Skupina Redstone zakladatele Richarda Morávka patří mezi jedny z nejvýznamnějších developerských společností na zdejším trhu. V rámci svého portfolia se, mimo dalších aktivit, věnuje i správě hned několika velkých obchodních center. Konkrétně se jedná o pražské OC Flora, olomouckou Galerii Šantovka, nákupní galerii Myslbek a Palác Pardubice. A právě ve městě perníku nyní vzniká další podobný projekt, pod kterým je Redstone podepsán – Galerie Pernerka.
Někdo by si mohl pomyslet, že takových „nákupáků“ je v Česku, tedy zejména ve větších městech, přehršle a že tedy již trh musí být takříkajíc nasycen. Ve skutečnosti se ale ČR v tomto ohledu ve srovnání s ostatními evropskými státy nijak nevymyká.
„Existují země, kde je koncentrace obchodních center větší než u nás – například Švédsko, Finsko, Nizozemsko či Rakousko – a naopak země, kde jich je méně – to je zase případ Německa či Belgie,“ vysvětluje redakci Euro.cz ředitel obchodu společnosti Redstone Jan Lukáš. „Pokud jde o hustotu obchodních center, Česko je v evropském kontextu v tomto ohledu spíše podprůměrné. Statisticky u nás vychází 240 metrů čtverečních moderních obchodních ploch na tisíc obyvatel. Samozřejmě je to průměr, takže na určitých místech se to může lišit. Například v Teplicích je to dokonce 1 500 metrů na tisíc obyvatel, ale zato zmíněné Pardubice jsou zase na nějakých 217 metrech. Ostatně i proto jsme se rozhodli další naše obchodní centrum vybudovat právě tam,“ dodává.
Nejprve „obchoďák“, pak rovnou celá čtvrť
Stavbu pardubické Pernerky zahájil Redstone doslova jen před několika málo týdny. V následujících třech letech má jít o vůbec největší stavební projekt svého druhu v celém Česku. „Galerie Pernerka bude moderní stavbou, která se přirozeně začlení do prostoru u hlavního nádraží. Přinese nejen nové obchody a kanceláře, ale také hotel, což tuto část města oživí. Věřím, že se stane oblíbeným místem setkávání, podpoří další rozvoj Pardubic a přiláká nové návštěvníky,“ uvedl před časem tamní primátor Jan Nadrchal.
Jak dlouho vybudování takového obchodního centra zabere? Dle Lukáše se dá celý projekt rozdělit do tří hlavních částí, přičemž nejdelší z nich je fáze první, tedy fáze přípravy. Tato část začíná prvotní myšlenkou na daném místě obchodní dům vystavět, vypracováním projektové dokumentace, získáním stavebního povolení a zajištěním finančních prostředků. Což kolikrát zabere klidně i tři čtyři roky.
„Co se stavby týče, v případě jednodušších obchodních center to může trvat rok a půl, u těch složitějších je to většinou do tří let. No a pokud jde o samotné zprovoznění, tady se dostáváme řádově na jednotky týdnů, maximálně měsíců. V rámci této fáze si nájemci zařizují své prodejní prostory, dováží se zboží a podobně. Takže když to všechno sečteme, dostaneme se – od prvotní myšlenky až po otevření – na nějakých pět nebo šest let,“ vypočítává Lukáš s tím, že ještě ambicióznější projekt chystá Redstone v Olomouci, kde kolem Galerie Šantovka, kam jen vloni zavítalo na devět milionů zákazníků, vznikne zbrusu nová městská čtvrť. V ní člověk časem nalezne vedle obchodních a restauračních jednotek i prostor pro kulturní a společenské akce, hotel či podzemní parkoviště.
Nakupování musí být zážitkem
Aby se moderním obchodním centrům po finanční stránce dařilo, musí dle Lukáše splňovat jeden zcela základní požadavek. A sice aby nakupování v nich bylo zážitkem. Pryč jsou doby, kdy na tato místa člověk mířil výhradně proto, aby pořídil potraviny a drogerii na víkend – to vše se nyní dá obstarat přes internet z pohodlí domova.
