Živá voda pro staré továrny

14. května 2007, 00:00 - PETR BÝM, PETR KUČERA
14. května 2007, 00:00

BROWNFIELDY Tisíce nevyužívaných průmyslových areálů, takzvaných brownfieldů, čekají na oživení. Firmy, které se místo zabírání dosud nezastavěné plochy rozhodnou pro renovaci existujících nemovitostí, proto mohou žádat o dotaci. Naopak dosavadní podpora nových staveb, vznikajících „na zelené louce“, pomalu končí.

BROWNFIELDY

Tisíce nevyužívaných průmyslových areálů, takzvaných brownfieldů, čekají na oživení. Firmy, které se místo zabírání dosud nezastavěné plochy rozhodnou pro renovaci existujících nemovitostí, proto mohou žádat o dotaci. Naopak dosavadní podpora nových staveb, vznikajících „na zelené louce“, pomalu končí.

Pod chátrajícími areály - takzvanými brownfieldy - si většina lidí představí hlavně velké továrny, jako brněnskou Zbrojovku, Škodu Plzeň nebo ostravskou koksovnu Karolina. O osudu těchto areálů a dalších plánech na jejich využití v Profitu průběžně informujeme. Na oživení ale čekají i tisíce menších objektů: nevyužívané pivovary, textilky, hutě, ale také bývalé zemědělské nebo armádní objekty. Každý kraj má podobných objektů mnoho, stejně jako plánů na jejich nové využití.

Možnosti oživení brownfieldů jsou široké - nedávno se objevil i nápad přestavět starý tovární komín na rozhlednu. Od nápadu k realizaci ovšem bývá daleko, zvláště když ekonomické zvýhodnění přestavby starých areálů dosud chybělo, takže pro firmy bylo mnohem levnější i jednodušší postavit zcela nový objekt „na zelené louce“.

BURSÍK: LOUKY BY MĚLY ZŮSTAT ZELENÉ

O brownfieldech se mluví čím dál tím víc. Díky vstupu Strany zelených do vlády se krátká zmínka o podpoře revitalizace starých průmyslových objektů objevila i v programovém prohlášení Topolánkova kabinetu. Podle šéfa zelených a ministra životního prostředí Martina Bursíka by závod automobilky Hyundai v Nošovicích měl být poslední stavbou velkého průmyslového podniku na zelené louce.

„Nenávratně vytěsňujeme krajinu a nahrazujeme ji betonem a střechami,“ upozorňuje Bursík, který chce s takovým přístupem skončit. Podporu nachází i na regionální úrovni, kde proti zabírání půdy na okrajích měst protestují už nejen ekologové, ale stále častěji i obyčejní obyvatelé. „Nemůžeme pořád stavět jen na zelených loukách,“ řekl nedávno například ostravský primátor Petr Kajnar (ČSSD).

Právě Moravskoslezský kraj zaznamenává díky investici Hyundai zájem mnoha dalších firem. Přesto se vedení kraje zavázalo, že zapomene na plán nových průmyslových zón v Dolní Lutyni na Karvinsku a v Šilheřovicích na Opavsku. Výměnou za to, že tamní „zelené louky“ zůstanou nezastavěné, získal kraj od ekologických iniciativ „volnou ruku“ při výstavbě v Nošovicích - mimochodem jen pár kilometrů od dominanty Beskyd, Lysé hory.

Podle ministra průmyslu a obchodu Martina Římana je v Moravskoslezském kraji přes 200 brownfieldů k oživení. V samotné Ostravě je přitom - podle názoru urbanistů - možné za brownfieldy považovat kolem 15 procent území města. Zmíněná Karolina se zhruba 60 hektary je pouhým „drobečkem“ proti celé dolní oblasti Vítkovic s více než 150 hektary.

TEPRVE VZNIKÁ SEZNAM

Podle některých odhadů je v České republice možná až 12 tisíc různě velkých brownfieldů. Přesný počet není znám. Existují sice dva seznamy, ale oba zatím nekompletní.

