jsou všechny snahy o zlepšení zbytečné. Česká institucionální neschopnost může za to, že se ve zhoršování dostupnosti bydlení pohybujeme na čelných příčkách a v cenách za metr čtvereční se Praha povážlivě blíží Berlínu či Vídni daleko rychleji, než odpovídá nějaké ekonomické logice.

Ale naše omezení mají i další podoby. Například rozhodnutí současného vedení Prahy zamezit rozrůstání města do šířky a soustředit se na zastavění brownfieldů sice vypadá logicky a líbivě. Je však dosti pochybné, že na Žižkově, Smíchovském nádraží či v Bubnech vyrostou dostupné byty pro mladé zdravotní sestřičky a učitele zeměpisu, a ne luxusní rezidence pro investory zdaleka nejen z Česka.

Ale investoři nevyhledávají jen luxusní nemovitosti. Množí se případy investic do zanedbaných paneláků a činžáků, kde po rekonstrukci prudce roste hodnota bytů na prodej či pronájem. Prostě extrémně levné peníze hledají své zhodnocení a to potrvá, dokud budou sazby extrémně nízko. Rostoucí cena bytů se pak logicky promítá do nájmů, protože investor požaduje odpovídající zhodnocení své investice. A rostoucí nájmy dál motivují investory k dalším akvizicím.

Roztáčí se spirála, jejíž konec se špatně hledá a která má své politické důsledky, protože bydlení je bezpochyby základní lidskou potřebou a snižování jeho dostupnosti vyvolává nemalé pnutí ve společnosti. Různé módní a bizarní socialistické ekonomické teorie, které hájí dlouhodobé záporné úročení jako nezbytné pro ekonomiku a přispívající ke snižování nerovnosti ve společnosti tím, že přerozdělují důchod od bohatých držitelů úspor k těm, co nemají nic, tak dostávají pořádně na frak, protože realita jasně ukazuje pravý opak.

První byt vyvlastněn: Barcelona zahájila tvrdý postup proti nepoužívaným nemovitostem

Problém ale je, že na zhoršení dostupnosti bydlení reaguje politika posunem doleva a klasickými socialistickými recepty od administrativního regulování nájmů až po zdaňování i úplné vyvlastňování neobývaných bytů. Jenže to příčiny současné situace neřeší a řešit ani nemůže, a v důsledku navíc vede k dalšímu omezování nabídkové strany, prohlubování nedostatku a vzniku černého trhu tak, jak to dobře známe z dob socialistických, ale i těch pozdějších, kdy jsme u nás nekonečně dlouho nesmyslně regulovali nájmy. A není důvod si myslet, že v zemích, které nyní k těmto krokům přistupují pod tlakem sociálního napětí, to může dopadnout jinak.

Měnová politika má prostě při stimulaci ekonomiky své limity a jejich nerespektování, jehož jsme v posledních letech svědky, má své náklady. Ti lidé si sice uchovali svá pracovní místa a příjem, ale ten jim přestává stačit na činži. Navíc neproběhly strukturální reformy a růstový potenciál vyspělých zemí se stále snižuje. A to jsme před dalším snižováním sazeb a tištěním peněz, což do hořících cen nemovitostí přilije další olej.

Kde tomu bude konec? Nevíme, ale někde zcela určitě. Nakonec při poslední krizi, jíž předcházel mnohaletý a dramatický růst cen nemovitostí ve Spojených státech za situace, kdy Fed dlouhodobě udržoval velmi nízké úrokové sazby, propadly ceny českých a nijak nepředražených nemovitostí mezi lety 2010 a 2012 o dvacet procent.

Nakonec to zase někdo zaplatí, a tak jako vždy to budou hlavně ti nejslabší. Nehledě na všechnu tu dobrou socialistickou vůli. Oběd zadarmo prostě neexistuje. A kuchyně či obývák už vůbec ne.

Dále čtěte:

Svět naruby: levičáci z Berlína bojují za zrušený supermarket Aldi

Ještě zelenější Evropa: posílená frakce slibuje radikálnější politiku

Berlín reaguje na nedostatek bytů, na pět let zmrazí nájemné

Čím dál nedostupnější bydlení: Praha už je dražší než Mnichov

Cena za úspěch. Pražské nemovitosti se stávají trofejními aktivy

Praha odebere městské byty soudcům a státním zástupcům. Pronajme je sociálně slabým