Pane Hauerlande, popište mi prosím na úvod, čemu všemu se skupina Fidurock vlastně věnuje.
Fidurock je nemovitostní investiční skupina, kterou jsme založili se společníkem v roce 2014. Od té doby se nám povedlo vybudovat portfolio třinácti retail parků v Česku i na Slovensku, přičemž část z nich jsme postavili sami, další jsme odkoupili.
Kromě retail parků se ale zaměřujeme především na rezidenční nemovitosti, konkrétně na nájemní bydlení. První byty jsme začali pronajímat v roce 2017, přičemž postupně jsme přikupovali další činžovní domy, které jsme rekonstruovali a uváděli na trh pro nájemní účely. V tomto odvětví se ale věnujeme rovněž výstavbě bytů, a to jak na pronájem, tak na prodej, často formou přestaveb či revitalizací.
Proč jste zaměřili právě na retail parky a nájemní bydlení?
Oba tyto segmenty považujeme za defenzivní části realitního trhu, což se potvrdilo i v dobách krizí. Ať už to byl covid, nebo finanční krize v letech 2009–2010, nejvíce tehdy trpěly segmenty jako kanceláře, průmyslové objekty nebo velká obchodní centra. Oproti tomu bydlení a každodenní maloobchod, tedy základní potřeby lidí, si i v těžších obdobích vedou stabilněji.
Ale proč jde Fidurock právě cestou nájemního bydlení namísto prodeje bytů?
Když se podíváme na západní trhy, které nebyly zasažené komunismem, podíl nájemního bydlení je tam výrazně vyšší než u nás. V Česku se po sametové revoluci byty vracely původním vlastníkům, takže tu dominovalo vlastnické bydlení. Ale s příchodem mladších generací a změnou životního stylu dochází k posunu v preferencích.
Lidé totiž dnes chtějí více cestovat, častěji žijí single, a i práce je dnes flexibilnější než dříve. Obzvláště mladí už tedy necítí takovou potřebu se hned ve 22 letech zadlužit kvůli vlastnímu bytu na okraji města. Právě proto jsme segment nájemního bydlení v centrech velkých měst začali brát jako dlouhodobě perspektivní oblast. Sice nenabízí nejvyšší výnos ze všech typů aktiv, ale je to stabilní a předvídatelný segment, což je pro nás zásadní.
Chcete se tedy soustředit primárně na čtvrti v centru měst?
Ano, dává nám to smysl, protože komfort života v centru města se neustále zvyšuje. Díky digitalizaci jsou zde dostupnější služby jako rozvoz jídla, online supermarkety nebo sdílená doprava. K tomu připočtěte kavárny, restaurace, fitness centra a výborné napojení na městskou hromadnou dopravu — to vše dělá z center atraktivní místo pro bydlení. V Praze a v Brně proto cítíme rostoucí zájem o život v širším centru, především v rezidenčně laděných lokalitách.
Působí Fidurock i v menších městech?
I menší města mají určitě v oblasti nájemního bydlení potenciál, ale my se aktuálně soustředíme na Prahu a Brno. Je pravdou, že někteří investoři třeba v Ústí nad Labem dosahují dobrých výnosů, musí tam ale být přítomní a musí mít znalost tamního trhu. My jako větší, institucionální hráč chceme portfolio dále rozvíjet především v místech se silným zázemím.
Když je problém, stačí zvednout telefon a zavolat
Někteří Češi se na nájemní bydlení stále dívají tak trochu přes prsty. Čím si to vysvětlujete?
Je to asi dané historickou zkušeností, protože ještě před dvaceti lety u nás kvalitní institucionální nájemní bydlení prakticky neexistovalo. Většinu nájemních bytů vlastnili jednotlivci, často restituenti, jež se o své nemovitosti příliš nestarali. Byty byly zanedbané, s plynovým topením, starými kuchyněmi a celkově nízkou úrovní vybavení. Dalším zásadním faktorem pak bylo, že lidé často žili v nejistotě, jelikož jim mohl majitel smlouvu ukončit v podstatě kdykoliv. Z této doby asi pochází nechuť některých lidí vůči nájemnímu bydlení, v posledních letech se ale situace výrazně změnila.
