Dejte slevu na nájem!

Praha se pokusí vyjednat snížení plateb za nájem a služby za budovu v Jungmannově ulici. Město si pro tento účel najalo advokátní kancelář Císař, Češka, Smutný a spol. Právníci mají dohodnout úpravu smlouvy, na základě které platí město Praha vlastníkovi objektu – společnosti Copa Retail – roční nájemné ve výši 198 milionu korun a dalších 40 milionů za služby. „Výhodnost pronájmu je mírně řečeno sporná. Už před šesti lety vzbuzovalo sestěhování detašovaných magistrátních odborů do Škodova paláce pochybnosti. Za zaplacený nájem bychom už mohli bydlet ve vlastním,“ říká primátor Bohuslav Svoboda.

Místo Pawlowského Skotové
Jisté navíc není ani to, komu vlastně město nájem platí. Podnikatel Sebastian Pawlowski, jehož firma Copa Retail magistrátu palác v roce 2006 pronajala, totiž firmu se zaparkovanou nemovitostí o rok později prodal společnosti Guyana Holding se sídlem v Lucembursku a s neznámým vlastníkem. „V tomto roce se městu ozvali vlastníci Škodova paláce, kteří jsou ze Skotska. Jedná se o investiční fond,“ říká Svoboda.
Bezprostředním impulsem pro revizi podmínek smlouvy je prý aktuální vývoj tržních cen pronájmů. „Nastavení smluvních podmínek a zadávací podmínky pro výběr dodavatele ale prověřujeme rovněž z důvodu množících se spekulací v médiích o údajné nevýhodnosti nájemní smlouvy pro Prahu,“ dodává primátor. Předpokládá, že pokud by smluvní podmínky – zejména výše nájmu – neodpovídaly tehdejší situaci na trhu, mohla by tato skutečnost posloužit městu jako argument při vyjednávání.
Město by rádo dosáhlo slevy v rozmezí deseti až 15 procent. Praha má podle informací týdeníku Euro zřejmě v záloze ještě jeden argument, který by mohla použít při vyjednávání. Právní smlouva na pronájem budovy údajně obsahuje takové procesní vady, že by se mohlo město pokusit tvrdit, že je od začátku neplatná. Obě strany by se potom musely finančně vyrovnat. Čistě hypoteticky by to znamenalo, že pokud by Praha dokázala, že plnění neodpovídalo tržním podmínkám – tedy to, o čem si pražští vrabci roky cvrlikají – musel by pronajímatel ještě něco městu vracet.
Jak říká advokát Jan Lehký z pražské advokátní kanceláře Hogan Lovells, účastníci neplatné nájemní smlouvy se musejí vypořádat podle pravidel pro bezdůvodné obohacení a musejí si vydat vše, co tímto bezdůvodným obohacením získali. V případě neplatné nájemní smlouvy to velice zjednodušeně znamená, že pronajímatel vrátí nájemci vše, co nájemce zaplatil nad rámec tržního nájemného, a to až tři roky nazpět. Současně je pronajímatel povinen zaplatit nájemci zhodnocení své budovy, pokud nájemce provedl se souhlasem pronajímatele stavební nebo jiné úpravy.

