Zabetonované Krkonoše i zachráněné roubenky. Čtyřicátníci mění český venkov

Realitní trh čeká impulz ve výši 20 až 25 miliard korun. Během nadcházejících deseti let totiž asi desetina z přibližně půl milionu chat a chalup v Česku najde nového majitele. „Daleko víc vlastníků se navíc změní nikoli na volném trhu, ale uvnitř jednotlivých rodin,“ upozorňuje Dana Fialová z katedry geografie Přírodovědecké fakulty Univerzity Karlovy, která se problematikou druhého bydlení jako jedna z mála v tuzemsku dlouhodobě zabývá.

Pohled na chalupu a chatu jako objekt rekreace se během uplynulých dvou let proměnil. „Lidé si čím dál častěji uvědomují, že jsou to aktiva, která lze pronajmout a svému majiteli mohou přinést zajímavé zhodnocení,“ říká Petr Čermák, ředitel čtyřhvězdičkového hotelu Studánka v podhůří Orlických hor. „Už nyní s kolegy z branže pozorujeme, že pronájmy chat a chalup začínají být pro hotely a penziony zřetelnou konkurencí,“ dodává.

Cesta na venkov

Změny se dotknou celého území Česka, protože jejich podstatou je demografický vývoj. „Očekáváme, že v průběhu následujících deseti let začne druhé bydlení čím dál výrazněji ovlivňovat nová, početná generace takzvaných Husákových dětí, která nahradí v této oblasti vliv dosud silných populačních ročníků narozených po roce 1945,“ prohlašuje Fialová.

Důvod je podle ní zřejmý. „Dosavadní uživatelé zestárli a jejich zdraví ani ekonomické možnosti jim nedovolí se o chaty a chalupy starat stejným způsobem jako doposud,“ uvádí.

Dalším zdrojem poptávky budou lidé odcházející do důchodu. Stejný názor má Michal Kresta, obchodní ředitel realitní kanceláře Sting: „Rodiny čtyřicátníků s vyřešeným prvním bydlením a lidé po padesátce jsou největšími zájemci o koupi objektů druhého bydlení.“

Zabetonované Krkonoše

Přestože od roku 2001 nejsou k dispozici ucelené údaje o stavu druhého bydlení, odborníci na základě dílčích studií odhadují, že chaty a chalupy v Česku vlastní více než jedenáct procent domácností. Dalších deset až patnáct procent pravidelně využívá objekt svých příbuzných a známých. V celkovém počtu 400 až 500 tisíc objektů využívaných k takzvanému druhému bydlení nicméně nejsou započítány apartmánové byty a chaty v zahrádkářských koloniích.

Stejný trend se dá pozorovat i v jiných chalupářských a chatařských „velmocích“, k nimž se řadí především skandinávské země. Stejně jako v Česku tam dynamiku změn v druhém bydlení určují obyvatelé velkých měst. Ve Finsku od roku 1970 stoupl počet chat a chalup skoro čtyřnásobně až na čísla blízká těm českým. Polovina objektů se přitom nachází maximálně do sta kilometrů od velkých měst.

Od ostatních zemí se Česko liší kategorizací druhého bydlení. To geografové dělí do tří základních skupin: chatařství, chalupářství a apartmánové byty. „Každá ze skupin má svá specifika a jiné zakotvení ve společnosti i v krajině,“ říká Dana Fialová z Přírodovědecké fakulty UK.

„Zabetonovaná“ Rokytnice nad Jizerou

Chatařství má největší rozmach dávno za sebou. „K době před šedesáti lety, kdy se roční přírůstek nových chat pohyboval kolem 2 až 2,2 tisíce objektů, se už nevrátíme,“ předpovídá Fialová. V současnosti nicméně tyto reality mění svou funkci. „Část chat se přeměnila na trvalé bydlení, u části se vyměnila mnohdy již sedmá až osmá generace uživatelů a vlastníků. Novým trendem je postupná modernizace chat pro nové uživatele tak, aby setřela donedávna markantní rozdíly v kvalitě mezi prvním a druhým bydlením, v tomto případě chatou v chatařské osadě,“ vysvětluje Fialová.

