zavřít

Ty to zvládneš.cz - ZDRAVOTNÍ STAV ŘIDIČŮ



Výběr zpráv Protextu ČTK

Protext ČTK

Na Bořislavce bude stát umělecké dílo Federika Díaze

Kancelářské a obchodní centrum Bořislavka přinese letos Praze 6 nejen výraznou a světově…

Studium MBA přináší unikátní znalosti i šanci na vyšší plat

Vzdělání je v dnešní době jedním ze stavebních kamenů úspěšného a plnohodnotného života.…

Pořiďte si levně produkty Apple

Značka Apple je pro výjimečné, iPhony mají styl, iMACy dokonalou grafiku, vše se…

Pronajímatel v problémech – nájemce v problémech

08. ledna 2016, 10:30 - Lukáš Hejduk
08. ledna 2016, 10:30

Exekuce uvalená na majetek pronajímatele představuje pro nájemce nepříjemnou nejistotu

Důsledky ekonomické krize vytvářejí na trhu komerčních nemovitostí situace, se kterými se dříve příliš nepočítalo. Příkladem může být exekuce či insolvence pronajímatele z důvodů neschopnosti splácet závazky. Pro nájemce komerčních prostor taková situace představuje značné riziko. Lze se proti takovému riziku bránit? Pokud nový vlastník nemovitosti nabyté v dražbě nebude mít zájem převzít stávající nájemní smlouvu z důvodu, že například chce nemovitost užívat sám nebo ji chce pronajmout za výhodnějších podmínek, nájemní smlouva může zaniknout. Zákon dává vydražiteli právo koupit nemovitost bez nájemní smlouvy, tedy nájemní smlouvu „nepřevzít“.

Čtěte: Vše, co potřebujte vědět o nájemní smlouvě: vzor, prodloužení, dodatek

Čtěte: Jak předčasně ukončit nájemní smlouvu? Výpovědí či dohodou

Ukončení nájemní smlouvy může mít pro nájemce katastrofální důsledky. Pravděpodobně dojde k přerušení jeho činnosti v daných prostorách, tedy k výpadku jeho podnikání se všemi negativními důsledky. Čím důležitější provoz má nájemce v prostorách, tím větší riziko. Nájemce navíc často do prostor před začátkem nájmu investoval při jejich zařizování, bude muset nést náklady hledání nových prostor, stěhování, nového zařizování a podobně. Tyto náklady mu nezbude než vymáhat po původním pronajímateli. Vzhledem k jeho finanční situaci jsou šance na získání adekvátní kompenzace minimální.

Nesnadná obrana

Jestliže je pronajímatel v úpadku a soud prohlásí konkurz na jeho majetek, zákon dává insolvenčnímu správci právo nájemní smlouvu vypovědět, a to i v případě, že nájemní smlouva možnost výpovědi nepřipouští. Situace nájemce je v tomto případě o něco lepší než při výkonu rozhodnutí. Pokud by byla práva nájemce výpovědí značně dotčena, může navrhnout soudu zrušení takové výpovědi. Ani v insolvenčním řízení ale nájemce nemá jistotu, že jeho nájem nezanikne (pouze pokud by byl ochoten nemovitost sám koupit). Důsledky ukončení nájemní smlouvy jsou pak podobné jako v exekuci.
Výše uvedené problémy zřejmě nehrozí u nemovitostí s větším počtem nájemců (velké kancelářské budovy, nákupní centra apod.). Hodnota takových nemovitostí se odvíjí od množství peněz, které generují (cash flow), a ukončování desítek či stovek nájemních smluv by nedávalo ekonomický smysl. Ohroženou skupinou jsou podle našeho názoru zejména nájemci objektů, u kterých hrozí, že je nový vlastník bude chtít pro vlastní užívání (případně pro které se mu bude dobře hledat výhodnější pronájem). Jak se ale mohou tito nájemci bránit?
Obecná rada by mohla znít: Jednejte pouze se silnými partnery, kterým problémy nehrozí. Realitní trh ale funguje tak, že nemovitosti jsou většinou vlastněny účelově založenými projektovými společnostmi s omezenou odpovědností pro společníky (nejčastěji s. r. o. anebo a. s.). Tyto projektové společnosti většinou nesou břímě úvěru na výstavbu/koupi nemovitosti a obecně nejsou příkladem finančně silných partnerů. V případě krize a poklesu hodnoty nemovitostí zajišťujících úvěr se taková společnost může snadno dostat do problémů. A to i přesto, že za ní stojí renomovaný investor.

