Během první poloviny letošního roku došlo na dubajském trhu s již dokončenými nemovitostmi k výraznému útlumu. V květnu prodejci snížili ceny bytů ve srovnání s lednem v průměru o 9,7 procenta, zatímco řadové domy a vily se prodávaly se 4,3procentní slevou. Data společnosti haus & haus zároveň ukazují výrazný propad aktivity kupujících.
V průběhu prvních dvou týdnů od začátku konfliktu na Blízkém východě, tedy během první půlky letošního března, klesl počet podepsaných kupních smluv podle údajů Dubai Land Department o tři čtvrtiny. Ovšem ani o další měsíc a půl nevypadala situace nikterak růžově – ještě v posledním dubnovém týdnu zůstával počet uzavřených transakcí ve srovnání s normálním stavem o 45 procent nižší. To jasně značí, že změna nálady mezi investory byla patrná téměř okamžitě.
„Někteří nám přestali zvedat telefon, jiní se rozhodli investice dočasně odložit. S tím jsme se potýkali téměř celý březen až do poloviny dubna. Pak došlo k mírnému zlepšení, ale až v květnu jsme se dostali na úroveň, která z 90 procent odpovídá zájmu o nemovitosti před konfliktem,“ říká česká makléřka a zástupkyně ředitele realitní kanceláře haus & haus Jana Zapletalová. Obrat podle ní nenastal jen u nákupů, zájem klientů o krátkodobé i dlouhodobé pronájmy během prvních dvou týdnů klesl o více než polovinu a obsazenost krátkodobých pronájmů se nyní pohybuje okolo 82 procent.
Tlak na investiční lokality
Nedávná korekce se dle dat zmíněné realitky projevila především v investorských lokalitách. Průměrná cena bytů na sekundárním trhu v Dubaji dosáhla v květnu 1 796 dirhamů za čtvereční stopu (tedy zhruba 110 tisíc korun za metr čtvereční). Ještě pár měsíců nazpět by si kupující, jak již bylo nastíněno, museli sehnat zhruba o desetinu peněz víc. Největší pozornost nicméně vzbudil vývoj v Business Bay, což je jakýsi místní ekvivalent slavného newyorského Manhattanu. Tam podle platformy Property Monitor klesly ceny bytů mezi lednem a květnem 2026 v průměru až o 22 procent.
Zapletalová každopádně druhým dechem upozorňuje, že rozdíly napříč inkriminovanou lokalitou mohou být veliké. Jednotlivé projekty byly nastalými událostmi postiženy odlišně v závislosti na stáří dané budovy, velikosti apartmánu, výhledu či kvality celé výstavby. „V investorských lokalitách se aktuálně hodně vyjednává, proto vidíme ten propad cen. Naopak v nejluxusnějších částech Dubaje jako Palm Jumeirah či Bluewaters ceny stále rostou,“ dodává s tím, že třeba apartmány na palmovém ostrově se podle interních dat aktuálně zhodnotily o 8,4 procenta.
Dlouhodobou důvěru části investorů pak potvrzují i některé rekordní transakce. Například v březnu se podle Zapletalové prodal apartmán v Aman Residences za 422 milionů dirhamů (přibližně 2,4 miliardy korun), zatímco o měsíc později neváhal jiný zájemce dát za komerční pozemek na zmíněné „palmě“ dokonce více než jednu miliardu (přes 5,68 miliardy korun).
Ne každý vidí začátek korekce
Výrazně opatrněji interpretuje aktuální situaci jednatel společnosti Grand Real Solution Roman Šimek. Nic z toho, co naznačovala Zapletalová, se podle něj nyní v zemi neděje. „Aktuálně nepozorujeme na trhu rezidenčních nemovitostí ve Spojených arabských emirátech výrazný pokles zájmu investorů ani plošnou cenovou korekci, kterou by bylo možné jednoznačně spojovat s geopolitickým napětím v regionu. Zájem zahraničních investorů sice na chvíli v březnu 2026 oslabil, aktuálně však sílí i díky stabilní ekonomice Spojených arabských emirátů, příznivému podnikatelskému prostředí, daňovým výhodám a dlouhodobé rozvojové strategii země,“ popisuje pro naši redakci.
