Na Brumlovce právě dokončujete budovu Hila, která nabídne mimo jiné i nájemní bydlení, a s rezidenční výstavbou počítáte rovněž na Roztylech. Znamená to tak trochu změnu vaší strategie? Protože zatím jste se soustředil výhradně na kancelářské projekty…
Obě lokality mají trochu jiný koncept. Zatímco na Brumlovce je z celkových zhruba 260 tisíc metrů čtverečních v současnosti okolo 215 tisíc metrů kanceláří, na Roztylech to bude téměř opačně: 75 procent zabere bydlení, 10 až 15 procent kanceláře a zbytek služby. A více bytů Brumlovce do budoucna samozřejmě prospěje, proto tady rostou multifunkční projekty jako Hila nebo Orion, kde je zhruba 25 procent ploch vyhrazeno pro obytnou funkci.
Umožňuje to mimo jiné i fakt, že se srovnaly nájmy bytových jednotek a kanceláří. Ovšem když by to byly jen projekty s nájemním bydlením, které se platí v korunách, ekonomicky by to nefungovalo, protože financování v korunách je výrazně dražší než v eurech. To by financující banky neakceptovaly.
Projekt na desítky let
Kdy jste si uvědomil, že na Brumlovce nejde jen o podnikání, ale o dlouhodobý urbanistický projekt, jenž přesahuje generace?
Už v roce 1992 nebo 1993 existovala urbanistická studie zadaná městem, která tomu dala jakýsi rámec. Ten by ale dnes neobstál. Teprve okolo roku 2000, když už stály první budovy a další vyrůstaly, jsme začali mít konkrétnější představu o tom, jak bude celá lokalita vypadat.
Další zpřesňování pak nastalo v letech před covidem, kdy jsme si naplánovali, bez ohledu na majetkoprávní vztahy, kde by ještě dávalo smysl něco doplnit a jak bychom celé území správně dokončili. Vyšly nám z toho dvě, možná i tři další etapy uvnitř trojúhelníku tvořeném magistrálou a ulicemi Baarovou a Michelskou. Těm říkáme pracovně recyklace města.
Jejich realizace je ale velmi komplikovaná, protože se musí vykoupit nevzhledné a zanedbané domy, například bývalé výrobní areály nebo paneláky, které je třeba zbořit, a postavit na jejich místě něco nového. A aby to celé ekonomicky fungovalo, je nutné zvýšit počet metrů čtverečních pětinásobně, takže se musí stavět do výšky. Jedině tak může vzniknout prostupné město příjemné pro své obyvatele.
Kolik jste už dosud na Brumlovce proinvestovali?
Odhaduji to na 20 miliard, ale s dokončovanými projekty to bude necelých 30 miliard korun, protože ceny všeho jdou nahoru. Podobné to bude i na Roztylech, také kolem 30 miliard. Ovšem pokud bych připočítal i zmíněné recyklační projekty, mohli bychom se na Brumlovce dostat nad 40 miliard korun.
Dnes totiž stavíme jeden metr čtvereční za téměř trojnásobek toho, než to bylo před nějakými 11 lety. Nejdřív jsme 20 let stavěli za 30 až 35 tisíc korun na metr čtvereční – z toho vybočovala jen výšková budova Filadelfie, kde to vyšlo na 55 tisíc –, dnes to však v kvalitních kancelářských projektech splňujících ESG kritéria vychází už na 85 až 90 tisíc.
Nastal někdy moment, kdy jste si řekl, že kdybyste Brumlovku tehdy neudržel, tak by dnes vypadala úplně jinak? Nechtěl jste někdy s tím vším „seknout“?
Možná vás překvapím, ale nikdy. Ta práce mě vždycky hrozně bavila. Samozřejmě byla období s různými překážkami, ale o tom je podnikání, že je třeba je překonat. Development je také o obrovské trpělivosti, to vám potvrdí každý z oboru.
Urbanistický rukopis Passerinvestu
Jak si vybíráte architekty, s nimiž spolupracujete?
Generálním architektem Brumlovky je Jan Aulík a jeho studio AFA (Aulík Fišer architekti). S nimi jsme ze zdejších dvaceti budov realizovali dvanáct, na dalších třech se budou také podílet. Zbylých devět projektů je od studií A8000, DAM architekti, A69, CMC nebo od architekta Kordovského. Na Roztylech zase více spolupracujeme s A8000, ale tu první budovu Roztyly Plaza projektovali také AFA.
Vždy zvažujeme, co bude lepší. Některé budovy zadáme takzvaně „z ruky“, u jiných je efektivnější udělat architektonickou soutěž. Všichni vždy přijdou s realizovatelnými nápady, ale téměř pokaždé alespoň jeden projekt „vybočuje“. A pak je hned jasné, že právě to chceme stavět.
A kde je pomyslná hranice mezi tím, co určuje developer a co vytvářejí architektonická studia?
My jim dáváme zadání z hlediska funkcí a některých detailů. Také musí naplnit naše Passerinvest standardy, které se pohybují nad běžným trhem. Chceme, aby naši nájemci byli co nejvíce spokojeni. Proto jsme vždy pracovali se střešními zahradami, modrozelenou infrastrukturou, širšími parkovacími stáními, pohodlnými rampami, veřejným prostorem s vodními prvky nebo s pražskou mozaikou místo asfaltu pro omezení tepelných ostrovů.
