Další nezbytné razítko je na světě

LEGISLATIVA VE STAVEBNICTVÍ - Od příštího roku budou muset nově stavěné či rekonstruované nemovitosti splňovat požadavky takzvaného průkazu energetické náročnosti budov. Přípravy na spuštění ale zatím připomínají hádankový kvíz. Není jasné, kolik bude certifikace stát, metodika měření dovoluje různý výklad a auditorů je sotva pár desítek.

Už jen půl roku zbývá do startu novinky, která možná zásadním způsobem zatřese českým realitním trhem. Namísto precizních příprav zodpovědných úředníků, jasně propočítaných dopadů celého zákona a široké informační kampaně pro veřejnost ale státní správa předvádí spíše neobratně řízený chaos.

Nejde přitom o nijak zanedbatelnou záležitost. Chystaný průkaz energetické náročnosti budov bude totiž podmínkou pro udělení stavebního povolení pro takřka všechny nově stavěné objekty nad 50 metrů čtverečních podlahové plochy. Rodinnými domky počínaje, administrativními mrakodrapy konče. A aby nevznikala zlá krev mezi majiteli už stojících a teprve narýsovaných stavení, norma se bude vztahovat i na rekonstrukce objektů s plochou nad 1000 metrů čtverečních a na budovy určené k pronájmu či prodeji.

O to smutnější je proto fakt, že neexistuje žádná odborná studie alespoň kvalifikovaně odhadující, kolika objektů se zákon dotkne, jak velké procento z nich může mít s kritérii problém a jak dopadne certifikace na realitní trh. A to ani na ministerstvu průmyslu a obchodu, které zavedení průkazu pro Českou republiku připravuje.

PRŮKAZ ENERGETICKÉ NÁROČNOSTI BUDOV

• Navazuje na dosud užívaný Energetický průkaz budovy, na rozdíl od něj jej mohou udělovat jen oprávnění energetičtí auditoři, hodnotí také daleko širší škálu ukazatelů.

• Týká se výstavby nových budov nad 50 metrů čtverečních podlahové plochy, větších rekonstrukcí budov nad 1000 metrů čtverečních podlahové plochy.

• Průkaz zařadí budovu do škály A – G, kde pouze první tři kategorie jsou z hlediska zákona dostatečné.

• Zákon začne být účinný 1. ledna 2009.

• Náklady na získání průkazu nejsou dosud jasné – velmi hrubé odhady hovoří o desítkách tisíc, v případě náročnějších projektů více.

• Finanční podporu pro snížení nákladů na vystavení průkazu je možné získat z národního programu Efekt, tato nabídka se ale týká především veřejných subjektů.

• Bližší informace, včetně seznamu autorizovaných osob, je možné nalézt na stránkách ministerstva průmyslu a obchodu www.mpo.cz, sekce „energetika a suroviny – energetická účinnost“.

Úsporné domy budou hit

„V Česku jsou kritéria nastavená tímto průkazem o něco měkčí než v řadě okolních zemí, i tak se ale jeho zavedení na cenách a výběru nemovitostí určitě odrazí,“ nepochybuje Zdeněk Hausvater, analytik společnosti Cushman & Wakefield. Vychází přitom z výsledků celoevropského průzkumu, který jeho společnost na toto téma nedávno zveřejnila. Zákon zavádějící zmiňovaný certifikát totiž vychází z unijní legislativy, a pro odhady jeho dopadů na český realitní trh tak lze využít zkušeností ze zahraničí.

„Pro srovnání: Třeba ve Velké Británii je už dnes běžná praxe, že se kromě kupní ceny objektu, jeho polohy a dalších faktorů hledí právě na údaje o energetické náročnosti. Dobrý výběr totiž může vést ke snížení provozních nákladů i o polovinu, což je kvůli rostoucím cenám energií den ode dne důležitější,“ dodává Hausvater. Německé nebo rakouské firmy si zase potrpí na ekologické a sociální aspekty svého byznysu, i ony proto mohou při hledání prostor pro podnikání v Česku klást na novou normu nezanedbatelný důraz.

Jenže pozor, kromě toho, že je zaváděný zákon důležitý sám o sobě, zajímavé dopady bude mít i způsob jeho zavedení do praxe. A tady už písnička o efektivním boji proti neekologickému plýtvání začíná pořádně skřípat.

„Problém je například v tom, že se o celé legislativě příliš neví, a to ani mezi těmi, kterých se přímo dotýká. Tedy mezi stavebními, developerskými a realitními firmami,“ upozorňuje specialista společnosti EkoWat Jan Truxa. „A co hůře, ani příprava celého zákona ze strany úředníků není ideální. Norma nechává řadu věcí na rozhodnutí samotných hodnotitelů, a ti tak mohou ve výsledku dojít k odlišným výsledkům,“ doplňuje. To podle něj třeba úřady sousedního Německa eliminovaly vytvořením detailního manuálu, v němž jsou jednotlivým materiálům, postupům a technologiím přiřazeny jednoznačné číselné hodnoty. A tím jakýkoliv subjektivní vliv auditorů omezili na minimum.