Zhruba od poloviny 90. let se oživení starých areálů věnuje státní agentura CzechInvest. Na jejím webu lze nahlédnout do databáze brownfieldů, které jsou tam ovšem smíchány s ostatními typy podnikatelských nemovitostí. Výhodou seznamu je rozlišení podle teritoria a velikosti (včetně odlišení budov a pozemků), nicméně jde zatím o nekompletní soupis, jehož internetová verze navíc při psaní tohoto článku zrovna nefungovala.

CzechInvest společně s ministerstvem průmyslu a obchodu nyní pracuje na kompletní databázi, která má dokumentovat situaci v celé republice. „Většina brownfieldů je už díky lokálním databázím krajů a měst zdokumentována,“ říká Kateřina Lorencová z CzechInvestu. Agentura dosud zmapovala kolem 3100 areálů na ploše 11 tisíc hektarů. Nejvíce - třicet pět procent - z nich se dříve využívalo pro průmysl. Téměř třetina jsou zemědělské objekty, dalších 6,5 procenta budov patřilo nebo patří armádě.

Celostátní databázi existujících brownfieldů má k dispozici také Výzkumné centrum průmyslového dědictví, součást pražského Českého vysokého učení technického. „Ani zdaleka ovšem ještě není úplná,“ vysvětluje ředitel centra Benjamin Fragner. Zmapovány jsou například veškeré staré pivovary, existuje také soupis cukrovarů. Centrum se ale soustředí pouze na industriální objekty, stranou tedy zůstávají například bývalé vojenské objekty.

Databáze je umístěna na webu vcpd.cvut.cz. „Přístup k údajům je zatím zdarma, vyžadujeme jenom registraci návštěvníka. Ta nám slouží hlavně k tomu, abychom poznali, kdo se o průmyslové dědictví a brownfieldy vlastně zajímá,“ vysvětluje Fragner. Každý brownfield je popsán standardizovaným způsobem - vedle vzniku a historie jde hlavně o zhodnocení aktuálního stavebně-technického stavu a využití, údaje o vlastnických poměrech a fotodokumentaci.

STRATEGIE BUDE, PENÍZE SNAD TAKÉ

Hodně se mluví o Národní strategii regenerace brownfieldů. Jenže tento dokument zatím ještě nebyl dokončen, natož aby jej schválila vláda. Na program kabinetu by se ale měl dostat ještě letos. Cílem strategie je mimo jiné učinit brownfieldy atraktivnějšími než „greenfieldy“ a zachování historické, urbánní a sociální hodnoty lokalit. I v tom se mimochodem Česko liší od mnoha západních zemí: Neexistence tržních cen pozemků v socialismu nenutila továrny, aby místa v centrech měst uvolnila komerčně atraktivnějším projektům. Nyní se regenerací brownfieldů zabývá hned několik státních institucí či organizací, další pak na regionální úrovni. Vedle zmíněného CzechInvestu, ministerstva průmyslu a obchodu či výzkumného centra při ČVUT jsou to ministerstva místního rozvoje, životního prostředí a jednotlivé krajské úřady. „Ne všichni jsou si dnes vždy vědomi, co ti druzí zrovna dělají,“ připouští Ivana Novotná z CzechInvestu. Revitalizaci starých a nevyužívaných areálů by podle ní mohl mít na starosti národní koordinátor. Mohlo by jít o funkci na úrovni ministra či podobnou například koordinátorovi pro zavedení eura. K dispozici by mohl mít i vládní mezirezortní komisi - podobná už funguje v souvislosti s průmyslovými zónami.

CzechInvest pomohl za zhruba deset let proměnit na průmyslové zóny kolem 530 hektarů brownfieldů. Do téměř padesátky objektů mířilo přibližně 580 milionů korun.

