Moderní pracoviště už dávno není jen stůl a židle. Stává se komplexním zážitkem, který definuje firemní kulturu. S konceptem sdílených kanceláří se Zvada osobně setkal už v roce 2001, byť nejprve z druhé strany, tedy z pozice klienta. A právě tehdy si poprvé plně uvědomil potenciál tohoto modelu.
Flexibilita, kterou takový prostor nabízel, se mu líbila, a tak následně začal pracovní trh nejen v Česku, ale třeba i ve Spojených státech zkoumat o něco detailněji. Když se ze zámoří vrátil, učinil zásadní rozhodnutí: na dobro opustil vysoké korporátní pozice a vrhl se do vlastního podnikání.
Jeho první lokací byla budova Cimex na Kubánském náměstí v pražských Vršovicích. Tehdy se zaměřoval, na rozdíl od konkurence, na levnější „béčkové“ kanceláře. Dnes ale Scott.Weber nabízí prémiové flexibilní kancelářské prostory na těch nejatraktivnějších místech, zatímco většina ostatních se více orientuje právě na cenově dostupnější segment.
Kdy došlo ke změně vašeho konceptu a jak se vyvíjel od prvních center k dnešní prémiové síti?
Pamatuju si to docela přesně. Bylo to v době, kdy se začal před covidem „vařit“ trh a poptávka vystřelila nahoru. V letech 2018 a 2019 překotně přicházely technologické firmy, které chtěly mít rychle nové kanceláře, kde by byl internet, zasedačky a vše potřebné na klíč. Naší první „áčkovou“ budovou byla tehdy Praga Studios v Karlíně, což byla trefa do černého, protože v té době začala být tato čtvrť velmi populární a oblíbená.
Pak přišly koncem roku 2020 projekty Flow na Václavském náměstí, City Element a Praga Office Garden opět v Karlíně. A právě tam budeme v březnu otevírat naši sedmnáctou lokaci, a to PernerKarlín od developera KKCG. Tento projekt, kde jsme obsadili drtivou většinu prostor, se vůbec nedostal na otevřený trh a už nyní, ještě před otevřením, máme pronajatých 70 procent našich prostor. Je dokonce možné, že časem budeme muset otevřít čekací listinu.
Zmínil jste roky před covidem. Jak jste ale zvládli samotné období pandemie?
Mé původní obavy se tehdy brzy zlomily a začal jsem hledat nové příležitosti. Uvědomil jsem si, že práce na dálku lidem nebude vyhovovat a budou se chtít potkávat, což mi potvrdil i fakt, že zaměstnanci z některých mezinárodních firem, které měly omezenou docházku, u nás hledali prostor pro osobní setkávání i během restrikcí. A po té první nejtvrdší vlně zákazů jsme měli celou dobu otevřeno, samozřejmě za dodržení všech hygienických podmínek.
Od té doby rostete. Na jaká čísla jste se dostali v loňském roce?
Loni jsme otevřeli tři prémiové projekty, z toho dva v Praze. Obsadili jsme celou zrekonstruovanou historickou budovu Náměstí Republiky 7, která je naší vlajkovou lodí s 600 pracovními místy a ukázkou skutečně moderního pracovního prostředí s prvky hospitality a lifestyle. Odpovídá tomu i nabídka služeb. Můžete si tam dát kávu od baristy nebo skvělé jídlo, pořádáme akce pro profesní růst a wellbeing, nechybí fitness, barber, masáže a spousta dalšího.
Na Smíchově pak přibylo centrum IdeaHub, kam jsme se nastěhovali i my sami. Zároveň máme od loňska i první pobočku mimo Prahu, a to v moderní budově Organica v Ostravě. Vše jsme navíc financovali sami, nepůjčili jsme si ani korunu – jen do posledních pěti lokalit z vlastních zdrojů investujeme přibližně 200 milionů korun.
Aktuálně tak máme 17 center a náš podíl na trhu flexibilních kanceláří se pohybuje nad dvěma pětinami, alespoň podle čísel CBRE. Loňský obrat pak překonal 600 milionů korun a letos doufám zamíříme nad 800 milionů a otevřeme jeden projekt. V příštím roce bychom se podle plánu měli dostat na miliardu a v roce 2028, nejpozději 2029, bych rád dosáhl na 25 center, obratu zhruba 1,3 miliardy a více než 10 tisíc pracovních míst v našich workspacech. Na rok 2028 se bohužel také posunulo otevření brněnského centra v projektu Dornych.
To jsou samé úspěchy, ale co neúspěchy? Co se vám osobně loni nepovedlo?
Docela mne překvapilo, kolik toho bylo a kolik práce obnáší doručení ambiciózní vize a mise. A jak je těžké uspět v našem oboru, který je vlastně úplně nový a ve kterém musíte skloubit čtyři základní věci.
Tou první je real estate byznys, kdy se podílíme na designu a stavbě pracovních prostor. Dále musíme být skvělí v péči o zákazníka a nabídnout mu služby na úrovni pětihvězdičkového hotelu. Klíčovou roli také hrají technologie a navíc jsme se pustili do eventového byznysu. Je nás 130, ale naše struktura je stále hodně plochá, lidé mají různorodé úkoly. Nemáme kde opisovat.
Expanze do dalších měst
Je váš koncept vlastní, nebo existuje něco podobného i v zahraničí?
Společností v našem prémiovém segmentu není moc, maximálně desítky. Samozřejmě se rozhlížíme i jinde, ale v podstatě si koncept rozvíjíme sami a jdeme si vlastní cestou a sázíme na kvalitu. Dnes firmy nehledají tradiční vlastní prostory, ale zážitky, aby lidi dostali z obýváků do kanceláří.
