Jak jste se dostal k investicím do nemovitostí?
Zhruba před dvaceti lety jsem závodně jezdil na kole, často i v Německu, kde jsem si všiml, že na střechách přibývá fotovoltaických panelů. V Česku je tehdy téměř nikdo neznal, a mně to přišlo jako perspektivní obor. V devatenácti jsem tedy založil první firmu, z níž se postupně stal seriózní byznys, který rychle rostl. Do 25 let jsem dosáhl obratu asi 500 milionů korun a firma zaměstnávala 50 lidí.
Byl jsem až překvapený, že mě to tak dobře uživilo, ale současně mě podnikání začalo vyčerpávat, protože jsem pracoval klidně i 16 hodin denně. Nakonec jsem se tedy rozhodl odejít, firmu jsem přenechal rodičům a vzal si z ní hotovost 10 milionů korun. Ty jsem chtěl uložit do nemovitostí, protože generují peníze a čas, což jsem přesně hledal.
Chtěl jste se nemovitostmi živit už od začátku?
Ano. Stanovil jsem si za cíl mít z nich příjem 50 tisíc korun měsíčně, což tehdy znamenalo vlastnit zhruba 10 bytů. Nakonec mi to trvalo mnohem déle a vyžadovalo to mnohem víc práce, než jsem čekal, ale po třech až čtyřech letech jsem tohoto cíle dosáhl.
Co konkrétně bylo těžší, než jste čekal?
Myslel jsem si, že s 10 miliony korun, daňovým přiznáním a hotovostí na účtu půjdu do banky a bez problémů dostanu úvěr. Jenže v roce 2013 vrcholila hypoteční krize a komerční banky tehdy investiční nemovitosti vnímaly pomalu jako sprosté slovo. Takže mi nezbylo než hospodařit jen s penězi, které jsem měl. A ačkoliv 10 milionů rozhodně není málo, na vybudování portfolia, které vás uživí, to prostě nestačilo. Došlo mi tedy, že musím nakupovat výrazně pod cenou a být maximálně efektivní – hledat příležitosti, tvrdě vyjednávat a být disciplinovaný.
Jak složité bylo najít první nemovitost?
Bylo to opravdu náročné a trvalo mi to asi tři čtvrtě roku. Ceny bytů se totiž tehdy pohybovaly kolem 800 tisíc korun, ale já jsem si stanovil strop 500 tisíc. Dneska to zní směšně, ale tehdy jsem byl rozhodnutý, že víc nedám. Prohlédl jsem asi 40 bytů, než jsem našel průměrný byt v průměrné lokalitě, který zároveň cenově odpovídal mému plánu.
Nelitoval jste někdy, že jste si stanovil příliš nízký limit?
Pochybnosti samozřejmě byly. Mnohokrát jsem měl chuť to vzdát a koupit první byt, který se naskytne. Ale vydržel jsem. Postupně jsem se naučil vyjednávat a zaměřovat se na správné typy nemovitostí. Asi po roce jsem začal nakupovat v průměru dva až tři byty měsíčně.
Poradenství pro tisíce lidí
Váš byznys spočívá mimo jiné v tom, že radíte lidem, jak investovat do nemovitostí. Jak jste se k tomu dostal?
Když jsem začal investovat, lidé z okolí se mě začali ptát, jak na to. A postupně jich bylo tolik, že jsem si říkal – proč to nikdo nenabízí profesionálně? Tak jsem s tím v roce 2018 začal, jelikož jsem tehdy kupoval větší nemovitosti už zhruba jen jednou za rok až dva, takže jsem měl čas. Výhoda poradenství je ale pro mě i v tom, že tím monetizuju vlastní chyby, které mě stály klidně i 100 milionů korun.
Kolik lidí už o vaše služby projevilo zájem?
Dnes máme kolem 10 tisíc klientů, kterým s mým týmem radíme a mentorujeme je při investování do nemovitostí. Když k nám přijde úplný začátečník, vím, že s ním máme zhruba rok intenzivní práce, než koupí první nemovitost.
Jak klienti reagují, když jim řeknete, že to bude trvat tak dlouho?
Někteří jsou překvapení, protože internet je plný návodů na to, jak lze díky nemovitostem rychle zbohatnout. My ale lidem říkáme pravý opak – první rok bolí a rozhodně si po pár měsících nevyděláte na luxusní auto. Právě tím přitahujeme klienty, kteří mají „správné myšlení“ a nehledají jen rychlou zkratku k penězům. Ta zkratka totiž neexistuje.
Jak konkrétně vaše poradenství probíhá?
To nejjednodušší, co lidé můžou udělat, je přijít na můj workshop. Tam jim ukážu, jak probíhá celý proces investic do nemovitostí a co vše je potřebné zvládnout. Spousta klientů je na začátku poměrně nedůvěřivá, takže na workshopech mají možnost se se mnou osobně potkat a zjistit, jak naše poradenství funguje. A protože spolupráce není jen o jméně Libor Váka, zároveň představuju rovněž můj tým expertů, který pomohl uspět v nemovitostech i mně.
Našimi workshopy projde ročně zhruba dva tisíce lidí. A když k nám získají důvěru, můžou vstoupit do takzvané individuální spolupráce, kdy jim poradíme se vším, co se týká investic do nemovitostí. Tato možnost časově neomezené spolupráce stojí 95 tisíc korun bez DPH.
Financování nemovitosti bez zástavy? Není problém
Co je podle vás v oboru investování do nemovitostí nejsložitější?
