Pozitivní signály musí přebít nejistotu

17. května 2010, 16:51 - Petr Merežko
17. května 2010, 16:51

Rychlé oživení trhu bude záviset mimo jiné na stavu ekonomiky

Co provedla hospodářská krize s realitním trhem a jaké tendence lze očekávat do budoucna? Je zřejmé, že nabídka a poptávka, zejména v segmentu rezidenčního bydlení, byly ovlivněny veličinami, jako jsou jistota a nejistota. Právě vyhlídky do budoucnosti nyní ovlivní do značné míry ochotu klientů investovat do vlastního bydlení.
Při porovnávání nabídky a poptávky záleží na tom, kolik nových nemovitostí se na trhu objeví, a na druhé straně také na tom, jaká je a bude koupěschopnost potenciálních klientů. Na základě analýzy těchto údajů lze určit obecné tendence na trhu, k popsání reálného stavu samy o sobě však nestačí. Důkazy pro toto tvrzení poskytuje celá řada analýz. Jednou z nich je i ta, kterou na základě reálných ekonomických ukazatelů vypracovala České spořitelna. Je založena na klíčových parametrech, které ovlivňují rezidenční trh: na ekonomickém vývoji Česka a výkonnosti finančního sektoru, příjmech domácností a dostupnosti hypoték, která je dána zejména výši úrokových sazeb a dobou jejich splatnosti.
Po dosazení reálných údajů do vzorce – tedy pokles ekonomiky o čtyři procenta, pokles disponibilních příjmů domácností o dvě procenta a stagnace hypotečních úrokových sazeb na úrovni 5,6 procenta –vyšel z modelu pokles poptávky v roce 2009 o dvě procenta. Na straně nabídky přitom poklesly ceny bytů podle údajů ČSÚ o devět procent a počet dokončených bytů vzrostl o osm procent. To by ukazovalo na relativní stabilitu trhu.
Různé zdroje uvádějí pokles rezidenčního trhu o deset až patnáct procent. Málokdy je ale specifikováno, co je tím míněno, a proto vycházejme z předpokladu, že jde o porovnání objemů prodejů. Rozdíl mezi analýzou a skutečným výsledkem do značné míry ovlivnila již zmíněná nejistota, která na začátku hospodářské krize razantně vystřídala období euforie a rozsáhlé výstavby rezidenčního bydlení.

Úspory vítězí Rozhodování o investici, kterou pořízení rezidenční nemovitosti bezpochyby je, ovlivňuje mnoho faktorů, stejně jako subjektivních a objektivních pohnutek potenciálního kupce. Velkou roli v rozhodování sehrává skutečnost, že ekonomové dosud nedali jednoznačný a hlavně pozitivní signál o dalším vývoji krize. Přetrvává tedy nejistota.
Existuje řada dobře známých prognóz, ať už třeba vývoj ve tvaru písmene L, tedy dlouhodobá stagnace, nebo ve tvaru písmene W, která dokonce počítá s opakováním poklesu po přechodném oživení. Tyto predikce rozhodně nejsou dobrým signálem pro oživení trhu a do značné míry ovlivňují chování lidí, kteří by v časech konjunktury s pořízením vlastní nemovitosti pro bydlení neváhali.
Řada potenciálních kupců raději své disponibilní příjmy ukládá do úspor a zvažuje riziko splácet úvěr. Spolu s tím působí negativně i příklon k nájemnímu bydlení, které se v nejisté době jeví jako levnější varianta než dlouhodobý závazek v podobě hypotéky. Možná jsme i svědky měnící se kultury, kdy mladá generace řešící vlastní bydlení nepotřebuje vlastnit malý byt. Chce si užívat příjemnějšího, většího a lépe projektovaného bytu.
Navíc nelze opomenout skupinu potenciálních kupců, kteří nákup rezidenční nemovitosti odkládají ze spekulativních důvodů, protože očekávají další pokles cen. Dalším vlivem u majetnějších lidí může být fakt, že v době snížení cen a nejistého vývoje uvažují spíš o alternativních a výnosnějších investicích. Zmínit je potřeba také početnou skupinu těch, kteří po nástupu krize na hypotéku nedosáhnou. A to mimo jiné i z důvodu, že banky požadují zvýšení spoluúčasti kupujícího ve formě jeho vlastních peněz, které při nákupu nemovitosti riskuje.
Pokles trhu nejlépe dokumentuje graf, který sleduje vývoj nově uzavřených hypoték. Od konce období konjunktury v roce 2007 se snížil počet nově uzavřených hypoték téměř na polovinu s tím, že loni byl propad výraznější než v roce 2008 a trh se vrátil do stavu v roce 2004.