S finanční a projektovou podporou státní agentury došlo či dochází například k regeneraci 360 hektarů bývalého vojenského letiště u Žatce (zóna Triangle), areálu Škody Plzeň (160 hektarů) či cukrovaru v Lovosicích. Zmíněným projektům pomohly i dotace z Operačního programu Průmysl a podnikání, programu Reality a Národního Programu na podporu průmyslových zón.

V rámci dotačního programu Reality-rekonstrukce objektů byla podpořena například rekonstrukce bývalého zemědělského objektu ve Svitavách (DK Plast), bývalé slévárny (Zambelli Český Krumlov) či bývalé přádelny v Semilech (Kolora/ Beneš a Lát). Další semilská přestavba, nyní využitá městským úřadem, dokonce vyhrála cenu Stavba roku Libereckého kraje.

Řada projektů byla uskutečněna soukromým sektorem. Jde například o přestavbu brněnské Vaňkovky na nákupní a kulturní centrum nebo průmyslových objektů v pražském Karlíně (Corso). Příkladem menšího projektu je třeba přestavba výrobního objektu na bytový a kancelářský dům v brněnské Zábrdovické ulici.

NEJDE JEN O FINANCOVÁNÍ

CzechInvest má velkorysé plány: Za 20 let by podle něj v českých městech neměly být téměř žádné opuštěné továrny a haly. „Do roku 2025 chceme většinu z nich revitalizovat. Investice státu i investorů přesáhnou 100 miliard korun,“ řekla na letošním Stavebním veletrhu v Brně Silvina Jiříčková z CzechInvestu. Třetina brownfieldů má najít nové využití už do roku 2013. Stanou se z nich nejen továrny (v centrech měst však nikoliv pro těžký průmysl), ale i obchodní a společenská střediska, administrativní komplexy, zóny pro bydlení nebo parky.

Na cestě ke splnění velkého cíle jsou ale i jiné překážky než jen nedostatek peněz. Podle Jiříčkové jsou potřeba legislativní změny. Prvním krokem byl nový stavební zákon, který je k brownfieldům přívětivější, respektive ztěžuje zastavování volných ploch. Jiříčková se rovněž domnívá, že by pomohlo také vytvoření vládní mezirezortní komise a zřízení funkce národního koordinátora.

Skoro u poloviny zanedbaných pozemků lze předpokládat ekologické zátěže. Právě areály s ekologickou zátěží mají mít přednost. „Zvlášť pokud budou investičně nebo historicky zajímavé,“ upřesňuje Kateřina Lorencová z CzechInvestu. Jeden z takových areálů najdeme v Kladně. Bývalé Spojené ocelárny nyní pustnou a jsou eldorádem dodavatelů kovů pro sběrny. Odstranění ekologické zátěže tady bude stát stovky milionů korun. PROBLÉMY S VLASTNÍKY Hlavní problém je ale v tom, že 72 procent brownfieldů patří soukromníkům a často jsou například v konkurzu. Jen pětina areálů je ve vlastnictví státu, krajů nebo obcí.

„Diskontinuita majetkových vztahů je specifickým rysem, odlišující tuzemské brownfieldy od těch západoevropských. Souvisí to s politickým vývojem po roce 1948, i když kořeny majetkoprávních zmatků lze hledat už v období první republiky, kdy se svým způsobem znárodňoval šlechtický majetek a proběhla pozemková reforma,“ upozorňuje Benjamin Fragner z Výzkumného centra průmyslového dědictví.

Nedávno se například prodával šestihektarový areál textilky Šohaj Strážnice - nabízela se ovšem jenom jeho část. Jiná je totiž součástí konkurzní podstaty, a některé budovy jsou dokonce předmětem policejního vyšetřování. Některé části už navíc mají nové majitele. I proto nebyl překvapením velmi malý zájem o areál. „Majetkoprávní nejasnosti dlouhá léta brzdily i přeměnu brněnské Vaňkovky,“ připomíná Fragner.

