Karel Mičulka pochází z rolnické rodiny, díky čemuž si k zemědělství vypěstoval vztah de facto již v dětství. Dlouhou dobu pracoval jako realitní makléř se specializací právě na zemědělskou půdu. Začínal na klasickém zprostředkování jejího prodeje, aby se posléze dostal až k realizaci investic, kdy se půda vykupovala za peníze firemních klientů a jejím následným prodejem se realizoval zisk.
Jenže právě tehdy mu došlo, že podobné spekulace nejsou cestou do budoucna, protože množství dostupné zemědělské půdy postupně klesá. A tak se namísto toho rozhodl začít půdu nakupovat do dlouhodobého držení.
Cílem jeho skupiny Verdant APF Group je celý tento proces zatraktivnit a přinést investorům větší hodnotu, než je pouhé držení půdy. A také Čechy přesvědčit o tom, že vlastnictví takovéto statku v dnešní době rozhodně má svůj smysl.
Proč je podle vás zájem o investice do zemědělské půdy nižší než zájem o investice do nemovitostí?
Nemovitosti jsou určitě srozumitelnější. Každý si dokáže snadno představit, že když si koupí byt a pronajme ho, dostane z toho nájem a tím vydělává. Výnos z nájmu u bytu přitom může být třeba 10 až 20 procent ročně, zatímco u půdy je výnos z pachtu, což je vlastně zemědělský nájem, jen kolem jednoho procenta. Návratnost přes pachty se tedy pohybuje okolo sta let, což prostě není zajímavé.
Takže proč by vlastně lidé měli do půdy investovat?
Jak už jsem říkal, její množství se postupně snižuje, což má zásadní vliv na růst její ceny. Třeba v sousedním Německu či Rakousku už se dnes půda běžně ani neprodává. A to málo, co se dostane na trh, už většinou míří do aukcí.
Dalším zásadním hlediskem je snaha o soběstačnost. V případě prodeje půdy do rukou zahraničních vlastníků se může stát, že budeme závislí na potravinách, které nedokážeme sami vyprodukovat. Zahraniční dovozce by si pak mohl diktovat cenu, což by nás dostalo do nepříjemné pozice. Jedním z našich cílů je tedy to, aby česká půda zůstala v českých rukou.
Investory ale asi bude zajímat hlavně váš ekonomický model. Jak lze tedy na držení půdy vydělat?
Náš model stojí na tom, že se snažíme se zemědělci pracujícími na naší půdě navázat užší spolupráci. Kromě půdy jim poskytujeme finanční zázemí, takže klasický pachtovní vztah měníme na společný byznys, abychom z vlastnictví půdy vytěžili maximum a dosáhli vyššího výnosu. Chceme zároveň docílit toho, aby bylo podnikání zemědělců životaschopné i bez dotací. Ty podle našeho názoru mají pouze pomáhat se zrychlením návratnosti peněz pro investory, ale neměly by být nutné, aby zemědělec přežil.
Zemědělci získají peníze na inovace
Jsou zemědělci ochotní s vámi spolupracovat?
Snažíme se společně se zemědělci nastavit podmínky a pravidla spolupráce tak, aby to vyhovovalo oběma stranám. Většinou se nám daří dosáhnout kompromisu, kdyby to ale nešlo, pachtovní smlouvu s daným zemědělcem ukončíme a pole převezeme naše vlastní zemědělská společnost.
Dosahují už vaše společné projekty se zemědělci zmiňované životaschopnosti?
S prvními projekty jsme začali teprve loni, do té doby jsme se věnovali pouze nákupu zemědělské půdy. I v současnosti jde stále většina prostředků od investorů do nákupu půdy a jen menšina do jednotlivých projektů. Přesto ale můžeme říct, že se jim daří.
