Nedobrovolná charita - Euro.cz

Zprávy

Přihlášení

Nedobrovolná charita

, Kateřina Menzelová,
Nedobrovolná charita
Zdroj: Euro.cz

Developeři kvůli silné měně přicházejí o značnou část profitu

Všichni nájemci komerčních nemovitostí si nyní radostí mnou ruce. Ceny pronájmů jsou většinou stanoveny v eurech, ale fakticky se platí v aktuálním přepočtu v korunách. Patnáct eur za metr čtvereční, což je dnes běžná měsíční cena moderních kanceláří v Praze, představuje v přepočtu na koruny o deset až patnáct procent menší hodnotu než před rokem. Není divu, že developeři nejásají. Ti totiž vinou silného kursu koruny přicházejí o značnou část své ziskové marže. Někteří z nich hovoří o své profesi jako o charitě. Další díl jejich zisku navíc spolkne stále rostoucí index cen stavebních prací. Developeři proto doufají, že se stagnující nájemné pohne směrem nahoru a ztráty tím částečně vykompenzují.

Dříve marka, teď euro.

Developerské projekty v České republice byly od počátku devadesátých let převážně financovány v markách, které dnes vystřídalo euro. Proto byly v zahraničních měnách stanoveny i ceny nájemného komerčních prostor. Důvodem, proč byla z realitního trhu hned po revoluci koruna vytlačena, je zcela praktický: většina developerů přicházela ze zahraničí a úvěrováni byli zahraničními bankami. Kromě toho každý developer počítá do budoucna s tím, že nemovitost prodá nějakému institucionálnímu investorovi. Většina těch, kteří se na českém trhu pohybují, pochází ze zahraničí – z Německa, Rakouska, Anglie nebo Spojených států.
Situaci se přizpůsobily i české společnosti na trhu nemovitostí. Úvěry čerpají v eurech a v této měně jsou uzavřeny i nájemní smlouvy. Jenže – svým dodavatelům platí v korunách a také nájemci hradí nájemné v české měně, přepočtené aktuálním kursem. Kdo má v současné době projekt dokončen, splácí úvěr v eurech a inkasuje nájemné v eurech, pohyby kursu koruny příliš nesleduje. V nejhorší situaci jsou kvůli silné koruně ti developeři, kteří mají u banky přiznaný úvěr v eurech, nebo ti, kteří již stavbu zahájili a nemohou ji zastavit. Kdo si například vzal před měsícem úvěr od banky v hodnotě jednoho milionu eur, mohl zaplatit místnímu dodavateli za práci 32 milionů korun. Nyní má ale k dispozici jen 29 milionů korun.

Vyčkáváme.

„Nejsme naštěstí ještě v úplně nejhorším stadiu,“ tvrdí Tomáš Laštovka, manažer projektu City na pražském Pankráci (EURO 25/2002), který uskutečňuje společnost ECM. V první fázi firma rekonstruuje budovu postavenou pro bývalý Československý rozhlas a sídlo Motokovu, na které dostala úvěr 31 milionů eur od rakouské Österreichische Volksbanken. Prostředky mají být použity na kompletní renovaci a modernizaci. První nájemci by se měli nastěhovat začátkem března 2003.
„Situace se nás samozřejmě dotkla, neboť v současné době pracujeme na dvou budovách. Kurs je pro nás nevýhodný, a proto vyčkáváme, až se zlepší. Nechceme v současné době čerpat úvěr ve větších částkách,“ řekl týdeníku EURO manažer Laštovka. Dodává, že není hazardér, a proto firma ECM podobně jako jiné developerské společnosti zafixuje u banky peníze, které bude v nejbližší době potřebovat, na pevný kurs k euru. To ale samozřejmě stojí další peníze. „Protože se intervence České národní banky míjí účinkem, nemůžeme nic jiného proti sílící koruně dělat,“ uvádí Laštovka.
Developeři mají ještě jednu šanci, jak své ztráty alespoň částečně eliminovat. Odnesou to ale dodavatelé. „Budeme chtít, aby se smlouva stanovila tak, že se rozdělí ceny za výkony v korunách a v eurech,“ říká Laštovka. Dodavatelé tak budou pod tlakem, aby co nejvíce materiálů nakupovali v zahraničí. „To se nepříznivě odrazí u množství domácích stavebních firem. Když budu například nakupovat vzduchotechniku, vyplatí se zakoupit ji v zahraničí. Tím přijdou domácí firmy o práci,“ míní Laštovka. Netají se ovšem tím, že ani tato obrana developerům jejich ztrátu příliš nezahojí. „V celkovém rozpočtu je poměr faktur placených v euru a v korunách třicet ku sedmdesáti. Záleží na technologii.“
Laštovka tvrdí, že vinou sílícího kursu koruny mohou developeři přijít i o celý profit. „Kurs spadl z loňských 34 korun za euro na 29 korun, to je rozdíl přibližně třináct procent. Dělat charitativní činnost jen proto, že kurs se takovým způsobem zhoupl, je nesmysl,“ soudí Laštovka.
V důsledku tohoto vývoje některé projekty budou stát nebo se úplně zruší. To může zvýšit ceny nájemného komerčních prostor. Ze zprávy mezinárodní realitní společnosti Jones Lang LaSalle vyplývá, že toto nájemné zůstalo již po šesté čtvrtletí v řadě stabilizované. Za nejlepší kancelářské prostory v centru Prahy dosahuje měsíčně necelých 21 eur za metr čtvereční, v lokalitách mimo centrum se pohybuje mezi deseti a šestnácti eury.

