Změna nálady českých developerů

11. srpna 2010, 12:39 - Michal Hink
11. srpna 2010, 12:39

Některé developerské firmy z rezidenčního a kancelářského segmentu obnovují činnost

Ponurá nálada na českém realitním trhu v roce 2009 se během letošních prvních měsíců změnila. Developeři začínají znovu vyhledávat akviziční příležitosti – nejčastěji pozemky s platným územním rozhodnutím. Připravují projekty v pokročilejší fázi před jejich provedením – dokumentaci pro stavební povolení, aktivní marketing vůči potenciálním klientům, kupcům nebo nájemcům. A hledají mimo jiné i takzvané private equity partnery, kteří doplní chybějící finanční prostředky a umožní projekt uskutečnit. Vše se zatím odehrává především v segmentu rezidenčních a kancelářských nemovitostí.

Tvrdý zásah krize Krize, která se v roce 2009 naplno projevila na českém realitním trhu, developery nejednou nepříjemně překvapila. Developeři komerčních nemovitostí se poprvé téměř po dvaceti letech růstu potýkali s poklesem poptávky u potenciálních nájemců i investorů. Developerům rezidenčních nemovitostí, kteří v roce 2009 uvedli na český realitní trh téměř stejné množství bytových jednotek jako v předchozích třech letech, prudce poklesla poptávka kvůli zhoršené situaci na trhu práce a neochotě kupujících přijímat dlouhodobé závazky ve formě hypoték. Mnoho developerů mělo problémy s cash-flow a se splácením finančních závazků. Situace na realitním trhu loni developerům příliš nepřála. Mnoho firem namísto obvyklé přípravy projektů – nákup pozemků, výstavba, pronájem a následný prodej – zmrazilo nový development. A soustředilo se na dokončení současných projektů, zajištění jejich pronájmu či prodeje a na cash flow k plnění závazků vůči financujícím bankám. Realitní krize sice developery tvrdě zasáhla, ale očekávaná vlna jejich krachů se neuskutečnila. Navzdory opakovanému meziročnímu poklesu hodnoty nemovitostí – v letech 2008 a 2009 v průměru o patnáct až dvacet a o rok později o dalších pět až patnáct procent v závislosti na druhu a kvalitě nemovitosti – v důsledku čehož mnoho developerů mělo nejprve problém s úvěrovými podmínkami a v některých případech se i dostalo pod úroveň dluhu, financující banky projevily mimořádnou vstřícnost i vůči největším hříšníkům. Má-li developer problém se splácením úvěru, banky v poslední době stále víc upřednostňují takzvaný work-out před prodejem zástavy či konkurzem dlužníka.

Tři znaky Na realitním trhu letos přetrvávají podmínky, které developerům vymezují oblast působnosti a jimž se musejí přizpůsobit, chtějí-li se rozvíjet. Obnovení činnosti některých developerských firem zejména v rezidenčním a kancelářském segmentu dokládá, že tyto podmínky nejsou nepřekonatelné. To lze považovat za signál pozvolné změny na realitním trhu. K jejím hlavním znakům patří za prvé financování nových projektů bankami. Nadále však platí, že jsou ochotny půjčovat především na menší projekty do zhruba tři sta milionů korun v atraktivních lokalitách v Praze a ve vybraných krajských městech ČR. A požadují od developera 30 až 40 procent předpronájmů u komerčních nemovitostí či předprodejů u rezidenčních nemovitostí a zhruba 30 procent vlastních finančních zdrojů. Například developeři rezidenčních projektů se přizpůsobili zmenšením projektů do zhruba sta bytových jednotek. A větší projekty rozdělují do několika fází – často přibližně o sto bytových jednotkách. K rezidenčním projektům, které se letos začaly v Praze provádět, patří Kajetána, Tyršův vrch, Rezidenční park Baarova, alfarezidence Na Vackově či rezidence Harfa Park. Dva nové projekty – ve Vinoři a v Uhříněvsi – zahájila dle svého vyjádření bez bankovních zdrojů developerská společnost Ekospol. Totéž platí i pro kancelářské budovy. Během prvních šesti měsíců 2010 se v Praze začaly budovat čtyři – Main Point Karlín, Keystone, City Element a City Deco.