Cyklický jev Současný pokles poptávky po novém bydlení je cyklickým jevem, který uspíšila hospodářská krize. Dá se proto očekávat, že „dobré časy“ zase přijdou, ale těžko v podobě jako na vrcholu konjunktury těsně před nástupem krize. Ta znamenala novou zkušenost jak pro developery, tak pro klienty. Developeři už nemohou počítat s tím, že takzvaně prodají vše, co postaví. Z toho mohou profitovat klienti, protože v časech, kdy se rozevírají nůžky mezi nabídkou a poptávkou, uspějí se svými projekty jen ti, kdo se dokážou přizpůsobit potřebám poptávajících. Podle současných trendů jde zejména o klienty nižšího až středního segmentu, kteří potřebují bydlet dnes a developer vhodně reaguje na jejich finanční možnosti.
Vzhledem k tomu, že v roce 2009 došlo k omezení výstavby rezidenčních nemovitostí, je možné v relativně blízké budoucnosti očekávat vyrovnání nabídky a poptávky. Do značné míry ale bude záviset na stavu ekonomiky, vývoji koupěschopnosti obyvatel a dostupnosti hypoték (mírně klesající úrokové sazby z hypoték mohou povzbuzovat kupující v jejich rozhodnutích). V neposlední řadě bude záležet i na ceně nemovitostí, protože i v době konjunktury rostly ceny bytů rychleji než disponibilní příjem domácností. Šancí pro relativně rychlé oživení tak zůstává přizpůsobení bytových produktů a jejich cen specifickým požadavkům klientů, stálá dostupnost úvěrů a samozřejmě oživení ekonomiky, které vnese pozitivní signál do rozhodovacího procesu potenciálního kupce nemovitosti. Již dnes můžeme, i vzhledem ke změně chování těch developerů, kteří chtějí v nových podmínkách uspět, pozorovat první náznaky pozitivního trendu.

Grafy 3x

Petr Merežko
zástupce ředitele úseku realitní obchody České spořitelny

Hodnocení

Zaujala Vás tato zpráva?
Ohodnoťte ji

Loading

Děkujeme za Vaše hodnocení

Komentáře

Mohlo by vás zajímat

Finance
Kdo vlastní naše pojišťovny?
5 věcí, které si pamatujte o dokumentárním akreditivu
Zdraží plyn v topné sezóně? Jaké faktory ovlivní jeho cenu?
Všude stejně: jak moc riskujete, když používáte univerzální hesla a pořád stejný PIN?
Kdy je vhodná doba pro přezutí a výměnu pneumatik
Auta
VW Arteon je sice moderní, ale výkonem na starší Passat CC…
Kvíz: Znáte tyto přezdívky modelů aut nebo jiných dopravních prostředků?
Galerie: Kdo je konkurencí pro šestiválcový Stinger GT? Nová Kia mnoho soupeřů nemá
Nové Audi A7 Sportback už je jen hybrid. A zatím bez dieselu
Kia Stinger oficiálně přijela na český trh. Je to auto, které má velký potenciál
Technologie
GeForce GTX 1070 Ti už se objevují na fotografiích, prosáklo skóre v 3DMarku
Cnews FM: Microsoft vydal Windows 10 Fall Creators Update [podcast]
Vyšel Total Commander 9.10. Co je nového?
Philips začíná upgradovat své televizory na Android 7.0, na rozdíl od Sony ale ne všechny
Bitcoin na novém rekordu. Právě pokořil cenu 6000 dolarů
Hry pro příležitostné hráče
Zavřít