Poradna: Stále záhadná daň z nabytí nemovitých věcí

08. července 2014, 13:44 - Jiří Matzner
08. července 2014, 13:44

Kdy a za jakých okolností mám odvádět daň z nabytí nemovitých věcí a jak se vlastně počítá? Stanislav L., Ostrava

Daň z nabytí nemovitých věcí byla v daňové oblasti jednou z reakcí na rekodifikaci soukromého práva a stejně jako nový občanský zákoník se stala součástí našeho právního řádu 1. 1. 2014.

Daň jako taková, ač v našem právním řádu existuje krátkou dobu, není žádnou novinkou. To, co vlastně zákon upravuje, se příliš neliší od toho, na co byli lidé po léta zvyklí u daně z převodu nemovitosti. Předmětem daně je úplatné nabytí vlastnického práva k nemovité věci, typicky tedy koupě nebo méně často směna.

Z názvu daně by se mohlo zdát, že ji bude platit ten, kdo nemovitost, která je předmětem daně, nabyl, tedy kupující jako nabyvatel. Zákon však počítá s opačným modelem, tedy povinnost zaplatit daň ukládá prodávajícímu jako převodci s tím, že kupující bude ručitelem.

Kupující by si tak měl smluvním ujednáním sjednat s prodávajícím sankci pro případ, že ten daň neuhradí. Zákon stanoví i případy, kdy je daň povinen platit kupující, například u nemovitostí nabytých z dražby, exekuce, vyvlastnění, vydržení nebo v insolvenčním řízení.

Při vzájemné směně nemovitostí může dojít i k tomu, že daň platí obě strany zároveň. Směna je totiž považována za jeden převod a smluvní strany společně a nerozdílně platí daň z té nemovitosti, jejíž cena je vyšší. Zákon umožňuje smluvním stranám dohodu na tom, kdo bude plátcem daně, tedy i v případech, kdy má být daň zaplacena prodávajícím, může být tato povinnost smluvně přenesena na kupujícího. Daň se platí z úplatného přechodu či převodu vlastnického práva k nemovitostem včetně výměny nemovitostí nebo vypořádání podílového spoluvlastnictví. Sazba daně zůstala oproti předchozí úpravě nezměněna, pro všechny ve stejné výši čtyř procent z nabývací hodnoty nemovitosti.

K určení této hodnoty jsou tři možné cesty. Výchozím bodem je sjednaná kupní cena, která je porovnána buď s cenou zjištěnou odhadem, nebo takzvanou srovnávací daňovou hodnotou. Ve výsledku vždy bude daň placena z té částky, která v tomto srovnání vyjde jako vyšší. U odhadní ceny je cena určena znaleckým posudkem a náklady na jeho vypracování lze odečíst od základu daně a za základ daně je pak považováno 75 procent této zjištěné hodnoty.

Co se srovnávací daňové hodnoty týče, ta představuje rovněž 75 procent, ale z hodnoty směrné, která bude určena finančním úřadem na základě vyhlášky podle ceny obvyklé v místě a čase.

Pro poplatníka to má tu výhodu, že toto určení provádí na rozdíl od znalce finanční úřad zdarma, nicméně není plátci dopředu známá. Ten tak v praxi zašle finančnímu úřadu čtyři procenta z ceny sjednané jako zálohu a poté, co dojde k určení směrné hodnoty, je buď rozdíl vrácen jako přeplatek, nebo je platebním výměrem plátce vyzván k doplatku.

Autor je zakladatel kanceláře Matzner et al.

Hodnocení

Zaujala Vás tato zpráva?
Ohodnoťte ji

Loading

Děkujeme za Vaše hodnocení

Komentáře

Mohlo by vás zajímat

Finance
Po svatbě vás vyřizování na úřadech nemine!
Máté nízké příjmy? Do penze odejděte už v prosinci
Jak prověřit (nejen investiční) firmu, která se vám nezdá
Dlužíte na zdravotním pojištění? Co dělat? Ošetří vás lékař?
Jak se nenechat nachytat na internetu
Auta
Příval malých crossoverů na český trh nebere konce. Dnes…
Plug-in hybridní kupé Polestar 1 není Volvo a vyrábět se bude v Číně
Končí norská elektrická pohádka? Na těžké Tesly se má vztahovat daň téměř 200 tisíc
Sportovní Mazda s motorem Wankel? Problémem není technologie, ale byznys
Polestar dnes představí své první auto. Bude to čtyřválcové plug-in hybridní kupé
Technologie
Windows 10 Fall Creators Update: jen malé a někdy nedotažené novinky [recenze]
Bez LTE, zato s Wi-Fi. Praha nabídne v metru bezplatný internet
Intel dává k procesorům Core i7-7700K a i7-6700K zadarmo dvě hry. Slevy zatím ne
Levnější smartphony budou zase o kus lepší. Díky Snapdragonu 636
Špičková výbava za hubičku. Archos Diamond Omega je nejlevnější mobil se Snapdragonem 835
Hry pro příležitostné hráče
Zavřít