Najít v Praze levný byt je už nějakou dobu velmi složitý úkol bez ohledu na to, kolik pokojů člověk potřebuje. Jednotlivé dispozice navíc nezdražují stejným tempem a zároveň se výrazně liší jejich zastoupení v nových developerských projektech. Velkých rodinných bytů ubývá, přičemž důvod je do značné míry ekonomický: menší dispozice umožňují developerům udržet nižší absolutní pořizovací cenu a současně po nich existuje silná poptávka ze strany lidí hledajících vlastní bydlení i investorů. A platí to jak pro novostavby, tak starší bytové jednotky.
Lákalo by vás bydlet v centru Prahy, avšak za cenu menší dispozice?
„Podobný proces probíhá i na sekundárním trhu, kde se část velkých bytů v minulosti rozdělila nebo stále rozděluje na několik menších jednotek. Výsledkem je, že skutečně velkých rodinných bytů v běžné nabídce postupně ubývá,“ říká pro Euro.cz Hendrik Meyer, výkonný ředitel digitální realitní služby Bezrealitky.
Také podle obchodního ředitele společnosti Maxima Reality Jakuba Šolara developeři v poslední době upřednostňují menší dispozice, důvod ale spatřuje i v omezené kupní síle zákazníků. „Při aktuálních cenách za metr čtvereční bytové plochy naráží velké byty na strop kupní síly a jejich likvidita klesá. Cena za metr čtvereční je u větších bytů nižší než u garsonek a menších dispozic — developeři proto posouvají skladbu projektů směrem k menším bytům,“ dodává pro naši redakci.
Dožene cena velkých bytů garsonky?
Podle dat realitní kanceláře LEXXUS NORTON se současná situace na trhu projevuje třeba změnou cenového rozdílu mezi malými a velkými byty. Průměrný pražský byt 1+kk v novostavbě aktuálně stojí přibližně 203 tisíc korun za metr čtvereční, u 5+kk je to zhruba 185 tisíc korun za metr čtvereční. Rozdíl mezi cenou za metr u velkého rodinného bytu a garsonky je tedy nyní pouze desetinový. To představuje zásadní změnu oproti situaci před deseti lety, kdy toto číslo dosahovalo asi 15 procent.
„Garsoniéry zůstávají nejdražším typem novostaveb v přepočtu na metr čtvereční, jejich cenový náskok se ale postupně zmenšuje. Rozdíl mezi cenou za metr čtvereční u nejmenších a největších bytů je dnes nejnižší za poslední roky,“ vypočítává Anna Gruberová, ředitelka LEXXUSu NORTON.
Výše uvedená data se týkají novostaveb, přičemž na celém realitním trhu už je situace trochu odlišná. Podle dat Bezrealitky se cenové nůžky mezi malými a velkými byty v poslední době rovněž přestaly rozevírat a v některých případech se dokonce mírně zavírají, rozdíl však stále dosahuje zhruba 15 až 25 procent ve prospěch garsonek. Ty tak zůstávají v přepočtu na metr čtvereční výrazně dražší.
Za rychlejším zdražováním velkých bytů navíc nemusí stát pouze jejich omezená nabídka. „Charakter velkých rodinných bytů se mění. Stále častěji se profilují jako prémiovější nemovitosti, řada z nich je po kvalitní rekonstrukci nebo jde o atypické jednotky s terasou, zahrádkou, mezonetovým řešením či jiným benefitem. Segment jako takový tedy po delší době zdražuje mírně rychlejším tempem než garsonky,“ doplňuje Meyer.
Bude velkých bytů nedostatek?
Ještě odlišnější pohled na současnou situaci okolo ceny velkých bytů nabízí Maxima Reality, podle jejíchž zástupců se naopak rozdíl v ceně malých a velkých bytů za metr čtvereční zvětšuje. „Garsonky jsou z hlediska ceny nejdostupnější startovací bydlení, ale zároveň se těší oblibě investorů. Developeři na růst cenové hladiny reagují zmenšováním metráží bytů, aby udrželi absolutní cenu za jednotku přijatelnou nejen při zhoršující se dostupnosti hypoték, ale při reálně se rozevírajících nůžkách mezi tempem růstu trhu a mezd,“ konstatuje Šolar.
Oslovení odborníci se zcela neshodují ani v tom, zda se z velkých rodinných bytů může postupně stát jeden z nejvzácnějších segmentů pražského trhu, jak uvádí LEXXUS NORTON. Podle Bezrealitky to platí především pro kvalitní větší byty s dobrou dispozicí v centru a širším centru metropole. Praha jako celek má ale stále poměrně velkou zásobu těchto nemovitostí například na sídlištích, kde jsou byty s plochou nad 80 metrů čtverečních zastoupeny podstatně více.
Také Šolar odmítá označení velkých bytů za strukturálně nedostatkové. Přestože jsou v developerských projektech z hlediska počtu jednotek zastoupeny méně, jejich podíl na celkové podlažní ploše je podle něj výrazně vyšší. Lidé shánějící prostorné bydlení navíc mohou využít i alternativu v podobě rodinného domu.
Gruberová se každopádně domnívá, že situace na trhu novostaveb se hned tak nezmění: „V dohledné době neočekáváme výraznou proměnu struktury nové nabídky developerských projektů. Jakákoliv trendová změna v připravovaných projektech se navíc promítá až s odstupem několika let. Zároveň ne na každé lokalitě dává smysl stavět více větších rodinných bytů – vždy záleží na charakteru konkrétního místa, poptávce a ekonomice projektu.“
Ceny novostaveb dál rostou, prodeje mírně zpomalují
Bez ohledu na velikost bytů je zřejmé, že nemovitosti v české metropoli zdražují. Dobře je to vidět třeba na jejich průměrné nabídkové ceně v novostavbách, která se už vyšplhala na 182 tisíc korun za metr čtvereční včetně DPH a meziročně tak vzrostla o 8,2 procenta. Za pokračujícím růstem přitom stojí kombinace několika faktorů: omezená nabídka nových projektů, zdlouhavé povolovací procesy, pokračující růst stavebních nákladů a v neposlední řadě omezená kapacita stavebních firem.
Kromě kontinuálního zdražování ale v LEXXUSu NORTON pozorují i mírné zpomalení tempa prodeje. Podle statistik pražské společnosti se poptávka po developerských projektech ve srovnání s obdobím nejsilnější poptávky během posledního roku zpomalila průměrně o deset procent. V praxi to znamená, že rozhodování klientů se prodlužuje a část zájemců vyčkává s uzavřením koupě.
„Současnou situaci vnímáme především jako přirozenou reakci na makroekonomickou nestabilitu, zvýšení úrokových sazeb a zpřísnění pravidel pro získání hypoték na investiční nemovitosti. U projektů v atraktivních lokalitách nicméně nadále evidujeme stabilní zájem a u některých našich exkluzivně prodávaných projektů dokonce stále pozorujeme převis poptávky nad aktuální nabídkou. Neočekáváme proto dlouhodobější útlum poptávky,“ uzavírá Gruberová.
ČLÁNKY DO MAILU