Pozor u nájmů na 99 nebo 100 let

14. ledna 2008, 00:00 - Mgr. Tomáš Knotek
14. ledna 2008, 00:00

Judikát Nejvyššího soudu Nájemní smlouvy uzavřené na dobu přesahující obvyklou délku lidského života lze považovat za  smlouvy uzavřené na dobu neurčitou. Rozhodl o tom Nejvyšší soud.

Již dlouho odborníci diskutovali o otázce, zda nájemní smlouvy sjednané na dobu 99 nebo 100 let či ještě delší jsou opravdu smlouvami sjednanými na dobu určitou, nebo jsou ve skutečnosti smlouvami na dobu neurčitou či dokonce smlouvami neplatnými. Převažoval sice názor, že se jedná o dohody uzavřené na dobu neurčitou, nicméně v praxi tato skutečnost dosud nebyla uspokojivě vyřešena.

Absence potřebných soudních rozhodnutí (judikatury) skončila v loňském roce, kdy Nejvyšší soud České republiky vydal v tomto směru průlomové rozhodnutí (sp. zn. 28 Cdo 2747/2004), které výše uvedené nejasnosti (alespoň co se týče fyzických osob) v podstatě odstraňuje.

Důsledky Judikátu Nejvyššího soudu

Nejvyšší soud řešil takzvané dovolání tří fyzických osob – vlastníků pozemků (a zároveň žalobců), kteří tyto pozemky pronajali jiné fyzické osobě (nájemci) na dobu 100 let za účelem těžby dřeva a nerostných surovin. Původním záměrem žalobců bylo nájemní smlouvy zneplatnit. Argumentovali mimo jiné poměrně odvážnou konstrukcí, že dobou nájmu na 100 let se vlastně dopředu vzdali svého práva pozemky užívat, což právní řád České republiky zakazuje.

Poté, co byl spor celkem osm roků projednáván před soudem prvního stupně a soudem odvolacím, odvolací soud nakonec návrh vlastníků na zneplatnění smlouvy zamítl. Soud mimo jiné argumentoval tím, že nájemní smlouvu uzavřenou na dobu 100 let lze považovat ve skutečnosti za smlouvu na dobu neurčitou, a to proto, že její trvání přesahuje obvyklou délku lidského života.

Nejvyšší soud, k němuž se pak spor dostal, se zaobíral pouze otázkou, jakou právní povahu má doba nájmu uzavřená na dobu 100 let. Ztotožnil se se závěrem odvolacího soudu a rozhodl, že ujednání o délce nájmu přesahujícím obvyklou délku lidského života nemůže požívat výhod smluvního vztahu uzavřeného na dobu určitou. Obsahově jde o smlouvu sjednanou na dobu neurčitou. Variantu, že by smlouva mohla být zneplatněna, Nejvyšší soud neuznal.

Uvedený judikát může mít někdy dosti zásadní následky, a to zejména u stručných smluv, kde se spoléhá na aplikaci podpůrných ustanovení zákona. Některá práva a povinnosti smluvních stran se totiž mohou u nájemních smluv lišit právě v závislosti na tom, zda jde o nájem uzavřený na dobu určitou či neurčitou. Typicky například způsob ukončení nájemní smlouvy může být v závislosti na době nájmu značně rozdílný.

Jak u právnických osob?

Uvedený spor se týkal pouze fyzických osob. Otázkou zůstává, zda je možné judikát uplatnit i na smluvní vztahy mezi osobami právnickými, či zda naopak nájmy sjednané na dobu 100 let a více jsou u právnických osob smlouvami na dobu určitou.

Určitě se mohou vyskytnout názory, že judikát na smluvní vztahy mezi osobami právnickými, případně právnickými a fyzickými, aplikovat lze. U právnických osob je však možné argumentovat tím, že nejsou omezeny věkem a mohou existovat daleko déle, než je běžná délka lidského života (ostatně drtivá většina obchodních společností je zakládána na dobu neurčitou). Na druhou stranu je ale právnická osoba vždy kontrolována nějakými fyzickými osobami (i když zprostředkovaně přes jiné právnické osoby) a existence právnických osob ve svém důsledku vždy slouží určitým fyzickým osobám. Pokud právnická osoba uzavře nájemní vztah na dobu 300 let, je možné, že v té době ještě bude tato právnická osoba existovat, nicméně fyzické osoby, které ji kontrolovaly v době uzavření smlouvy (a kvůli jejichž prospěchu byla smlouva uzavírána), již žít nebudou.

Navíc pokud by soud připustil, aby pro právnické osoby platila jiná pravidla, pouštěl by se na poměrně horkou půdu. Pak by totiž musel najít nějaká kompromisní řešení v případech, kde by smluvními stranami byla osoba právnická a fyzická. Jestliže by se soud v takovém vztahu přiklonil k jednomu z výše uvedených konceptů, mohlo by to být pro jednu ze stran ve své podstatě diskriminační; pokud by se soud snažil udělat kompromis „někde uprostřed“, bylo by to ve své podstatě diskriminační pro obě strany.

Jaká je průměrná délka života?

Vzhledem k použité argumentaci Nejvyššího soudu (délka nájmu přesahující obvyklou délku lidského života) vzniká též zajímavá otázka, jak by se soud stavěl k nájemním a obdobným smlouvám sjednaným na dobu, která s průměrnou délkou života v České republice hraničí.

Vyvstává problém, jak zjistit obvyklou délku života, například vzhledem k tomu, že délka života žen a mužů se o několik roků liší (takzvaná naděje dožití je nyní zhruba 73,45 roků u mužů a 79,67 roků u žen). Bylo by zajímavé sledovat, jak by se soud vypořádal s případem, kdy by například fyzická osoba-muž pronajal někomu věc na dobu přesahující průměrnou délku života muže, avšak nepřesahující průměrnou délku života ženy.

Nejen pozemky

Zobecněním judikátu lze dojít k závěru, že jej lze vztáhnout na všechny typy nájemních smluv (tedy nejen na nájem pozemků), ale také na podnájemní smlouvy – a je pravděpodobné, že uvedený princip by se mohl aplikovat též na smlouvy o výpůjčce (jedná se v podstatě o nájemní smlouvu, kde je však předmět smlouvy užíván zadarmo). Uplatnění judikátu není předem vyloučeno ani u jiných smluv, kde dochází k sjednávání vztahu na nějaké období – například licenční smlouva, smlouva mandátní či o obchodním zastoupení.

Mohlo by vás zajímat

  • Majitel textilky Juta a senátor Hlavatý: V Senátu by…

  • Jan Hawelka: kavárenská hvězda z Mostu

  • Aleš Kučera: Chvíli potrvá, než se lidé naučí se státem…

  • Ondřej Kania: Otevřeme další dvě školy

  • Martin Burda: Bankám v Česku ujíždí vlak

  • Mnislav Zelený Atapana: Přítel amazonských indiánů

  • Jan Bílý: Nebuď uštvaný manažer. Buď král!

  • Jaroslav Žlábek: Na jedno nabití ujedeme 1000 kilometrů

  • Daniel Stein Kubín: Slova jsou jen slova, surf a poušť…

Hry pro příležitostné hráče