Pojištění není běžné

Česká právní úprava je k nájemcům komerčních prostor v případech problému pronajímatele poměrně tvrdá. Rizika nelze zcela eliminovat, lze je ale dle našeho názoru redukovat. Nájemci obecně pomůže, když svou finanční expozici ve vztahu k pronajatým prostorám co nejvíce sníží, například tím, že využije co nejvíce pobídek pronajímatele ve formě například příspěvku na vybavení nemovitosti, investice do infrastruktury, či „nájemních prázdnin“ (tzv. rent-free period). Tyto náklady bývají „rentalizovány“ a pronajímateli se vrátí ve formě vyššího nájemného. Nájemce tímto snižuje své počáteční investice a tím i své riziko. Nájemce se takto částečně ochrání před náklady vynaloženými na změny prostor. Jak se ale vyhnout negativním dopadům způsobeným přerušením podnikání? Standardní pojištění přerušení provozu se vztahuje na škody v souvislosti s živelnými událostmi, krádeží a podobně. Pojištění proti přerušení podnikání v důsledku zrušení nájemní smlouvy se podle našich zkušeností jako standardní produkt na českém trhu nenabízí. V případě, že je nájemce citlivý k výše popsaným rizikům, lze ale takové pojištění sjednat individuálně. Pro určitou skupinu nájemců mohou finanční problémy pronajímatele znamenat téměř existenční ohrožení. Je dobré uvědomovat si rizika, které taková situace může představovat. Přestože možnosti jsou relativně omezené, nájemce by měl zvážit opatření, které expozici vůči riziku sníží.


Čtěte také

 Raketa Falcon 9 společnosti SpaceX

SpaceX vyzkouší únikový systém kosmické lodi. Cíleně zničí nosnou raketu

Soukromá americká vesmírná společnost SpaceX dnes chystá ostrou zkoušku nouzového…

před 2 hodinami

Praha  Nemocnice Na Bulovce, ilustrační foto

Praha chce se státem směnit majetek za miliardy. Jde například o budovy nemocnice Na Bulovce

Hlavní město má nemovitosti za několik miliard korun, který by chtělo směnit za pozemky a…

před 2 hodinami

 Předseda ČSSD a ministr vnitra Jan Hamáček

Revoluce ve volebním systému? Hamáček navrhuje jeden obvod místo čtrnácti

Ministr vnitra a předseda ČSSD Jan Hamáček by chtěl změnit systém voleb do Poslanecké…

před 2 hodinami

 Zásobník plynu MND

Komentář: Šmejdi křičí, chyťte šmejda

Na ten telefonát lze jen těžko zapomenout. Podle hlasu volal mladý muž, místy se zajíkal…

před 2 hodinami

 Letiště Karlovy Vary

Přecpaná Ruzyně? Ztrátová regionální letiště cítí jednu z posledních šancí

Těch třiatřicet sytě červených zetorů na promrzlé a opuštěné ploše nejde přehlédnout.…

před 2 hodinami

Sdílení

Líbí se Vám tento článek?
Sdílejte ho

Hodnocení

Zaujal Vás tento článek?
Ohodnoťte ho

Loading

Děkujeme za Vaše hodnocení

Komentáře

Finance
Vrácení daní 2020 - kdy dostanete daňový přeplatek?
Kdy budou pololetní prázdniny v roce 2020?
Zdravotní pojištění u zaměstnance, OSVČ a při práci na dohodu v roce 2020
Fintech a proměna bankovního světa
Nemusíte si náhodou tento rok vyměnit řidičák?
Auta
Němci vyrábí nejméně aut za čtvrt století. Vláda už plánuje…
Škoda už prodává Octavii liftback. Jak si stojí proti konkurenci i Golfu?
Ministr dopravy si maloval dálnice. Hezký obrázek, Vladimíre, ale teď zpátky k domácím úkolům
Hennessey potvrdil 1200 koní pro Corvette C8. Největším oříškem prý bude převodovka a ECU
BMW 320d bude standardně mild-hybrid. Stejný pohon dostanou i modely X3 a X4
Hry pro příležitostné hráče