Portin Invest prodává retail parky téměř za osm miliard. Kapitál přesune do nové generace velkých projektů, chystá jich přes padesát

„Vnímáme to s kolegy jako přirozený cyklus developmentu. Nyní směřujeme kapitál primárně do přípravy, výstavby a stabilizace projektů, a právě prodej hotových celků nám uvolňuje značnou ekvitu pro tuto expanzi,“ uvádí pro Euro.cz jednatel a společník Portin Investu Jindřich Kukačka s tím, že aktuálně skupina realizuje a připravuje více větších retail parků o ploše 10 až 23 tisíc metrů čtverečních, kde se investice do jednoho projektu pohybují zhruba kolem půl miliardy korun.

On sám se developmentu věnuje už téměř 21 let a jeho profesní dráha odstartovala v oblasti logistických center. Později se osamostatnil a zaměřil se na menší maloobchodní projekty. Zásadní obrat přišel po finanční krizi v roce 2008, kdy se spojil s Jiřím Kadlecem, aby společnými začali rozvíjet koncept moderních retail parků, s nimiž se Kukačka poprvé setkal při studiích v Německu.

Miliardové balíčky

Portin aktuálně exituje přibližně dvacet retail center, které nabízí v ucelených balíčcích. Část prodejů už probíhá, další jsou v pokročilém vyjednávání s investory. „Institucionální kupci neradi kupují jednotlivé menší parky odděleně, protože transakční náklady jsou příliš vysoké. Při prodeji po větších celcích v hodnotě jednotek miliard korun nás napřímo oslovují největší mezinárodní hráči, kteří poptávají okamžitý tržní podíl a objem. Každý blok přitom obsahuje mix lokalit z různých regionů, což snižuje riziko lokálního výpadku kupní síly,“ vysvětluje Kukačka.

Přečtěte si také:

Češi chtějí nakupovat „za rohem“, ne trávit víkendy v obchodních centrech. Výstavba retail parků nabírá na obrátkách i v menších městech

Mezi typické zájemce podle něj patří domácí i zahraniční institucionální a nemovitostní fondy nebo kvalifikovaní investoři. Právě oni během pandemie, energetické krize i období vysoké inflace zjistili, že retail parky patří mezi nejstabilnější části realitního trhu. Výhodou jsou dlouhodobé nájemní smlouvy, jež bývají uzavírány na deset až patnáct let a zpravidla obsahují inflační doložky. Neméně důležitou roli hrají i nízké provozní náklady ve srovnání s klasickými obchodními centry.

Investory si však Portin pečlivě vybírá. Vedení společnosti podle Kukačky záleží na tom, aby měli zkušenosti se správou podobných nemovitostí. Důvodem je především dlouhodobý vztah s nájemci, kteří obvykle mají své provozovny napříč ostatními centry.

Na řadě je další expanze

Získané prostředky z exitu okamžitě poputují na plánované expanze, přičemž cílem Portinu je nejen development nových retailových parků, ale i bytová výstavba a energetika. „Strategicky si v portfoliu ponecháme klíčové multifunkční projekty s nadstandardním potenciálem budoucího zahuštění. Jde o místa, kde je potenciál do budoucna realizovat třeba i rezidenční funkce,“ popisuje další strategii Kukačka. Současně dodává, že potřeby zákazníků se dynamicky mění, a právě proto některé parky za 15 až 20 let nahradí bytové projekty s retailovými partery.

Významnou roli ve strategii ale hraje i společnost Welkin stavební, kterou Portin spoluvlastní a která má budování nových center na starosti, díky čemuž není skupina závislá na externích dodavatelích. Zkušený tým přibližně padesáti odborníků pomáhá dodržovat termíny přípravy i samotné výstavby.

Od Třeboně po Náchod

Za dobu své existence dokázal Portin vystavět celkem čtyřicet pět retail parků, z nichž aktuálně vlastní čtyřiadvacet – a dalších sedm se chystá letos otevřít. Ještě zajímavější je ale výhled do budoucna: „Současně stavíme či zahájíme výstavbu pěti nových parků a ve fázi intenzivní přípravy, akvizice pozemků či samotné výstavby máme dalších dvaapadesát projektů.“

Přečtěte si také:

Nepostradatelný pomocník, který ale mnohdy kazí veřejný prostor. Obliba výdejních boxů stoupá, pětině Čechů jejich vzhled vadí

Celková rozloha těchto developovaných a připravovaných areálů dosahuje více než 370 tisíc metrů čtverečních pronajímatelné plochy. Mezi nedávno dokončené objekty patří například moderní nákupní zóny v Neratovicích a Králově Dvoře nebo nově otevřený Portin Park Třeboň. V budoucnu by měly přibývat centra nejen v okolí Prahy a v jižních Čechách, ale třeba i v Plzni, Náchodě, Pardubicích či nedalekém Hradci Králové.

Přesun do regionů

Zatímco krajská města jsou podle developerů už z velké části saturovaná, v menších obcích s pěti až deseti tisíci obyvateli a silnou spádovou oblastí je potenciál nadále obrovský. Zároveň je navíc potřeba i neustále modernizovat stávající infrastrukturu. „Část trhu tvoří starší parky z počátku tisíciletí, v důsledku čehož se fáze růstu transformuje z extenzivní výstavby na zelené louce do revitalizací a rozšiřování stávajících zavedených zón,“ zmiňuje Kukačka.

Nákupní parky se podle něj stávají přirozenými centry občanské vybavenosti, neboť v nich zákazník najde vše od potravin, přes drogerii a levnou módu až po chovatelské potřeby. Kromě toho ale přibývají služby a gastronomie, včetně konceptů rychlého občerstvení s drive-thru, které nabízejí nejen v McDonald's, Burger Kingu či KFC, ale také v asijských restauracích.

Dalším zajímavým trendem, jenž se promítne i do areálů Portinu, je vedle kadeřnictví, bankovních poboček nebo fitness center i zdravotnictví. „Evidujeme sílící poptávku po soukromých lékařských ordinacích, laboratořích na odběr krve či veterinárních klinikách, které těží z bezproblémového bezplatného parkování přímo před vchodem nebo z existence autobusových zastávek.“

Část prodejen zároveň často slouží i jako lokální sklady pro expedici e-commerce objednávek. Zákazníci zde využívají osobní odběr, který je pro e-shopy logisticky nejlevnější, a parky se stávají uzly pro samoobslužné výdejní boxy, jež přivádějí do areálů další návštěvníky.

Trh čeká konsolidace

V horizontu příštích pěti let by se celý trh podle vedení Portin Investu měl výrazně proměnit. Přibydou velcí institucionální vlastníci, zatímco menší developeři budou pod tlakem rostoucích nákladů své projekty prodávat. Výstavba zcela jistě zpomalí a zůstanou pouze silní hráči.

Přečtěte si také:

Na rychlé doručení si Češi potrpí, říká šéf marketingu skupiny Allegro. Přes polské tržiště nakupuje už 1,6 milionu tuzemských zákazníků

„Nejlukrativnější parcely v zemi jsou již obsazené, proto se pozornost přesune na přestavby brownfieldů. Důležitý bude i tlak na ESG. Za pět let bude neudržitelné vlastnit retail park bez solárních panelů či energetického managementu. Nemovitosti nesplňující přísné unijní regulace budou penalizovány nižším oceněním a horším přístupem k bankovnímu financování,“ uzavírá Kukačka.