Reality a nemovitosti jsou jejím osudem, říká s oblibou. Už jako malá si prý totiž kreslila raději domy namísto princezen. A i když v oboru začínala od píky, během své více než 20leté kariéry se dokázala postupně vypracovat na jednu z největších odbornic s mimořádně širokým záběrem.
V průběhu tohoto období působila Brydone v oblasti investic do komerčních nemovitostí, kdy zprostředkovala obchody za více než tři miliardy eur. Kromě toho ale i vedla retailovou divizi v nejmenované poradenské firmě a oddělení pronájmu u předního vlastníka prémiových center, pro která rovněž později vytvářela asset manažerské strategie. Nyní vede společnost Colliers v České republice, která poskytuje kompletní spektrum realitních služeb a pomáhá klientům maximalizovat hodnotu jejich nemovitostí v průběhu celého životního cyklu.
Jak se za dobu vašeho působení v real estate změnil český nemovitostní trh a realitní byznys?
Za těch dvacet let došlo k zásadní proměně, kterou ovlivňuje i fakt, že real estate je cyklický trh. Je skoro neuvěřitelné, že v roce 2006 ovládal tuzemské reality z 98 procent zahraniční kapitál, zatímco nyní je z 90 procent ovládá ten lokální. Tuto transformaci odstartovala v roce 2005 možnost zakládat realitní fondy, které se díky daňovým výhodám staly pilířem trhu. A přispěly k tomu i daňové úlevy pro investice, mimo jiné též DIP. Výsledkem je silná pozice zdejšího kupního kapitálu, který proudí zpět do domácí ekonomiky, a především do nemovitostí.
Kromě toho místní investoři rádi nakupují na tuzemském trhu, protože mu rozumí a jsou ochotni zaplatit o něco víc než zahraniční fondy, které vnímají Prahu o něco rizikověji než své domácí trhy. Navíc zde dříve úspěšně nakupovaly evropské fondy, které nyní kvůli útlumu na tamním trhu prodávají raději v Česku, protože tady dokážou realizovat zisk.
Odchod části zahraničního kapitálu však neznamená problém. Trh zůstává zdravý a etablovaný. A až dojde k ozdravení real estate v západní Evropě, zahraniční investoři se vrátí, ale už nebudou mít tak dominantní postavení jako dříve. Kromě toho vidíme další trend. Tuzemský kapitál narostl do té míry, že proniká i mimo Česko, například do Polska, na Slovensko, do Rumunska a dokonce i na západ od nás, kam zamířila Penta, Accolade, CPI nebo Investika.
Rekordní objem i počet transakcí
Ještě se podívejme na rok 2025, jenž byl z pohledu komerčních nemovitostí velmi silný. Kterým segmentům se dařilo nejvíce a které transakce patřily k těm největším?
Že bude loňský rok tak silný jsme čekali, přesto jsme byli takovým růstem nakonec překvapeni. Na trh se totiž dostala velká aktiva od fondů jako Amundi nebo CA Immo – a poptávka byla velmi vysoká, dařilo se všem segmentům.
Zajímavý je třeba pohled na nákupní centra, která se pohybují zhruba v desetiletých cyklech. Loni se v této kategorii uskutečnila největší transakce roku 2025 za více než 700 milionů eur, tedy za zhruba 17 miliard korun, když český fond Reico koupil Palladium. Aktivní byl také Redstone, který pořídil Atrium Flora, Myslbek nebo olomouckou Olympii.
Majitele změnilo i mnoho retail parků, nakupoval Fidurock, Generali, Raiffeisen a další. Co se týká kancelářských budov, za zmínku stojí, že Penta koupila centrálu České spořitelny na Budějovické, Conseq zase Visionary na Praze 7 a Kavčí hory na Praze 4. Celkem to bylo 109 transakcí, což byl oproti roku 2024 téměř dvojnásobný nárůst.
A pokračuje růst i letos? Očekáváte podobná čísla i za rok 2026?
Na začátku roku to vypadalo, že loňský trend bude pokračovat, odhady hovořily zhruba o 3,5 miliardy eur, tedy o téměř 85 miliardách korun. Uvidíme ale, jaké budou dopady geopolitické situace ve světě. K nějakému zpomalení nejspíš dojde. V každém případě se investice nezastavily, jen za první kvartál dosáhly půl miliardy, to znamená více než 12 miliard korun. A opět se daří poměrně rovnoměrně všem segmentům.