Jednoznačně financování. Je jedno, zda jdete kupovat první byt nebo pátý činžák, financování je vždycky páteř úspěchu každého investora. I já sám jsem se v začátcích díval jen na úrokovou sazbu a vůbec neřešil dlouhodobý dopad. Přeúvěroval jsem se dvěma hypotékami a pak se z toho roky dostával. Dnes už mě více než sazba zajímá metodika bank. Když jsem je totiž detailně nastudoval, zjistil jsem, že i v roce 2025 lze získat stoprocentní LTV, tedy úvěr na celou hodnotu nemovitosti, přičemž některé banky k tomu ani nevyžadují zástavu. To dnes s našimi klienty standardně využíváme.
Jak jste dosáhli toho, že vám banky půjčují i bez zástavy?
Máme vlastní finanční oddělení, které klientům tvoří dlouhodobý plán – třeba až do roku 2030. Díky tomu a díky tisícům našich klientů máme v bankách takovou vyjednávací sílu, že nám šijí produkty na míru. Klientům tak doporučujeme banku ne podle sazby, ale podle toho, že se u ní za dva roky nedostanou do problémů s přeúvěrováním.
Jaké další podstatné věci musejí investoři zvládnout?
Musí umět vybrat správného nájemníka, zvládnout rekonstrukci, sestavit nájemní smlouvu i evidenční list, správně komunikovat s nájemníkem a chápat, co potřebuje. Mně osobně trvalo asi čtyři roky, než jsem měl pocit, že tomu konečně rozumím.
Vlastníte 130 bytů. Chcete portfolio dál rozšiřovat?
Pro mě není důležitý počet bytů, ale míra zadlužení. Vy sice můžete mít 20 bytů a 90procentní dluh, ale to není svoboda. Já mám zadluženost kolem 30 procent, což znamená, že kdybych všechno prodal, 70 procent hodnoty mi zůstane. To je podle mě v nemovitostech největší výhra – ne stovky bytů, ale nízká zadluženost.
Jak udržet zadluženost nízkou?
Na začátku může být vyšší, třeba 60 až 80 procent, ale s růstem hodnoty nemovitostí a splácením úvěru by měla klesat. Je pravda, že někdo jede agresivní styl s vysokým dluhem a funguje mu to. Mně je ale bližší konzervativní přístup, který s sebou přináší menší stres a větší klid.
Převládají mezi vašimi klienty spíš konzervativci?
Máme oba typy. Když přijde „střelec“, snažíme se mu vytvořit mu plán B pro případ, že bude rychle potřebovat peníze. S dobrým záložním řešením totiž vysoký dluh nemusí být problém.
Jak řešíte provozní záležitosti s byty a nájemníky?
Já svoje nájemníky osobně vůbec neznám, všechno od A do Z pro mě spravuje profesionální správce. Jednou za měsíc mi při obědě udělá přehled, co se podařilo a co ne. Měl jsem štěstí, protože na to zaměstnávám člověka z mé původní firmy, u kterého vím, že mu můžu důvěřovat.
A co neplatiči? Máte s nimi problém?
Vůbec. Pronajímám kolem stovky bytů, to je 1 200 nájmů ročně, a z toho nedostanu pět až deset nájmů, tedy méně než jedno procento. Vím, že někteří pronajímatelé si na nájemníky stěžují, ale podle mě je mnohdy problém i v jejich přístupu. Když totiž správně nastavíte proces výběru nájemníka a jednání s ním, problémů je minimum.
Investorem může být skoro každý
Nově vašim klientům nabízíte i službu Mech360. V čem spočívá?
To je v podstatě služba „nemovitost na klíč“ — vybereme ji, vyjednáme nákup, zajistíme financování, představíme ji klientovi, připravíme právní dokumenty a zagarantujeme hladký nákup a pronájem nemovitosti. Nakoupit investiční nemovitost tedy klientovi zabere třeba jen dvě hodiny jeho času.
Jaký je o tuto službu zájem?
V poslední době rychle roste. Většina lidí dnes skutečně chce nakoupit nemovitost na klíč. I tak ale s každým klientem absolvujeme individuální strategickou konzultaci, během níž mu vše vysvětlíme. Díky tomu je v oblasti investic vzdělaný, ale nemusí si všechno zařizovat sám.
Vaše firma už dnes zaměstnává asi 50 lidí. Jak těžké bylo vybudovat takto velký tým?
Nebylo to tak složité, protože zhruba 90 procent kolegů jsou naši klienti. Znali jsme je dlouhodobě a jednoduše jsme si z nich vybrali ty nejlepší. Je přitom skvělé, že kolegové jsou sami realitní investoři, protože díky tomu přesně vědí, co chtějí a potřebují naši klienti.
Čeho chcete v oblasti investic dosáhnout?
Nemám žádnou metu typu mít ve 40 letech mít 370 bytů v hodnotě půl miliardy. To mě nezajímá. Celý život jsem podnikatel, takže mým cílem je spíše budovat firmu a dobrý tým lidí. Chceme si totiž z českého trhu s komplexními službami pro realitní investory ukousnout co největší podíl.
Na závěr mě ještě napadá, zda se může stát investorem do nemovitostí opravdu každý?
Úplně každý asi ne, ale snažíme se dělat realitní investory i z běžných lidí. A běžný člověk pro mě znamená například průměrnou domácnost s průměrným příjmem. Když takový klient přijde a chce investovat do nemovitostí, dokážeme mu přes naše finanční oddělení zajistit bankovní financování až do výše 40 milionů korun. Nemusí mít miliony na účtu ani příjem dvě stě tisíc měsíčně. My zkrátka umíme udělat realitního investora i z obyčejných lidí.