Se špatnou známkou jste dostavěli

Pokusy zkrotit rostoucí hlad budov po energiích samozřejmě nejsou nic nového. V této oblasti vyvíjí už delší čas čilou aktivitu jak Evropská unie, tak i český stát. Chystaná novinka má například svého předchůdce v takzvaném energetickém průkazu budovy. Na rozdíl od něj ale nový certifikát neřeší pouze spotřebu energií přepočtenou na koeficient měrné spotřeby tepla, ale efektivitu budovy zkoumá daleko důkladněji.

„Hodnocení bude zahrnovat všechny vstupy energií do budov, energetickou náročnost vytápění, chlazení, ohřevu teplé vody, větrání nebo i osvětlení. Takže dva velmi podobné domy mohou mít klidně úplně rozdílný výsledek. Stačí, aby jeden z nich používal třeba bojler s cirkulačním okruhem. Ten ohřívá vodu neustále, ne jen v případě potřeby, a je tak z hlediska průkazu zbytečně neefektivní,“ vysvětluje Jan Truxa.

V praxi to bude vypadat tak, že auditor v rámci projektové dokumentace shromáždí potřebné údaje, zpracuje je příslušným počítačovým programem a výsledek srovná s referenční budovou. Tu úředníci definují jako jakýsi standard pro danou oblast, může to být třeba vzorová škola, nemocnice nebo obytný dům. A minimálně jejích hodnot pak bude muset plánovaný objekt dosáhnout.

Nakonec auditor zařadí stavbu do jedné ze sedmi kategorií A až G, přičemž první písmeno abecedy dostane budova nejúspornější, známku G naopak ta energeticky doslova děravá. Co je nejdůležitější: Pouze kategorie A až C budou státními orgány brány jako uspokojivé. V případě horšího výsledku navrhne auditor možná vylepšení a až do jejich provedení se stavba prostě nekoná.

„Je ale zřejmé, že u některých budov nemusí být naplnění požadavků průkazu vůbec možné. Typicky z technických a funkčních důvodů, ale i z hlediska nákladů vzhledem k životnosti budovy a jejím provozním účelům,“ vypočítává mluvčí ministerstva průmyslu a obchodu Matyáš Vitík. Samozřejmě tyto skutečnosti ale bude muset majitel příslušným úřadům prokázat. Do objektů omluvených z nutnosti zajistit si připravovaný průkaz patří i nemovitosti spadající pod zákon o státní památkové péči.

JAKÉ STAVBY NEBUDOU PRŮKAZ POTŘEBOVAT

• budovy dočasné s plánovanou dobou užívání do dvou let

• experimentální budovy

• budovy s občasným používáním, zejména pro náboženské činnosti

• obytné budovy, které jsou určeny k užívání kratšímu než čtyři měsíce v roce

• samostatně stojící budovy o celkové podlahové ploše menší než 50 metrů čtverečních

• budovy obsahující vnitřní technologické zdroje tepla

• výrobní budovy v průmyslových areálech

• provozovny

• neobytné zemědělské budovy s nízkou roční spotřebou energie na vytápění

Pramen: ministerstvo průmyslu a obchodu

Náklady zatím nikdo nezná

Prováděcí vyhláška k průkazu energetické náročnosti budov samozřejmě pracuje s celou řadou dalších výjimek, do nichž se však standardní podnikatel nebo zájemce o vlastní bydlení nemusí vždy vejít. To pokud třeba zrovna nestaví nějaký druh experimentální budovy nebo dejme tomu kostel. Naopak oddychnout si mohou zájemci o výstavbu provozoven nebo výrobních budov v průmyslových areálech, na něž se povinnost vyřídit si průkaz vztahovat nebude.

Zato s nároky navíc musí bohužel počítat stavitelé objektů s podlahovou plochou překračující 1000 metrů čtverečních. Jejich projekty totiž budou hodnoceny i s ohledem na možné zavedení alternativních způsobů vytápění. Tedy tepelných čerpadel či decentralizovaných systémů dodávek energie založených na obnovitelných zdrojích, stejně jako dálkového či blokového vytápění nebo kombinované výroby energií a tepla formou kogenerace. 

„Celkově půjde o náročnou záležitost, hodnotí se velmi mnoho faktorů a větší budovy bude dokonce třeba dělit na zóny, které se budou zpracovávat samostatně,“ konstatuje Helena Bellingová ze společnosti Enviros, jedna ze 72 dosud akreditovaných odborníků s oprávněním průkaz udělit.