Počet chat a způsob jejich využívání je dnes podle geografů v podstatě stabilizovaný. „Chaty vlastní a užívají především lidé, kteří mají vztah jak k objektu, tak ke komunitě lidí, kterou v místě potkávají. Na rozdíl od chalupářství však pozorujeme, že chatové osady nejsou příliš spojené s prostředím blízkých měst a vesnic. Tvoří jakousi samostatnou a uzavřenou entitu,“ dodává Fialová.

Apartmánové byty jsou k vidění převážně v horských lokalitách. Objevovat se začaly již v devadesátých letech a kopírovaly obdobnou výstavbu v italských Alpách v sedmdesátých letech. Jak uvádějí materiály Přírodovědecké fakulty UK, zpočátku šlo o přestavbu starších budov, dnes se stavějí na zelené louce. „Italové si zabetonovali Alpy, Španělé pobřeží a my Krkonoše,“ prohlašuje nekompromisně Fialová. Dalšími oblíbenými lokalitami pro výstavbu apartmánů jsou Jizerské hory, Orlické hory a Krušné hory. Ani lázeňská centra jich nezůstala ušetřena, takže rekreační byty lze najít v Třeboni, Mariánských Lázních nebo Karlových Varech. Zdá se však, že obliba tohoto typu druhého bydlení v poslední době poněkud upadá. „Ti, co chtěli rekreační byt kvůli sportu a zejména lyžování, ho už mají. Ti, kteří si ho pořizovali kvůli prestiži, ho mají také,“ soudí Petr Čermák z hotelu Studánka, dlouholetý ředitel velkých hotelů v Krkonoších.

„Dnes si rekreační byt koupí buď firma pro své potřeby, anebo ti, kteří podlehnou iluzi velkých zisků z budoucího pronájmu,“ dodává Čermák. S jeho slovy souhlasí Michal Kresta.

„Po apartmánech, které slouží k rekreaci, máme stále menší poptávku, jelikož standardní klient není v tomto roce stále připraven investovat více než 30 tisíc korun za metr čtvereční u apartmánového bydlení. Raději volí variantu koupě rekreační nemovitosti, která se v tomto kraji v průměru pohybuje kolem 900 tisíc korun čili je zhruba na polovině ceny,“ říká k aktuální situaci na severní Moravě.

Zarputilí ochranáři

Rekreační byty před několika lety vystřídala výstavba rekreačních vesnic. Většina z nich se nachází v atraktivním prostředí s možností celoroční rekreace. Když v roce 2007 zpracovala Přírodovědecká fakulta UK jeden z posledních velkých průzkumů, vyplynulo z něj, že pouze v krkonošském Černém Dole a na šumavském Lipně došlo po výstavbě apartmánů k výraznému posílení turistické funkce obce. Vlastníky takových objektů jsou kromě Čechů především Nizozemci, Němci, Francouzi a Belgičané. „Majitelé využívají servisní společnosti, které se mimo údržbu starají i o případné pronájmy jiným zájemcům v době jejich nepřítomnosti,“ komentuje poznatky z průzkumu Dana Fialová.

Problémem nově postavených rekreačních bytů nebo rekreačních vesnic je, že noví vlastníci se většinou podobají zmiňovaným obyvatelům chatových osad. „Nemají zájem se sžít s obyvateli vesnic a městeček,“ vysvětluje Fialová. „Prvek anonymity je značný. Čím menší vesnice, tím větší problém to je,“ potvrzuje starosta šumavské Kvildy Václav Vostradovský. „Na základě dosavadní zkušenosti mohu říct, že jsem jednoznačným odpůrcem apartmánových domů,“ dodává Vostradovský.