Uskutečnily se čtyři prodeje hotelů, například skupina Kempinski koupila Augustine na Malé Straně nebo český Cimex získal Vienna House na Praze 5 od VIG. Co se týká kanceláří, za zmínku stojí Jindřišská 16, kterou převzal rakouský fond ATL od CPI, nebo projekt Keystone, ten prodávalo Amundi. Skupina PPF zase koupila od Lidlu velký pozemek v Letňanech, téměř 75 tisíc metrů čtverečních, zatímco Dandreet získal obchodní centrum Novodvorská Plaza.
Už jste to zmínila, do jaké míry může změnit mapu realitních investic geopolitika, poptávka po datových centrech, infrastruktuře či obranném průmyslu?
Co se týká boomu datových center, který sledujeme hlavně v USA a západní Evropě, má Česko zatím ještě několik let čas. Jsme totiž v tomto ohledu země Tier 3, tedy zatím nepříliš zajímavá. Důležitý je přitom také postoj vlády, do jaké míry má zájem budovat podobnou infrastrukturu.
Co se geopolitické situace týká, tak záležet bude hlavně na tom, jak se vyvine konflikt mezi Iránem a USA, jak dlouho bude krize na Blízkém východě trvat a jak se ceny ropy a energií propíšou do inflace. Ta totiž ovlivňuje mnoho faktorů, které se projevují v real estate. Například náklady na financování, jež ovlivní všechny sektory. Zvýšené stavební náklady pak mají dopad i na vyšší nájemné.
Inflace zároveň tlačí na útlum spotřebitelských výdajů, které jsou zase důležité pro nájemce obchodních center. Dále jde také o náklady na dopravu, proto průmysl i logistické firmy budou uvažovat o zefektivnění svých dodavatelských řetězců. U kanceláří to bude zase záviset na oborech nájemců.
Zatím je na nějaké prognózy v tomto kontextu brzy, nicméně já jsem optimista. Když se podíváte, čím vším si globální ekonomika prošla jen od roku 2020, ať už šlo o covid, válku na Ukrajině, energetickou krizi, brexit, cla – s tím vším se trhy dokázaly vypořádat. Za ty roky jsme se naučili, že stabilita je přežitek a že musíme se naučit žít v dnešní turbulentní době.
Středoevropské srovnání
Ještě mě zajímá váš pohled na real estate v širším regionu. Česko má silný trh, který bývá často srovnáván s Polskem. V čem dnes zaostáváme – a kde je tomu naopak?
Začala bych zase krátkým ohlédnutím. Ještě před nějakými deseti nebo dvanácti lety byly Praha i Česko vnímané jako nejatraktivnější region ve střední a východní Evropě. Ale tuto roli postupně převzalo Polsko, mimo jiné i díky tomu, že tamní povolovací procesy jsou velmi rychlé a efektivní, významně investovali nejen do infrastruktury a v neposlední řadě mají čtyřnásobně větší trh.
U nás extrémně dlouhé procesy na získání stavebního povolení negativně ovlivňují spoustu věcí, například výrazně zdražují rezidenční projekty, což má dopad na disponibilní příjmy domácností nebo i na developery a jejich nájemce. Když koupíte pozemek v Polsku, do dvou let stavíte, zatímco v Praze to trvá v průměru přes sedm let, a to prodražuje nemovitosti – jak komerční, tak rezidenční.
Kromě toho se lidé stahují do měst, takže je potřeba stavět do výšky, což se v Praze rozhodně neděje. Svůj mrakodrap má přitom už i Vídeň, v Bratislavě je devět výškových budov a Varšava jich má mnohem víc. Tam je dokonce nejvyšší budova kontinentální Evropy.
Máme tedy ještě vůbec nějakou konkurenční výhodu?
Naštěstí ano, v Česku máme již zmiňované nemovitostní fondy, které jsou schopné získávat značný kapitál a investovat ho. Je tady silná likvidita, a tím pádem je trh méně volatilní, což oceňují investoři. Tím, že se staví málo, nájmy se drží a dokonce rostou. Takže z pohledu vlastníka je to dobrá zpráva, z pohledu nájemce už příliš ne a z pohledu nového investora, který hledá vhodné investiční příležitosti, také nikoli. Vše tedy závisí na úhlu pohledu.
360° poradenství
Jak vše výše uvedené ovlivňuje vaši práci? Colliers dnes přece nenabízí jen transakce, ale komplexní služby. Jak se mění vaše role poradce v době, kdy se real estate stále víc propojuje s technologiemi, daty a strategiemi firem?
