Ano, mikrobyty se staví v reakci na poptávku po nich. Ale není to jediný, a ani hlavní důvod. Tím hlavním je ekonomická stránka věci, a to jako z pohledu developera, tak kupujícího.
Ze strany developera je pochopitelně klíčová vyšší cena na metr čtvereční, která se s menšími byty pojí. Podíváme-li se na současné developerské projekty v Praze, cenový rozdíl mezi malým bytem 1+kk a středně velkým 3+kk či 4+kk může činit zhruba 20 tisíc korun metr. Důvodů, proč jsou menší byty v přepočtu na jeden metr dražší, je více, ale tento fakt hraje ve skladbě nabídky developerů zcela zásadní roli.
Dalším aspektem je všeobecně známá délka výstavby, která se v takových případech může protáhnout i na 10 let. Každá fáze projektu pro developera představuje náklady, přičemž pochopitelně platí, že čím delší průběh daný proces má, o to větší je zde riziko, že se projekt vinou nárůstu cen materiálů či energií, prodraží. A právě v takovém případě je jednoduše ekonomicky bezpečnější stavět více menších bytů, které se s ohledem na jejich nižší absolutní cenu budou lépe prodávat a které i při zdražení o několik procent budou pořád dostupné.
Jak vůbec najít to pravé?
Co se kupujících týče, z jejich strany hraje roli absolutní cena bytu, která je u malých bytových jednotek příznivější, díky čemuž na ni zároveň „dosáhne“ více klientů. Znamená to ale, že Češi po mikrobytech nějak zvlášť prahnou?
Tak jednoduché to určitě není. Lidé, kteří hledají v Praze a okolí vlastní bydlení, postrádají v nabídce jiné typy bytů než právě mikrobyty. Problém je v jejich případě vlastně přesně opačný – v novostavbách je větších bytových jednotek v nabídce čím dál tím méně.
Kolik byste byli ochotni zaplatit v Praze za byt 3+kk?
Na druhou stranu je potřeba dodat, že podlahová plocha není zdaleka jediným problémem, se kterým se kupující potýkají. Při hledání vlastního bydlení je pro zájemce důležitá řada i dalších faktorů – občanskou vybaveností počínaje přes dispozici bytu jako takovou, typ a velikost projektu až po samotné okolí a jeho budoucí vývoj. Problémem však je, že najít něco, co tyto jejich představy splňuje, je nesmírně obtížné, neboť podobné nabídky často postrádají detailní filtry.
Zároveň platí, že nových středně velkých bytů vyhovujících výše popsaným kritériím je tak či tak velice málo. Proto se buď prodají velmi rychle, tudíž zájemci musí být připraveni udělat bleskové rozhodnutí, nebo je jejich cena až moc vysoká. Tedy řečeno jinak, najít optimální bydlení podle vlastních specifických potřeb za příznivou cenu je čím dál tím náročnější. A proto ostatně roste úloha specialistů a osobních agentů, kteří napříč novými developerskými projekty hledají ty nejvhodnější a zároveň vyjednávají za kupující co nejlepší podmínky.
Mikrobyty ovlivní i větší byty
Jakou roli v celém tomto příběhu hraje plánovaná větší výstavba mikrobytů? Ve skutečnosti bohužel čistě zápornou. Jejich přibývající počet znamená pro lidi, kteří v Praze hledají byt pro vlastní bydlení, spíše špatnou zprávu. Kvůli rostoucímu zastoupení mikrobytů bude vznikat méně větších bytových jednotek a navíc bude dále docházet k omezování jejich nabídky. Neboli jinými slovy, lze očekávat, že rostoucí podíl mikrobytů nepřímo přispěje k dalšímu navyšování cen bytů větších.
Jak nastalou situaci řešit? Řešením může být apel na developery, aby se nevydávali cestou zmenšování bytů a upřeli svoji pozornost i jinak než právě na mikrobyty. Nebo na pražské zastupitele, aby víc podporovali výstavbu větších bytových jednotek určených pro vlastní bydlení. Ale to by bylo jako plakat nad rozlitým mlékem a současně nosit dříví do lesa.
Město i zastupitelé o problému dobře vědí. Reálně s ním však nemohou nic zásadního dělat, dokud nebude schválen nový metropolitní plán, což se zdá být v nedohlednu. Minimálně v příštích pěti letech se proto situace určitě nijak dramaticky nezlepší. Spíše se bude zhoršovat. Větších bytů bude v novostavbách ubývat a běžný člověk se k těm nejlepším většinou ani nedostane.
Pokud řešíte nové bydlení v Praze a okolí, čekání na lepší zítřky tak příliš dobrým nápadem není. Rozhodnout byste se měli ihned – ať už bude vaší volbou koupě dlouho zvažovaného nového bytu, nebo se zaměříte na byty z druhé ruky, upřednostníte bydlení dále od Prahy, případně se vrhnete třeba do koupě pozemku ve Středočeském kraji. Variant je vícero a je čistě na vás, kterou nakonec upřednostníte.