Lipno nad Vltavou, jedna z mála obcí, které výstavba komplexu apartmánů pomohla přilákat turisty

Nejenom Kvilda, ale řada dalších městeček byla nucena vyhlásit stavební uzávěru. Učinila tak zastupitelstva například ve Špindlerově Mlýně, Vrchlabí, Kořenově, Železné Rudě nebo Rokytnici nad Jizerou a Alžbětíně na Šumavě a jejich cílem bylo výstavbě nových apartmánových domů nebo rekreačních vesnic zabránit.

Většina starostů sice negativně hodnotí výstavbu rekreačních bytů, k chalupářům však zaujímají postoj naprosto opačný. Majitelé chalup pomáhají udržet atmosféru řady měst a vesnic a někdy i podporují jejich rozvoj.

„Občas někteří chalupáři mají jinou představu o přestavbě své chalupy. To se ale po dokončení dramaticky změní. Z chalupářů se stávají většinou nejzarputilejší ochránci krajinného rázu, lidové architektury i přírody,“ vysvětluje Jiří Mánek, ředitel šumavského národního parku. „Znám případy lidí, kteří si koupili louky okolo své chalupy jenom proto, aby udrželi jejich stávající podobu.“

Velké změny na obzoru

I chalupářství však stojí na prahu zatím nenápadných, ale velkých změn. „Ve velkých městech postupně stárne generace dnešních čtyřicátníků, kteří mají vyřešeno své první bydlení a rozhlížejí se, kam investují svůj čas, emoce a prostředky. Mnoho z nich se vrací do venkovských domů svých rodičů a prarodičů, část z nich hledá volné nemovitosti v atraktivních lokalitách,“ popisuje Dana Fialová z Přírodovědecké fakulty UK.

Po chalupách se však poohlížejí i ti, kdo za pár let odejdou do důchodu. „Trendem poslední doby je to, že druhé bydlení hledají lidé ve věku 50 až 60 let,“ vysvětluje obchodní ředitel realitní kanceláře Sting Michal Kresta.

„Poměrně často současně s nákupem rekreační chalupy zprostředkováváme prodej bytu, ve kterém ten, kdo kupuje chalupu, do té doby bydlel. Končí tak zřejmě trend, kdy si lidé při pořízení chalupy ponechávali byty ve velkém městě pro možný budoucí pronájem,“ dodává Kresta. Nový vývoj přičítá zejména rostoucím nákladům za bydlení a z toho plynoucím ekonomickým potížím s udržením dvou nemovitostí. „Poměrně často například registrujeme současný prodej bytu v Ostravě a koupi domu v Jeseníkách. Uspokojivý byt v Ostravě je možné prodat za 0,5 až 1,5 milionu korun a cena velmi slušného domu na horách začíná od jednoho milionu korun,“ říká obchodní ředitel.

Jiné bydlení, jiný životní styl

S generační obměnou přichází nový pohled na to, proč si druhé bydlení pořizovat. „Hodně kupujících to bere jako stabilní dlouhodobou investici,“ vysvětluje Michal Kresta. „Výzkumy ukazují, že lidé v těchto věkových skupinách vnímají investici do nákupu nebo modernizace již užívaných chalup nejen jako splnění svého snu po jiném životním stylu, ale jako aktivní přípravu na stáří,“ doplňuje Dana Fialová.

Model, který vyplývá z převážně demografických a sociologických výzkumů, je vcelku jednoduchý. „Čtyřicátníci s dětmi koupí nebo modernizují chalupu a do doby, než jim děti odrostou, mají kde společně trávit volný čas. Poté někteří z nich chalupu nebo její část začnou pronajímat. Před odchodem do důchodu ji většinou vymění za své první bydlení a usadí se v ní natrvalo,“ tvrdí Fialová. „V této souvislosti pozorujeme i další zajímavý trend, kterým je takzvané popření duality. Poměrně často se totiž stává, že řada vlastníků chalup si hledá zaměstnání takového typu, které umožňuje alespoň část pracovního týdne pracovat na dálku z druhého domova,“ dodává.