Životní byznys

Známý realitní podnikatel Sebastian Pawlowski udělal pronájmem Škodových závodů zřejmě svůj životní byznys. V kontaktu s magistrátem nebyl v roce 2006 při této transakci poprvé. Čechošvýcar, který se naučil za dvacet let pobytu v Praze výborně česky, si od města koupil nebo dlouhodobě pronajal a zrekonstruoval řadu pražských historických budov – například Slovanský dům nebo Hergetovu cihelnu.
V posledních letech se ale zdá, že se mu řetězec bezproblémových obchodů zadrhl. U ulice Spálená za bývalým obchodním domem Máj připravuje na pozemcích, které prodal pražský dopravní podnik, nákupní centrum Copa Národní už deset let. Projekt zkomplikoval především nález historických kleneb v podzemí, který znamenal časové zdržení a vyžádal si i změny stavby. Pawlowski před časem avizoval, že bude za změny projektu požadovat finanční kompenzaci po státu. Zároveň uvedl, že jde o jeho poslední projekt v centru Prahy.
Brzy se ale zřejmě vrhne do segmentu příměstského bydlení. Několikapatrové bytové domy a rodinné domky pro tři, možná čtyři tisícovky lidí mají vyrůst na poli mezi Uhříněvsí a Benicemi. Stavět chce začít hned, jak získá územní rozhodnutí a stavební povolení. Změnu územního plánu mu schválilo pražské zastupitelstvo už v roce 2010, a to přestože má prostředkem pole vést železniční koridor do Českých Budějovic. Trať přitom byla už v době schvalování zanesena v platném plánovacím dokumentu Zásady územního rozvoje.

Místo úspory těžké minus
Smlouvu na pronájem Škodova paláce uzavřelo město před šesti lety se společností Copa Retail, přestože se proti transakci zvedla vlna kritiky poukazující na její nevýhodnost. Na poslední chvíli se také ukázalo, že na budově vázne třímiliardová zástava, na což tehdejší primátor Pavel Bém reagoval uzavřením dodatku, který měl údajně posílit postavení města.
Budovu bývalých Škodových závodů koupila firma ze skupiny Pawlowského od společnosti ČEZ za 850 milionů korun a následně ji zrekonstruovala. Praha se před tím vzdala svého předkupního práva na objekt. Magistrát tehdy tvrdil, že si nemůže dovolit vydat jednorázovou částku ani na výstavbu vlastní nové budovy. Město proto poptávalo nájem budovy, kterou vymezilo metrem a docházkovou vzdáleností od hlavního objektu na Mariánském náměstí. Není divu, že se tendru s předpokládaným objemem 4,7 miliardy účastnila jediná společnost.
Bém i ředitel magistrátu Martin Trnka se zaštítili studií poradenské společnosti a tvrdili, že pro město je sestěhování úředníků ze 36 objektů výhodné i finančně. Z prodeje, a především pronájmu uvolněných domů mělo mít město příjem, který spolu s ušetřenými náklady na správu a provoz těchto budov vytlačí celou transakci do plusových hodnot. Argumentovali dokonce 50 ušetřenými miliony ročně. Ukazuje se ovšem, že všechno je jinak. Po alokaci pracovišť odprodalo město objekty v hodnotě 311 milionů korun, roční nájem z pronajatých budov činí 52 milionů korun a přibližné roční úspory po opuštění budov dosahují zhruba 55,7 milionu korun. Suma sumárum – město je při platbě dvousetmilionového nájemného skoro ve stomilionovém mínusu. Některé objekty se ani po šesti letech nepodařilo pronajmout. Například u bloku budov U Radnice a U Minuty na Staroměstském náměstí odstoupil nájemce od smlouvy, podobně jako u Kafkova domu.

Jedna z mnoha
Smlouva na pronájem Škodova paláce je pouze jedním ze sporných kontraktů, které se primátor Svoboda rozhodl nechat prověřit. Nové řešení hledá pro rekonstrukci Ústřední čistírny odpadních vod v pražské Troji. Primátor se rozhodl, že smlouvu s vítězným konsorciem dodavatelů nepodepíše. Projekt čistírny je totiž podle něho značně předimenzovaný, což vyplynulo i z jednání s Bruselem o dotaci. Představy současného vedení města se pohybují mezi dvěma a třemi miliardami korun. Dále se přehodnocují výsledky výběrových řízení na výstavbu technické vybavenosti, při nichž úředníci v minulosti využívali pro zúžení účastníků tendrů losování. S uchazeči výběrových řízení nyní vede odbor městského investora dohadovací řízení o snížení ceny. Prověřuje se také kamerový systém na Praze 13, a především kontrakty a výběrová řízení v pražském dopravním podniku.