Co se tedy změnilo?
Na trh přicházejí kvalitní a plně vybavené byty, které poskytují stabilitu a komfort. Je běžné, že v nich můžete zůstat několik let, aniž by vás někdo nečekaně vystěhoval. Jedná se tedy o ideální volbu třeba pro lidi, jež často mění zaměstnání nebo zvažují přesun do jiného města či dokonce země.
Dalším současným trendem je, že lidé chtějí mít vše připravené a vyřešené co nejrychleji — ideálně na pár kliknutí. Kvůli tomu hodně investujeme do digitalizace celého nájemního procesu. Už od první virtuální prohlídky bytu přes online podpis smlouvy, možnost prodlužování nájmu digitálně, až po aplikaci, ve které nájemník vidí svoji spotřebu energií, hlásí závady nebo si prohlédne vyúčtování.
Jak Fidurock zmíněné závady řeší?
Nájemníci mají k dispozici naši horkou linku, takže v případě problémů k nim přijede technik nebo správce budovy a poruchu vyřeší. To je velký rozdíl oproti situaci, kdy majitel bytu žije na druhém konci republiky a vše řeší stylem „nějak si to zařiďte“.
Nejvýraznější zdražování nájmů máme již za sebou
Jak trh s nájemním bydlením ovlivňuje fakt, že byty v poslední době rychle zdražují?
Dnes se hodně mluví o tom, jak všechno včetně bydlení výrazně zdražuje, ale podle mě to není úplně pravda. Když totiž porovnáme průměrné mzdy v roce 2015 a dnes s nájemným u kvalitně zrekonstruovaných bytů v centru Prahy a Brna tehdy a teď, zjistíme, že poměr zůstává podobný. Jinými slovy – růst mezd a nájmů se do značné míry vyvíjí společně.
Jaká je tedy průměrná výše nájmu u typického bytu, který pronajímáte?
V Praze se u vybavených bytů pohybujeme kolem 600 korun za metr čtvereční, v Brně je to přibližně mezi 400 a 500 korunami. Když to převedu do konkrétních čísel, plně vybavené 1+kk u nás vyjde zhruba na 20 až 25 tisíc korun měsíčně. Byt 2+kk v nově zrekonstruovaném činžovním domě na Vinohradech pak stojí přibližně 35 tisíc korun.
Není to přeci jen trochu vyšší cena?
Je pravda, že i na Vinohradech si můžete pronajmout byt 3+1 o 80 metrech čtverečních klidně za 18 tisíc. Ale bude bez výtahu, s kuchyní z roku 1986, s plynovým topením, starými okny a bez nábytku.
Oproti tomu náš byt 2+kk za 30 tisíc bude ve zrekonstruovaném domě s novými okny, výtahem, moderním vybavením a kvalitním servisem. To je zásadní rozdíl v životním komfortu. Navíc bydlet ve vybaveném bytě za 30 tisíc měsíčně a za dva roky se odstěhovat může ve výsledku vyjít levněji než si pronajmout nevybavený byt za 15 tisíc a investovat 300 tisíc do nábytku.
Očekáváte, že ceny nájmů budou dál růst?
Ten zásadní nárůst jsme podle mě už zažili – hlavně v uplynulé dekádě. Byl to důsledek kombinace několika faktorů – lidé si dříve tolik neuvědomovali skutečnou hodnotu nemovitostí ani výnos, který z nich mohou mít. Teď už očekáváme spíše jen mírný, inflační růst.
Kdo je váš typický nájemník?
Máme různé typy nájemníků, ale ten nejčastější profil tvoří mladí profesionálové ve věku zhruba 25 až 33 let, kteří právě nastupují do svého prvního nebo druhého zaměstnání. Tito lidé obvykle hledají bydlení v širším centru města, což jim umožní žít aktivní život, kdy mají vše potřebné dostupné v docházkové vzdálenosti nebo s pomocí MHD.