Ekonomická síla dnešních čtyřicátníků a touha po změně životního stylu mají pozitivní vliv na český venkov. „Bez chalupářů by český venkov s jedinečnou architekturou a zejména pohraniční oblasti takzvaných bývalých Sudet nikdy neměly šanci na záchranu,“ říká Jiří Zimola, stínový ministr ČSSD pro místní rozvoj a současně hejtman Jihočeského kraje.

„Prostřednictvím fenoménu druhého bydlení a zejména chalupářství se ukazuje ještě jedna podstatná věc. Velká a ekonomicky silná města prostřednictvím svých obyvatel čím dál více vyvážejí své bohatství i sociální kapitál do okrajových ryze venkovských částí země,“ podotýká Zimola.

Chalupáři pomohli zachránit řadu památek v Krásné Lípě

Slova o vývozu kapitálu z měst potvrzují výsledky řady lokálních průzkumů. Liberecký kraj před časem publikoval údaje o tom, že více než polovina objektů v Jizerských horách, oblasti západních Krkonoš, Máchova jezera a Českého ráje je ve vlastnictví obyvatel Prahy a středních Čech. Stejný vliv Prahy lze zaznamenat i v tak vzdálených lokalitách, jako je oblast Českého Švýcarska nebo Lužických hor. „Nebýt chalupářů, třetina převážně klasických roubenek již v našem městě dávno nestojí,“ uvádí Zbyněk Linhart, starosta Krásné Lípy v Českém Švýcarsku. „Jedině díky chalupářům a jejich péči o vlastní domy máme tři památkově chráněné rezervace,“ doplňuje Pavel Benda, ředitel národního parku České Švýcarsko. Ani starosta šumavské Kvildy Václav Vostradovský si nestěžuje: „Většina našich chalupářů se již aktivně sžila s obcí a často nám nabízí pomoc včetně investic.“

Favoritem je České Švýcarsko

Právě investice, která skrývá nejen čistě ekonomické hodnoty, ale i možnost vytvořit si prostřednictvím chalupy druhý domov, začíná být pro generaci dnešních čtyřicátníků atraktivní. „Tlak doby je takový, že lidé hledají únik do soukromí a do jiného životního stylu,“ tvrdí Dana Fialová. U nás to ještě nejde doložit konkrétními čísly, ale relativně nedávný průzkum ze Skandinávie to potvrzuje. Kromě klasické investice obyvatelé Skandinávie v dotazníkovém šetření uváděli jako svoji motivaci k pořízení druhého domu návrat k přírodě, návrat k venkovu, zážitky z chvilkového oproštění od každodenního života.

Noví investoři i uživatelé si na své chalupy již nyní přinášejí na rozdíl od svých předchůdců nové zvyky. „V devadesátých letech se hojně rušily užitkové zahrady a nahrazovaly se okrasnými zahradami plnými dovážených specialit,“ říká majitel velkého zahradnictví na Děčínsku Břetislav Hons. „Nyní se trend obrací a již několik let výrazně stoupá poptávka po ovocných stromech, keřích a bylinkách,“ dodává.

S tím souvisí skutečnost, že stoupá poptávka po nemovitostech, které kromě chalupy zahrnují relativně rozsáhlý pozemek. „Velmi atraktivní bude z tohoto pohledu podhůří bývalých Sudet,“ prohlašuje Fialová. „Mým velkým favoritem je České Švýcarsko a Novohradské hory.“ Obecně patří k atraktivním lokalitám těšícím se zájmu „chalupářských“ investorů okolí národních parků, území chráněných krajinných oblastí anebo lokality s velkým přírodním potenciálem. Limitujícím faktorem však většinou není cena, protože i ceny chalup šly v uplynulých letech stejně jako u ostatních nemovitostí směrem dolů, ale dostupnost. „Sto až sto padesát kilometrů od prvního bydlení je maximum,“ říká Michal Kresta. Ne vždy to však platí doslova. „Jsou skupiny lidí, pro které ani vzdálenost nehraje roli,“ dodává Kresta.

---

Čtěte také:

Výrobcům hausbótů krize odhání klienty, odvětví však žije

Češi mění zvyklosti. Na dovolenou do ciziny jich zamíří více