Minimalizace rizika Druhým hlavním znakem pozvolné změny na realitním trhu jsou alternativní způsoby financování. V současné době se zvyšuje zájem o kapitálové vstupy privátních investorů do developerských projektů – nejčastěji formou joint-ventures nebo mezzaninového financování. Ti by se měli společně s bankami stále častěji podílet na přípravě developerských projektů. Třetím znakem změny jsou akviziční aktivity developerů. V současné době roste zájem silných developerů o atraktivní pozemky ke komerční i rezidenční výstavbě s platným územním rozhodnutím. Mnoho developerů, kteří sice v předchozích letech nakoupili pozemky, ale nejsou bezprostředně schopní je zhodnocovat, je nabízí k prodeji. Oproti loňskému roku jsou mnohem úspěšnější, protože buď snížili ceny, nebo pro daný pozemek zajistili územní rozhodnutí či stavební povolení. Zvýšili tedy hodnotu a snížili riziko.

Spekulativní výstavba nehrozí Kvůli vyšší neobsazenosti komerčních nemovitostí a dosud opatrné poptávce po rezidenčních nemovitostech dnes začínají s výstavbou jen developeři, kteří mají vysoké procento předpronájmů – 40 až 50 procent – respektive předprodejů bytových jednotek – více než 30 procent. Spekulativní výstavba jako za realitního boomu například v roce 2007 je v nejbližších letech vyloučená. Pro většinu developerských společností na českém realitním trhu je prioritní pronájem, respektive prodej jejich volných rezidenčních nemovitostí a stabilizace či optimalizace současného realitního portfolia.

Work-out

Soubor opatření, díky nimž banka a developer odvrátí hrozící nebo již existující porušení úvěrové smlouvy. Nejčastěji se používá ve formě úpravy podmínek současného úvěru – například odložení splátek, zvýšení úrokové sazby či poskytnutí dodatečného zajištění. A také ve formě vstupu strategického partnera, poskytnutí dodatečných prostředků akcionáři dlužníka či prodeje projektu třetí osobě. Pro obě strany – věřitele a dlužníka – je většinou lepším řešením než prodej zástavy.

Situace

Spekulativní výstavba jako za realitního boomu například v roce 2007 je v nejbližších letech vyloučená. Pro většinu developerských společností na českém realitním trhu je prioritní pronájem, respektive prodej jejich volných rezidenčních nemovitostí a stabilizace či optimalizace současného realitního portfolia.

Tabulky 1-2: Výrazný pokles Výstavba komerčních a rezidenčních nemovitostí v roce 2009 v Praze a ČR

Komerční nemovitosti Dokončená výstavba v roce 2009 (tis. m2) Meziroční změna 2009 a 2008 (v %)

Kancelářské prostory v Praze 162 -51 Skladové prostory v ČR 381 -53

Pramen: Prague Researcg Forum, King Sturge

Rezidenční nemovitosti Dokončená výstavba v roce 2009 (tis. m2) Meziroční změna 2009 a 2008 (v %) Zahájená výstavba v roce 2009 (tis. m2) Meziroční změna 2009 a 2008 (v %)

Bytové jednotky v Praze 7,397 17 5,719 -16 Bytové jednotky v ČR 38,473 0 37,319 -14

Pramen: Český statistický úřad

Hodnocení

Zaujala Vás tato zpráva?
Ohodnoťte ji

Loading

Děkujeme za Vaše hodnocení

Komentáře

Mohlo by vás zajímat

Finance
Kdo vlastní naše pojišťovny?
5 věcí, které si pamatujte o dokumentárním akreditivu
Zdraží plyn v topné sezóně? Jaké faktory ovlivní jeho cenu?
Všude stejně: jak moc riskujete, když používáte univerzální hesla a pořád stejný PIN?
Kdy je vhodná doba pro přezutí a výměnu pneumatik
Auta
VW Arteon je sice moderní, ale výkonem na starší Passat CC…
Kvíz: Znáte tyto přezdívky modelů aut nebo jiných dopravních prostředků?
Galerie: Kdo je konkurencí pro šestiválcový Stinger GT? Nová Kia mnoho soupeřů nemá
Nové Audi A7 Sportback už je jen hybrid. A zatím bez dieselu
Kia Stinger oficiálně přijela na český trh. Je to auto, které má velký potenciál
Technologie
GeForce GTX 1070 Ti už se objevují na fotografiích, prosáklo skóre v 3DMarku
Cnews FM: Microsoft vydal Windows 10 Fall Creators Update [podcast]
Vyšel Total Commander 9.10. Co je nového?
Philips začíná upgradovat své televizory na Android 7.0, na rozdíl od Sony ale ne všechny
Bitcoin na novém rekordu. Právě pokořil cenu 6000 dolarů
Hry pro příležitostné hráče
Zavřít