Naše práce je dnes mnohem sofistikovanější a komplexnější. Samozřejmě to vyžaduje větší expertízu a více zkušeností, o to je ale zajímavější. Díky tomu to stále baví mě i kolegy, kteří mohou vidět, jak jejich dílčí práce zapadá do celého 360stupňového real estate cyklu.
S klienty dnes řešíme celý proces a všechny návaznosti – od hledání prostor a vyjednání podmínek nájmu přes design pracovního prostředí až po stavební část a change management při stěhování. Z pohledu investic už nestačí jenom budovu představit, je důležité rozumět celému cyklu nemovitostí a být schopen nabídnout investorovi možnosti jak nemovitost zhodnotit a zároveň strategii interně zrealizovat.
Můžete uvést nějaký konkrétnější příklad?
Třeba za námi přijde klient, že chce lepší prostory, aby měl spokojenější zaměstnance. Nakonec ale zjistíme, že problém není v kancelářích, ale v potřebě být atraktivní pro nové zaměstnance a schopnosti udržet ty stávající, v koordinaci týmů nebo ve sdílení informací napříč odděleními. Díky zkušenostem pak dokážeme navrhnout takové řešení interiéru, které je nejen estetickým zlepšením, ale má přímý dopad na cíle společnosti.
Nové pracovní prostředí přináší nové způsoby práce, a tak se ke slovu dostává change management, který také umíme poskytnout a zajistit, aby se představené změny uchytily a měly žádaný výsledek. Do jisté míry se dá říct, že nové kanceláře jsou zaplacené vyšší efektivitou práce či nižšími náklady na nábor zaměstnanců.
Speciální alchymii pak vyžadují retail a obchodní centra. Když za námi přijde nějaká značka, musíme jí podle jejího zaměření umět poradit správnou lokalitu, ať už na high street, nebo v nákupním centru. Musíme vědět, kde má dané centrum slabá a silná místa. A musíme mít vazby na vlastníky, a často je přesvědčit, že jde o vhodného nájemce, i když třeba zaplatí o pár eur méně.
Pro vlastníky nákupních center pak dokážeme připravit komplexní strategii centra. Analyzujeme nákupní chování návštěvníků, děláme GAP analýzy, doporučujeme ideální mix nájemců a celou strategii pronájmů, případně rozšíření či upgrade nákupního centra, a to od faceliftu až po kompletní změnu pozice centra v dané spádové oblasti. To samé také děláme i na high street projektech nebo v retailových parcích.
Je to hodně komplexní a zajímavá práce, s neustále se vyvíjejícími trendy, a je fajn mít okolo sebe mnoho odborníků z různých odvětví a řešit komplexní zadání. Umožní vám to neustále se učit od sebe navzájem, a to nás moc baví.
Ještě poslední otázka, kdo bude v příštích letech vítězem realitního trhu, třeba i z pohledu segmentů?
Jak už jsem zmínila, všechny segmenty jsou založené na silných základech a není vysloveně špatný segment, kam by se nevyplatilo investovat. Vítězem bude možná rezidenční oblast, protože je dlouhodobě obrovský nedostatek bytů, což tlačí na ceny. A zase pohled zpět a aktuální příklad: před dvaceti lety se byty v centru Prahy konvertovaly na kanceláře. Dnes je to přesně naopak.
My se ale bavíme o komerčních nemovitostech, kam spadají nájemní byty, kterých je v Česku ve srovnání se západní Evropou opravdu málo. Jsou tu dnes fondy jako Reico, AFI, Generali nebo Trigema, které do těchto typů nemovitostí investují, ale z pohledu objemu je to v evropském měřítku mizivé. Je to dané nedostatkem investičních produktů v tomto segmentu.
Investice do kanceláří dnes dávají smysl, protože se moc nových nestaví a zároveň je tady významné zhodnocení ve smyslu nárůstu výšky nájmů. U průmyslu je třeba dívat se i v evropském kontextu na napojení na ostatní evropské dopravní trasy, navíc by mu pomohly pobídky, které jsou ale ve srovnání s Polskem téměř nulové. Co se týká retailu, ten hodně ovlivňuje demografie a kupní síla. Když plánujete nové centrum, nebo redevelopment stávajícího, musíte se dívat na to, jaká generace bude mít největší kupní sílu za pár let a jaké má nákupní návyky. Mileniálové nakupují úplně jinak než generace Z nebo Alfa. Je to prostě komplexní disciplína.
ČLÁNKY DO MAILU