Další početnou skupinou jsou cizinci, kteří přicházejí do Prahy za prací nebo studiem. Ti obvykle hledají bydlení na jeden až několik let a preferují vybavené byty v centru, kde to žije. A posledními našimi typickými zákazníky jsou lidé, jež právě procházejí životní změnou – například se rozcházejí s partnerem, ale chtějí zůstat poblíž svých dětí. A protože si hned nemohou nebo nechtějí kupovat vlastní nemovitost, hledají kvalitní nájemní bydlení v konkrétní lokalitě.
Jak jste na tom s obsazeností bytů?
Naše obsazenost se pohybuje blízko sta procent. V praxi to znamená, že když se některý byt uvolní, zpravidla je nejpozději do měsíce znovu pronajatý. Zájem lidí o kvalitní nájemní byty je zkrátka velký, čemuž se nelze divit. Celý náš životní styl se ostatně postupně posouvá k modelu předplatného – máme tu operativní leasing na auta, předplatné na jídlo, streamovací služby nebo předplacené aplikace. Nájemní bydlení tedy do zmíněného trendu přirozeně zapadá.
Pro zjištění hodnoty rezidenčních nemovitostí se stačí podívat na ceny na trhu
Fidurock nedávno spustil i nemovitostní fond. Můžete přiblížit, co vás k tomu vedlo?
Činžovní domy jsou stabilní a dlouhodobě výnosná aktiva, ale jsou také náročné na kapitál. Ve chvíli, kdy jeden dům kompletně zrekonstruujeme a pronajmeme, potřebujeme další prostředky, abychom mohli akvizici opakovat.
Právě proto jsme založili nemovitostní fond, do něhož může investovat kdokoli už od 500 korun měsíčně s výnosem nad šest procent ročně. Je to atraktivní možnost pro dlouhodobé investování do stabilního a srozumitelného segmentu – nájemního bydlení ve velkých městech. My se přitom o všechno profesionálně staráme, máme celý proces pod kontrolou a diverzifikujeme riziko napříč širším portfoliem. Díky tomu se dlouhodobé zhodnocení pohybuje kolem pěti až šesti procent ročně.
Nemovitostních fondů je na trhu poměrně dost. Proč mají lidé investovat právě do nájemních bytů?
Rezidenční nemovitosti mají výhodu v tom, že jejich hodnota je velmi dobře ověřitelná – stačí se podívat na aktuální ceny na trhu. Oproti komerčním nemovitostem je zde menší volatilita a větší likvidita. Vždy totiž můžete část bytů rozprodat jednotlivě, což by třeba u kanceláří šlo o dost hůř.
Kolik peněz už fond Fidurocku získal?
V současnosti má fond přibližně 150 milionů korun. První nemovitost, kterou jsme na konci roku koupili, byl nájemní dům na Vyšehradě. V nejbližších měsících do fondu přidáme další dva domy. Věříme, že zvolená třída aktiv – tedy činžovní domy v kvalitních lokalitách – má dlouhodobý potenciál a stále i prostor pro růst hodnoty. V atraktivních lokalitách jako jsou Vinohrady, Letná nebo Smíchov už prakticky nelze stavět nové domy, což snižuje riziko konkurence a pomáhá stabilitě trhu.
Jakým tempem se portfolio Fidurocku rozšiřuje?
Obvykle rosteme o tři až šest domů ročně. Od nákupu po začátek pronájmu trvá celý proces zhruba tři až čtyři roky – přibližně rok až dva na stavební povolení a další dva roky na rekonstrukci. Aktuálně máme kolem 500 bytů v rámci našich činžovních domů a tento počet určitě dále poroste.
Jak obtížné je najít v lukrativní lokalitách nemovitosti, jež může Fidurock koupit?
V centrálních částech Prahy je stále velké množství nezrekonstruovaných domů patřících lidem, kteří už se o ně nechtějí nadále starat. Podle našeho odhadu je minimálně polovina domů v těchto lokalitách stále před rekonstrukcí. Konkurence je sice silná – od developerů po privátní investory včetně velmi bohatých jednotlivců – ale prostor pro další akvizice tu je a bude ještě nejméně dalších deset až patnáct let.