Třeba na Kyjovsku aktuálně běží projekt s chovatelem masného plemena skotu. Dohodli jsme se i proto, že máme v lokalitě vlastní vhodné pozemky, které mu můžeme poskytnout pro účely produkce krmiva. Zároveň se nám líbil jeho stávající obchodní model, kdy maso stařil a poté maloobchodně prodával v lokální distribuční síti. Díky tomu mu zůstává celá obchodní marže ve výši zhruba 80 procent a dokáže přežít i bez dotací. Právě podobné projekty chceme podporovat.
Co můžete takovému úspěšnému zemědělci nabídnout vy?
Jednak jsou to již zmiňované pozemky a pak mu můžeme poskytnout peníze na další inovace, takže si nemusí půjčovat od banky. A protože my máme v daném podnikání svůj podíl, dokážeme si lépe ohlídat návratnost dané investice.
Můžete uvést i nějakou další spolupráci se zemědělci?
Spojili jsme se rovněž s poměrně velkým zemědělským holdingem na střední Moravě, který hydroponicky produkuje rajčata a následně je dodává do maloobchodní sítě. I tento model už nějakou dobu úspěšně funguje, takže my opět přinášíme hlavně lepší podmínky pro další rozvoj. Celkově už se podílíme na třech zemědělských projektech, do nichž jsme uvolnili několik desítek milionů korun.
Podobně úspěšných zemědělských projektů asi nebude příliš mnoho. Nemůže to limitovat váš růst?
Najít či vytvořit úspěšné projekty bude samozřejmě těžké. Měla by nám ale pomoci skutečnost, že se cíleně soustředíme pouze na oblasti s nejkvalitnější půdou v Česku, tedy na střední a jižní Moravu. To je velká výhoda, protože i kdyby se nějakému projektu v budoucnu nedařilo, pozemky můžeme bez problémů prodat. Půda se tedy stává jakýmsi rezervním polštářem pro krytí rizik. Z tohoto důvodu zároveň pořizujeme v dalších regionech takzvané rezervní pozemky, které nám můžou v případě potřeby rychle doplnit likviditu.
Lidé si už jsou hodnoty půdy vědomi
Když se ještě vrátíme k samotné půdě, jak rychle vlastně v uplynulých letech rostla její cena?
Půda má protiinflační vlastnost, takže když roste rychlým tempem inflace, roste poptávka po půdě, a tím pádem se zvyšuje i její tržní cena. Třeba dva roky zpátky, kdy inflace dosahovala až osmnácti procent, tak nejkvalitnější půdy meziročně zdražily až o třicet. Průměr je samozřejmě nižší, ten nás ale příliš nezajímá, protože my skutečně nakupujeme jen tu nejkvalitnější půdu.
Jak je na tom český trh se zemědělskou půdou?
Zhruba 40 let socialismu samozřejmě český trh do značné míry degradovalo, protože se tvrdilo, že půda je všech, a nemá tedy žádnou hodnotu. Po restitucích se sice pozemky vrátily statisícům původních vlastníků, ti na nich ale většinou nehospodařili a příliš neřešili ani pachty. To byla velká chyba, jelikož od zemědělců často dostávali směšné částky, nebo třeba jen pytel pšenice. Dlouhodobě držet půdu se tedy v těchto případech vůbec nevyplatilo, protože nebyl splněný ani minimální výnos jednoho procenta, který my dnes standardně požadujeme.
Dalším velkým problémem je to, že na trhu působili a pořád působí spekulanti, kteří záměrně manipulují majitele půdy. Ještě před 10 roky se tedy běžně stávalo, že tržní cena za metr čtvereční byla třeba 20 korun, přičemž spekulanti vykupovali za 10 korun, a pak během pár měsíců opět prodali s téměř stoprocentním ziskem.
Zlepšuje už se tato situace?
Ano, lidé už si začínají uvědomovat význam a hodnotu půdy a neprodávají pod cenou. Situace se ale zlepšuje i z hlediska pachtovného, jež se postupně zvyšuje. K tomuto kroku loni přistoupil třeba Státní pozemkový úřad, který navýšil ceny pachtů na pozemcích ve vlastnictví státu.