„Náklady na certifikaci se však zatím nedají odhadnout. Velmi zhruba může jít o desetitisíce korun, ale v případě složitých projektů, třeba administrativních budov, se potřebný čas i výlohy samozřejmě posouvají jinam,“ doplňuje expertka. Na přesnější kalkulace chybí praktické zkušenosti, první oprávnění udělilo ministerstvo průmyslu a obchodu hodnotitelům teprve před několika dny. 

Chce to drobátko dopilovat

Průkaz energetické náročnosti budov tedy rozhodně žádnou formalitkou se zanedbatelnými náklady nebude, ten správný bolehlav z něj ale vaří až způsob jeho zavádění do praxe. Podle řady odborníků jsou totiž prováděcí dokumenty z hlediska praktické použitelnosti jemně řečeno problémové. „Jde o to, že některé části zákona a prováděcí vyhlášky vzbuzují nejistotu i mezi odborníky, kteří mají problém shodnout se na nějakém jednotném výkladu,“ upozorňuje Hana Kuklínková z brněnské krajské energetické agentury.

„Například veškeré spotřeby energií se hodnotí ve vztahu k celkové podlahové ploše objektu. Její definice ale přitom není jednoznačná. Takže se může stát, že i při stejném množství energie dodávaném do budovy mohou kvůli rozdílnému výkladu dojít dva hodnotitelé k různým závěrům a budova tak může být začleněna do odlišných kategorií,“ tvrdí expertka.

„Z působnosti chystaného zákona jsou také vyňaty budovy s vnitřními energetickými zisky. Což je další nejednoznačný pojem, který fakticky není nikde vysvětlen a může tak v budoucnu působit zmatky,“ dodává Kuklínková. Celá situace tak podle ní připomíná zavádění energetických auditů, kdy například první oprávnění auditoři začali fungovat teprve rok po začátku platnosti zákona.

„Co v každém případě v tuto chvíli citelně chybí, je vyjasnění jednotlivých pojmů zákona i prováděcí vyhlášky tak, aby hodnocení bylo co možná nejobjektivnější. Zatím to bohužel spíše vypadá, že se všechny otázky a problémové body budou řešit až praxí, spolu s vypracováváním prvních průkazů. Což ale bohužel nějaký ten měsíc zabere,“ dokončuje Hana Kuklínková.

Zákon s křížkem po funuse

Skládačka firem a osob, jichž se nový zákon dotkne, by ale samozřejmě nebyla úplná bez realitních a developerských společností. Ty celkem pochopitelně novou normu s mávatky nevítají, z jejich pohledu jde o další zbytečnou a náročnou agendu navíc.

„My totiž ty požadavky splňujeme už dnes, aspoň tedy tak, jak jsou známy. Je absurdní si představovat, že najednou budeme třeba kvůli izolaci stavět zdi dvakrát tak tlusté. Minimálně každá solidnější a větší společnost už dávno s úsporami energií počítá a do staveb je zahrnuje. Vážnější dopady by tak průkaz mohl mít spíše na rekonstrukce,“ zvažuje odborník na energetické otázky developerské společnosti Ekospol Jan Zedník.

„Obecně ale celý zákon považuji za velmi nedotažený, nakládá na stavitele jen povinnosti, aniž by něco poskytl oplátkou. Smysl by měl například tehdy, kdyby budovy klasifikace A měly nějakou daňovou úlevu, B by zůstalo na stávajícím stavu a třeba ty hodnocené za C by si musely něco připlatit,“ dodává Zedník.

Vzhledem k velmi vysokým nákladům na projekční kanceláře se přitom neobává ani nějakého zásadního skoku způsobeného zavedením nového průkazu. Jeho cena se totiž v celkové sumě vydávané za projektovou dokumentaci údajně rozpustí bez zásadnějších dopadů. 

„Zajímavé bude spíše sledovat, jak dopadne zpracovávání těchto posudků z hlediska kapacit samotných hodnotitelů. My samozřejmě máme dohody s projektantskými kancelářemi, které si musí auditory zajistit, vzhledem k jejich omezenému počtu se ale koncem roku nemusí dostávat na drobné developery nebo fyzické osoby,“ dává námět k zamyšlení Jan Zedník. Pro srovnání, jen rodinných domů se v Česku ročně postaví 15 až 20 tisíc.

Jak je tedy vidět, i když je z hlediska stavebního řízení přestřihnutí startovní pásky celé normy doslova na dohled, problémů k řešení zbývá více než dost. Což na druhou stranu není nic nového, legislativa v oblasti stavebnictví se nikdy přílišnou laskavostí k cílovým firmám a osobám nevyznačovala. Nejlépe to nakonec potvrzuje odpověď jednoho z energetických odborníků na otázku, proč má vlastně chystaný průkaz platnost deset let. „Těžko říct, ale ono na tom zase tolik nezáleží. V naší branži stejně žádný zákon nebo vyhláška takovou dobu nevydrží,“ zaznělo v odpovědi. Snad podobné smíření s osudem nebudou stavbaři potřebovat i po nejbližším Silvestru.