Nájemné podraží.

„Pod tlakem silné koruny může dojít k omezení nabídky, protože developeři a financující banky nebudou chtít podstoupit riziko. Tím se omezí nebo zpomalí některé projekty, čímž klesne nabídka. Pod tlakem poptávky se může postupně zvyšovat nájemném, a tím se trh dostane znovu do rovnováhy, “ říká Zdeňka Klapalová, ředitelka mezinárodní společnosti Knight Frank, poskytující poradenství v oboru nemovitostí.
Klapalová dodává, že zvýšené ceny nájemného by neměly znamenat vážný problém. „Většina firem vydělává v Česku a má své příjmy v korunách. Na současnou situaci developeři doplácejí, protože účtují-li v eurech, získávají méně korunových výnosů.“ Pokud bude koruna i nadále posilovat, považuje Klapalová rostoucí úroveň nájemného za jedno z možných řešení situace.

Doplatí i cizinci.

Silná koruna se dotkne i potenciálních zahraničních kupců českých nemovitostí, které jsou pro ně kvůli posilující koruně stále dražší. Některé nemovitosti se mohou tedy stát hůře prodejné nebo majitelé budou muset zareagovat a snížit cenu. Silná koruna komplikuje například prodej budovy společnosti ČEZ v pražské Jungmannově ulici, jejíž cena přesahuje jednu miliardu korun. Příkladů je ale více.
„Prodávali jsme nemovitost v hodnotě nad sto milionů korun ve vlastnictví významné české banky. V průběhu několikaměsíčního jednání se ukazovalo, jak je rozpočet, který byl stanoven v zahraniční měně, stále více napjatější. Nakonec částka, které sloužila jako desetiprocentní záloha kupní ceny, musela být doplněna z dalších zahraničních zdrojů, protože vzhledem ke kursovým rozdílům nestačila,“ říká Klapalová.
Nicméně se domnívá, že silný kurs koruny nebude pro český realitní trh znamenat žádné vážné disproporce. „Česká republika je pro zahraniční investory atraktivní a zájem o nemovitosti tady je,“ konstatuje.

Volání po intervencích.

Část developerů působících na českém trhu sympatizuje s výzvami českých exportérů, kteří žádají intervence České národní banky (ČNB). „Situace je nebezpečná a jednoho dne se může výrazně obrátit. Je to otázka času, kdy vývozci začnou mít silné problémy a export půjde do kytek. Zatím tiše trpíme, když sledujeme zpravodajství Bloomberg,“ tvrdí Laštovka. „Jsem stoprocentně přesvědčen, že tenhle stát musí s korunou něco udělat, nebo zabijeme část spektra podniků v Česku,“ upozorňuje.
„Byla bych v úsudcích o intervencích České národní banky opatrná,“ soudí Zdeňka Klapalová. „Tvrdší podmínky, kterým jsou vystaveni exportéři, mohou do jisté míry selektovat trh. Když se ale na kurs koruny podívám z pohledu společnosti, která se věnuje komerčním nemovitostem a chce přitáhnout do Česka zahraniční investory, tak bych se opatřením ČNB nebránila.“
Se zásahy České národní banky zcela nesouhlasí Albert Oesterreicher, developer a investor rezidenčních projektů: „I když je to pro mnoho podniků nepříjemné, utužuje to konkurenceschopnost. Není možné očekávat, že se nějakým bezbolestným způsobem dá dostat na úroveň evropských trhů. Žádná centrální banka nemá takovou sílu, aby odolávala velkým světovým institucionálním investorům a spekulantům s měnou.“ Jeho situace jako developera rezidenčních nemovitostí je ale zcela jiná.

Je čas nakupovat.

Většina transakcí u rezidenčních projektů probíhá v korunách a jejich developeři nejsou na pohyby měny tak citliví. V současné době naopak očekávají, že by výstavba mohla být lacinější. „Stejně jako u dovozu automobilů, by se měl co nejdříve ve stavebnictví projevit dovoz levnějšího stavebních materiálu,“ říká Albert Oesterreicher.
Ceny bytů i pronájmů v luxusní Rezidenci Roosveltova v Praze 6-Bubenči (EURO 7/2002), která je jedním z Oesterreicherových projektů, byly dříve stanoveny v markách, dnes v eurech. Potenciální zájemci tak díky kursovému rozdílu oproti loňskému roku ušetří více než deset procent. „Zcela určitě je teď vhodný čas pro nákup nemovitostí. V případech, jako je náš, kdy jsme financovali v markách a později v euru, jsme dnes pro českého klienta lacinější než konkurence,“ tvrdí Oesterreicher.