Nepředstavuje ale vyšší pachtovné problém pro zemědělce?
Zemědělci by si měli uvědomit, že díky pachtovnému šetří poměrně dost peněz. Kdyby si totiž měli koupit pouhý hektar při padesáti korunách za metr čtvereční, vyjde je to na pět set tisíc korun. Ty přitom můžou využít na rozvoj svého podnikání a investice do provozu. Pokud tedy zaplatí spíše pět tisíc korun za pacht, je to pro ně diametrální rozdíl v cashflow. To je ostatně důvod, proč má většina zemědělských subjektů většinu pozemků v pachtu.
Zmiňoval jste, že v Německu či Rakousku už dnes půdu téměř nelze koupit. Myslíte, že do podobného stavu se dostaneme i v Česku?
Rozhodně ano, podle mě se to stane zhruba za pět až osm let. Minimálně úrodné zemědělské regiony se úplně vyčerpají, takže už tam nebude možné koupit vůbec nic. V podhorských oblastech nebo na Vysočině samozřejmě nějaká nabídka zůstane, ale to jsou oblasti, které naši firmu příliš nezajímají.
I kvůli tomu se nyní chceme soustředit především na nákup půdy, dokud je ještě co kupovat, navíc za relativně rozumnou cenu. Už dnes kolem Olomouce stojí půda i 90 korun za metr čtvereční, a navíc ji skoro nikdo neprodává. V tomto ohledu nám pomohlo nedávné období vysoké inflace a energetické krize, kvůli čemuž mnoho lidí potřebovalo peníze, a tak prodávali půdu, k níž bychom se asi jinak nedostali. A ačkoliv spousta zemědělců si neustále stěžuje na cenu půdy, podle mě za pár let spláčou nad výdělkem, až si uvědomí, za kolik ji mohli nakoupit dříve a kde bude cena v té době.
Tokeny za čtvrt miliardy
Kromě investic do zemědělské půdy se Verdant věnuje i tokenizaci půdy. Můžete to přiblížit?
Když se zhruba před dvěma lety začala digitální aktiva dostávat do popředí zájmu, chtěl jsem vymyslet, jak spojit tento digitální svět s ultrakonzervativním zemědělstvím. Nejlepším způsobem je podle mě právě tokenizace zemědělské půdy. S každým naším tokenem totiž získáváte právo k půdě, která se nakoupí právě z výnosu z prodeje tokenu, díky čemuž půda zajišťuje jeho hodnotu.
Důležitým důvodem naší expanze do tohoto odvětví bylo, abychom oslovili i kryptoměnový svět, což je úplně jiný segment trhu. Tito klienti jsou zvyklí na větší riziko a ztráty, ale my jim nabízíme prvek krytý reálnou hodnotou. Volatilita našeho tokenu je díky tomu mnohem menší než u většiny kryptoměn, což je pro ně výhoda. Pro nás je pak přínosem, že token na rozdíl od dluhopisů či úvěru nepředstavuje dluh, takže vlastně získáváme mnohem lepší a efektivnější způsob financování.
Jak velký je o vaše tokeny zájem?
Prodali jsme už přes 70 milionů tokenů v celkové hodnotě přes čtvrt miliardy korun. V současnosti lze naše tokeny koupit na 12 burzách, přičemž jedna z nich patří k deseti největším na světě. Na sekundárním trhu už jsme tedy velmi dobře stabilizování.
Co chystáte v nejbližších letech?
Jak už jsem říkal, chceme hlavně nakupovat další půdu, dokud to ještě půjde. A samozřejmě budeme posilovat i stávající zemědělské projekty a také hledat další smysluplné projekty, které zároveň budou schopné vytvořit dlouhodobou vazbu s našimi dalšími zemědělskými subjekty.