Také v samotných kancelářích dbáme na pohodu lidí. Už před lety jsme začali pracovat se sálavými panely na stropy, které kromě topení umí i chladit, nebo s ionizací vzduchu, takže se pak lidem dýchá podobně jako třeba na horách nebo u moře. Navíc každá zdejší budova má svoji vlastní identitu, ale podle mého názoru to vše spolu docela ladí.
Budete v podobném duchu rozvíjet i Roztyly?
Rádi bychom, protože práce na urbanismu mě hodně baví. A snad tamní zástavba poroste rychleji než na Brumlovce. Jedna administrativní budova na Roztylech již stojí, druhá, Sequoia, roste a třetí rezidence, Arboretum, v budoucnu nabídne kombinaci vlastnického a nájemního bydlení, celkem téměř 700 bytových jednotek v navazujících zhruba devíti domech.
Myslím, že to bude pro budoucí obyvatele skvělé místo. Hned vedle je metro, křižovatka magistrály a Jižní spojky a hlavně 300hektarový lesopark. Už teď plánujeme další, převážně rezidenční etapy.
Budete se podílet i na kultivaci tamní poměrně zanedbané stanice metra?
Je to v plánu, ale budeme k tomu potřebovat partnery, kromě magistrátu i Prahu 11 a Dopravní podnik. Tamní autobusové nádraží bychom rádi umístili do parteru některé budovy, do metra eskalátory nebo velkokapacitní výtah pro bezbariérový přístup.
Bez dlouhodobé vize to nejde
Jak se rozhoduje o investicích v řádu desítek miliard, které se vracejí až za desítky let? Co je v takových rozhodnutích největší riziko?
Člověk si to musí umět spočítat, ale mě práce s čísly baví. Na první odhady mi stačí pár desítek minut. A pak to ovlivňují další faktory, které jsou mimo naši kontrolu. Klíčové jsou pochopitelně úrokové sazby, v případě komerčních nemovitostí ty evropské. A pokud ECB sazby zvýší, okamžitě jde dolů valuace projektů. To nastalo třeba po začátku války na Ukrajině. Stejně tak neovlivníme kurz koruny a eura, protože my máme financování v eurech a posilující koruna na nás dopadá negativně.
Určitým nepřítelem jsou v tomto ohledu centrální banky. Třeba ta Evropská místo poklesu sazeb vyhrožuje, že je bude zvyšovat. Pak se kanceláře staví až za trojnásobek nedávných stavebních cen, a tak ceny nájmů musí být až dvojnásobné v porovnání se stavem před deseti lety. A v Česku v podstatě ničí životní úroveň obyvatel vyšší sazba než ta eurová.
ČNB tedy vlastně devalvuje ekonomiku. Přitahuje totiž investory, kteří spekulativně kupují korunu a vůbec nic nám nepřinášejí. To naopak způsobuje posilování koruny, což poškozuje český export, na němž je naše ekonomika závislá. ČNB jí tak dělá tímto medvědí službu.
Vraťme se zpět k nemovitostem. V jednom z rozhovorů jste uvedl, že město musí vznikat s vizí. Kdybyste směl o Praze rozhodovat, jaká by byla vaše vize? Co byste udělal jinak jako první věc?
Úplně první musí být rozhodnutí, pro kolik obyvatel se bude Praha plánovat na příštích 50 let. Od toho se odvíjí všechno ostatní. Když by to mělo být 2,5 milionu obyvatel, je nutné přemýšlet o dostatečném dopravním skeletu. Dále jak bude fungovat školství, zdravotnictví, územní plánování a další věci. Jinými slovy, je třeba konečně přemýšlet o tom, že město potřebuje okružní trasu metra, jakou má každá rozvíjející se metropole na celém světě, nebo také moderní letiště – ne jako to naše, středověké, kam se nikdo normálním způsobem veřejné dopravy nedostane. Měla by zde fungovat vysokorychlostní železnice s napojením na základní dopravní uzly.
A v neposlední řadě musí Praha stavět do výšky. Nikdo nechce atakovat nedotknutelné centrum, ale ve všech ostatních lokalitách už měly být dávno stovky a stovky budov vyšších než sto metrů. Měli bychom se také rozloučit se servilností vůči organizací UNESCO. Je neuvěřitelné, že si někteří úředníci na ministerstvu kultury chválí spolupráci, která nám vůbec nic nepřináší, zatímco státní rozpočet přichází každý rok o jednotlivé stovky miliard jen kvůli tomu, že se Praha nerozvíjí. Prostě chybí politická odvaha a vize. Místo toho se po každých volbách zruší všechno, co udělala předchozí reprezentace.
Vaše práce je extrémně náročná. Jak do toho zapadá váš osobní život mimo byznys? A co vaše sbírka supersportů, rozšiřujete ji?
Samozřejmě jsou pro mě nejdůležitější děti a jsem rád, že s nimi mohu trávit rozumný čas. A protože většinu roku bydlíme mimo Prahu, užiju si auta cestou do práce a zpět. Poslední automobil jsem si koupil v roce 2022, pěkné Ferrari 812. A nejcennější jsou stále dvě bugatky. Ovšem nový Tourbillon jsem si neobjednal, protože si ho nemůžu dovolit. Drtivou většinu svých peněz mám v podnikání, kde jsou obzvláště v současnosti více zapotřebí.
Daleko raději než auta však sleduji Lionela Messiho. I když mu bude už 39, je neuvěřitelné, že bude hrát na dalším mistrovství světa, které chci sledovat. Uvidíme, jak dopadne Argentina. Celý život se těším, že si jednou zahraje finále s Brazílií, což se zatím ještě nikdy nestalo. Tak doufám, že se třeba letos dočkám.
ČLÁNKY DO MAILU