Ještě prozraďte, do jakých dalších lokalit se chcete v budoucnu dostat a kde vidíte potenciál?
Dobrá zpráva je, že Praha rozhodně není saturovaná. Tady chceme posilovat naši přítomnost v nejvíce poptávaných částech města, což je Karlín, Praha 4, 1 a 5. Kromě toho si lidé stále více cení svého času, proto vidím potenciál také v okolí metropole.
Zajímavá jsou i silná regionální města, protože zaměstnanci nechtějí dojíždět do velkých pražských poboček. Bavíme se tedy o městech, jako je Plzeň, Olomouc, Pardubice, Liberec, České Budějovice, ideálně kolem sta tisíc obyvatel. Do menších měst zatím nepůjdeme, rozhodně ne jako první. Počkáme, co ukáže trh.
A bude každé další centrum tak prémiové jako třeba NR 7, nebo nabídnete i něco jiného?
Díky vztahu s majiteli budov jim chceme nabízet partnerství pro jejich centra. A budeme mixovat prémiové projekty i menší centra na méně významných místech. Můžeme landlordům nabídnout naše služby, a pomoci jim tak zvýšit obsazenost.
Díky tomu, že tam budou concierge služby místo recepce, eventové sály, řízené zasedačky, wellness tým, barista…, tak si budovu nájemci najdou, i když nebude v té úplně špičkové lokalitě. Budeme tedy kombinovat menší centra s těmi prestižními.
Nezamíříte také třeba do zahraničí?
Kdyby mi dnes bylo třicet a měl bych jiné životní priority, už tam asi jsme. Nezapomeňte, že každá první pobočka v zahraničí je ta nejtěžší. Je tam konkurence, která dobře zná trh, lokální zvyklosti – podobně jako já tady. Jestli bychom expandovali, půjdeme asi postupně, Slovensko, Polsko, možná Rumunsko – to říká mozek. Srdce by říkalo Rakousko. V každém případě je to dlouhodobý plán, kapitola číslo dva.
Trendy na trhu kanceláří
Jak se dnes mění trh a kde vidíte do budoucna svoji pozici?
Teď se všechno v real estate mění. Představte si figurky na šachovnici, kde jsou majitelé budov, brokeři, velké enterprice firmy, my… A každý teď dostává novou roli.
Vnímám to tak, že díky naší prémiovosti a reputaci bychom se do budoucna rádi stali ne nájemcem, ale partnerem majitelů budov, takzvaných landlordů. Ti doufám pochopí, že náš koncept a služby, které nabízíme na našem patře, potřebují i pro zbytek budovy. A podobně velké firmy potřebují náš koncept, aby uměly řídit pracovní den svých zaměstnanců, kteří nechodí do kanceláře. Hezký design už dnes nestačí, dnes musíte vytvořit komunitu a připravit program.
Navíc si stále myslím, že jsme na začátku. Potenciál trhu je daleko větší, v zahraničí vidíme i dvakrát větší podíl flexi kanceláří než v Česku. Během sedmi až deseti let očekávám, že se tuzemský trh zvětší na nějakých dvacet až třicet procent trhu. A přál bych si, aby polovina z toho byla Scott.Weber.
Ještě k aktuálním trendům, kdo je určuje?
Dnešní trh míří k paradigmatu nového kancelářského prostředí. Na prvním místě je flexibilita a hybridní model práce. Mladí lidé nechtějí pracovat od devíti do pěti ani na jednom místě ani v jediné lokalitě. Požadují prostředí, kde mohou nejen pracovat, ale i relaxovat, spolupracovat, inspirovat se, koncentrovat se. Nesmí to být jedna kuchyňka, jedna recepce, chodba a kanceláře. Domnívám se, že významná část, 80 až 90 procent firem, stále funguje ve starším modelu, který už neodpovídá současným nárokům na produktivitu a pracovní prostředí.
Zároveň se zkracují závazky. I samotní landlordi nebudou moci koukat na plochu kanceláří, ale na lidi a jejich preference. Jestli chtějí uspět, budou muset být také flexibilní ohledně smluv. Bez flexi kanceláří to nepůjde. Budou se pak muset rozhodnout, zda se do toho těžkého byznysu pustí sami, anebo si najmou partnera, jako je třeba Scott.Weber.
Nahradí tedy do budoucna koncept flexi kanceláří starý model firemních prostor?
Ve světě se to už děje, u nás trh dobíhá setrvačností. Nebavme se o kolosech typu ČEZ nebo Siemens. Ale firma, která má desítky zaměstnanců, nemůže podle mne nebýt ve flexi kancelářích. Doba je tak rychlá a náročná, obrovské zrychlení navíc přináší AI, to našemu segmentu jen nahrává.
Bavíme se ale i s velkými firmami s více než sto zaměstnanci. A podle všeho budoucnost znamená koncept „managed offices“, což je nadstavba flexi modelu. Kanceláře nebudou jen flexibilní se všemi službami ve formátu „one size fits all“, ale budou se tvořit na míru velkým hráčům úplně od základů. My jim budeme radit, jak takové kanceláře vybudovat, případně je budeme pro ně rádi provozovat. Bude to velká restrukturalizace trhu komerčních nemovitostí.
Dnes se lidé nerozhodují jen podle toho, jak budova vypadá a kde se nachází, ale co vše nabízí a jaká je vybavenost službami. Mladí CEO chtějí všechno „na klíč“. My dodáme to, co budou chtít a potřebovat – od concierge recepce přes event management až po plně řízený provoz kanceláří. Nabídka je volitelná, stačí si jen vybrat.