Dnešní spotřebitelé podle jeho názoru nahlížejí na obchodní centrum jako na místo, kde se scházejí se svými blízkými a které si kromě samotného nakupování spojují i s řadou dalších aktivit. Ať už se jedná o návštěvu oblíbené kavárny či třeba kina: „Moderní obchodní domy musejí být polyfunkční a je důležité, aby si člověk jejich návštěvu náležitě užil a aby se do nich rád vracel.“
Fakt, že naprostá většina českých „obchoďáků“ má podobnou dispozici, rozhodně není náhodou. Ba naopak se jedná o léty prověřenou praxi. „Lidé si navykli, že v suterénu, potažmo v přízemí se obvykle nacházejí věci každodenní spotřeby, tedy supermarkety, delikatesy, drogerie a podobně. Jedná se zkrátka a dobře o všechny takové věci, na které mohou být zákazníci cenově poněkud sensitivnější,“ objasňuje Lukáš.
„Další patro naopak slouží už luxusnějšímu zboží a značkám, ale také bankám či kavárnám. No a úplně nahoru se chodí za jídlem a za zábavou, tedy například do kina. Výhodou takového konceptu je, že pokud má obchodní centrum střešní parkoviště, pak může toto patro fungovat zcela nezávisle na zbytku nákupního domu. Kina mívají totiž otevřeno do pozdních hodin, a tak zákazník zaparkuje nahoře a nemusí chodit přes celé centrum, kde je většina obchodů takto pozdě večer už beztak zavřena. Takže ano, i na toto se při návrhu myslí,“ prozrazuje dále.
Sázka na luxus i lokální výrobu zároveň
Je-li obchodní centrum postaveno, zbývá poslední fáze, a sice vybavit jej prodejnami. Výběr značek, které se v něm budou nacházet, probíhá dle několika kritérií. Vedle čistě finančního aspektu záleží pochopitelně i na tom, kde se daný „obchoďák“ nachází, neboť nemá příliš smysl instalovat provozovnu Louis Vuitton do takového nákupního centra, které je situováno v menším okresním městě, kde bývá kupní síla obyvatel o poznání menší než například v Brně či v Praze.
„Určitě ale existují značky, které v daném obchodním domě zkrátka mít musíte, abyste do něj vůbec lidi přilákali. Ať už se jedná o obchody s fast fashion, oblíbené drogerie a podobně. Stejně tak se ale snažíme, aby v našich obchodních domech byly zastoupeny i některé lokální značky, na které zákazník nikde jinde třeba vůbec nenarazí. Nebo alespoň ne mimo daný region,“ přibližuje manažer.
Nájemní smlouvy mezi obchodním centrem a provozovateli jednotlivých prodejen bývají dlouhodobé, obvykle na pět let. „A pokud jde o nájemné, to je zpravidla fixní. Zároveň ale existují i případy, kdy se obě strany dohodnou, že když tržby prodejny v daný měsíc přesáhnou určitou částku, tak se k této fixní složce připočte i bonus v podobě nájemného z obratu,“ říká na téma ekonomického fungování obchodních center Lukáš.
Které z těch českých považuje za vůbec nejprestižnější? Sám je toho názoru, že prestiž by měla reflektovat především lokalitu, kde se dané nákupní centrum nachází, a tak možná není překvapením, že v jeho očích zcela jednoznačně vítězí pražské Palladium. Jako možná inspirace pro budoucí projekty ale pochopitelně mohou posloužit i obchodní domy v zahraničí.
„Díváme se do Paříže, díváme se do Londýna, díváme se na různé koncepty a řešíme, jak by mohly do českého prostředí zapadat. Řada slavných evropských obchodních center je navržena ve stylu takzvaných department stores – to je třeba případ pařížské Galeries Lafayette, kde nejsou jednotlivé obchody od sebe fyzicky odděleny, ale jedná se spíše o jakési stánky nacházející se na jedné větší ploše,“ míní Lukáš a dodává na závěr: „Určitě i toto je koncept ke zvážení – ostatně současný majitel Kotvy se o něco podobného snaží a já se moc těším na konečný výsledek, protože to může být zajímavá inspirace. Zároveň si ale myslím, že to, jak jsou česká obchodní centra koncipována dnes, aktuálně funguje dobře a český zákazník na to slyší.“