Pokud se v některých projektech objeví mírnější zpomalení prodejů, developeři zpravidla nereagují přímým snižováním cen, ale nabízejí atraktivnější platební podmínky: „Pro klienty získáváme zvýhodněné splátkové modely, kdy například kupující uhradí jen 30 procent kupní ceny během výstavby a zbývajících 70 procent až po dokončení projektu, před převzetím nemovitosti. To výrazně snižuje vstupní kapitálovou náročnost investice.“
Zároveň Šimek zdůrazňuje, že se v některých segmentech začíná více prosazovat nedaleké Abú Dhabí, jež těží z nových infrastrukturních investic a rozvoje rezidenčních čtvrtí. Navzdory tomu ale nejaktivnějším trhem zůstává Dubaj, tedy minimálně z pohledu nových projektů. Mezi českými klienty společnosti nadále převažuje zájem o investiční byty v cenovém rozmezí přibližně od pěti do dvanácti milionů korun, přičemž motivace je stejná: ochrana kapitálu, diverzifikace portfolia a výnos z pronájmu.
Pro jedny varování, pro druhé příležitost
Také šéf společnosti DubaiReality.cz Milan Zocher nabízí trochu odlišný pohled. Podle něj byl dopad konfliktu reálný, ale menší, než naznačovala první reakce trhu: „Burzovní index dubajských developerů sletěl přes noc o víc než 20 procent, ale to byl čistý strach, ne fundamenty. U fyzických nemovitostí byl přímý cenový pokles výrazně mírnější, pohybujeme se kolem tří procent meziročně.“
Zocher také připomíná, že agentura Fitch ještě před válkou USA a Izraele s Íránem předpokládala přirozenou korekci kolem 15 procent po období mimořádného růstu, kdy ceny mezi lety 2022 a 2025 vzrostly přibližně o 60 procent. Konflikt podle něj tuto změnu nálady pouze urychlil, přičemž největší tlak dopadl na krátkodobé pronájmy, pozemky a takzvané off-plan projekty financované spekulativním kapitálem, zatímco prime vily, waterfront lokality a zavedené rezidenční čtvrti zůstaly stabilnější.
Aktuální situaci pak vidí jako investiční příležitost. „Část sofistikovaných investorů z Evropy, Indie a Asie tuto situaci sleduje jako atypické vstupní okno a nakupuje. Nervozita jiných jim vytváří prostor. Vyjednávat se ale dnes dá výrazně lépe než před rokem, to je fakt,“ vysvětluje Zocher s tím, že druhé a třetí čtvrtletí roku 2026 vnímá jako zajímavé období především pro investory se středním a dlouhým horizontem.
Trh se rozděluje podle kvality
Přestože se jednotliví hráči rozcházejí v tom, zda jde o začátek korekce, nebo pouze o dočasné ochlazení, minimálně v jednom relativní shoda panuje. Dubajský realitní trh už nelze hodnotit jedním číslem. Zatímco část sekundárního trhu a investičních lokalit prochází intenzivnějším vyjednáváním a cenovým tlakem, kvalitní projekty a prémiové lokality si drží výrazně vyšší odolnost. Například Šimek očekává pokračující růst zejména u rezidenčních projektů s kvalitní infrastrukturou a komunitním zázemím.
Své tvrzení opírá mimo jiné o aktivitu developerské firmy Nakheel, která zahájila novou vlnu uvádění projektů na trh. Její kroky postupně následují i další významní developeři, což naznačuje, že hlavní hráči nadále spoléhají na silnou poptávku a dlouhodobý růst sektoru: „Dubaj si zřejmě udrží pozici regionálního lídra z pohledu objemu transakcí a počtu nových projektů, nicméně význam Abú Dhabí dále poroste a v některých segmentech může blízkovýchodní investiční centrum dokonce předehnat.“
Podle Zapletalové město mrakodrapů i přes současné výkyvy nadále těží z jednoduchého procesu nákupu, výhodného daňového prostředí a silných ekonomických základů. Otázkou podle ní není, zda se investoři vrátí, ale spíše jak rychle se po období nejistoty obnoví jejich ochota uzavírat obchody.
„Dubaj si po každé krizi zachovala schopnost rychlé regenerace – 2008, covid, předchozí geopolitické napětí. Ale tento šok má jeden prvek navíc: poprvé v moderní historii dopadly střely na území SAE,“ přidává se Zocher. „To mění psychologické vnímání u části konzervativnějších investorů. To nelze ignorovat. Zároveň se ale fundamenty nezměnily. Žádná daň z příjmu, Golden Visa, fyzická bezpečnost Emirátu zůstává nezpochybněná, ekonomická diverzifikace pokračuje,“ uzavírá.