Mnohem lépe na tom byl areál zkrachovalé Zbrojovky Brno, umístěný blízko centra s dobrou dopravní dostupností. Letos jej v dražbě získala investiční skupina J&T za 707 milionů korun, protože přeplatila dalších deset zájemců. Na dvaadvacetihektarovém pozemku může vzniknout malé „město ve městě“. Brněnský magistrát už připravuje změnu územního plánu, která má umožnit třeba výstavbu kanceláří, obchodů nebo bytů. „Do oprav bude nutné vložit nejméně stovky milionů korun, ale je to rozhodně výhodná investice,“ domnívá se realitní makléř Marcel Prát.

Tržní hodnota brownfieldů se vždy odvíjí od rozsahu ekologické zátěže, kvality lokality a přítomnosti jiné zástavby, dopravní dostupnosti, rozlohy či vlastnických poměrů. DRAŽŠÍ NEŽ NOVOSTAVBY Celkové náklady na oživení tuzemských brownfieldů se odhadují na více než sto miliard korun. Je jasné, že tolik peněz ve veřejných rozpočtech nebude - zapojit se tedy musí i soukromý sektor. Ten ale zase očekává jistou veřejnou podporu, zvláště když oživení řady areálů pomůže městům zatraktivnit „zapomenuté“ lokality v centrech, které nyní přitahují jen bezdomovce nebo zloděje.

Přeměny brownfieldů jsou obvykle dražší než novostavby, proto jsou tato oživení finančně podporována snad ve všech vyspělých státech. Rozdíl mezi náklady na konverzi starých areálů a novou výstavbu se nazývá nákladová mezera.

V České republice je zastřešující institucí takové podpory CzechInvest. Zájemci mohou využívat jak národní, tak unijní dotace. K těm prvním patří například Program na podporu podnikatelských nemovitostí a infrastruktury, jehož finance jsou ovšem omezeny státním rozpočtem a je pro letošní rok už vyčerpán. Lukrativnější jsou programy unijní: Dřívější Operační program průmyslu a podnikání s jeho subkapitolou Reality má letos vystřídat Operační program podnikání a inovací se speciálním programem Nemovitosti. Ten počítá pro období let 2007-2013 s podporou zhruba 1,6 miliardy korun ročně. Přesné znění nových podpor ovšem ještě čeká na schválení Evropskou komisí. V návrhu je mimo jiné i navýšení dotované nákladové mezery až do 100 procent - zatím se kryla pouze ze 40 až 50 procent.

Podrobnější informace zájemcům poskytnou regionální pobočky CzechInvestu, a to i co se týká ostatních programů v působnosti ministerstva pro místní rozvoj či pro životní prostředí. Detaily lze najít také na webu www.czechinvest.cz.

ARMÁDA SE ZBAVÍ I LEGENDÁRNÍCH BUNKRŮ

Velkým původcem opuštěných objektů je česká armáda, procházející radikální odtučňovací kúrou. Do konce minulého roku armáda uvolnila 2394 objekty. Většina z nich už má nové majitele (zhruba v 15 procentech jde o prodeje, zbytek tvoří bezplatné převody). „Příkladů úspěšných přeměn je řada. Třeba kasárenský areál v Janovicích nad Úhlavou, který byl přebudován na průmyslovou zónu. Nebo terezínská pevnost, kde vzniká mezinárodní vzdělávací centrum. Místo kasáren v Berouně je dnes obchodní a sportovní centrum,“ říká Jindřiška Veršová z ministerstva obrany. O bývalém vojenském letišti u Žatce jsme se již zmínili.

Příležitostí k získání vojenských brownfieldů bude ještě dost. Na léta 2007-2012 totiž armáda plánuje vyřazení dalších 100 objektů v účetní hodnotě kolem sedmi miliard korun. Mezi nimi budou i bunkry a další objekty pohraničních opevnění z dob první republiky, jichž je celkem přes sedm tisíc.

NEKONEČNÝ PŘÍBĚH?

V posledních měsících zveřejnilo seznam nevyužitých areálů hned několik krajů, další se k tomu chystají. Například v Libereckém, Ústeckém, Moravskoslezském a Plzeňském kraji či na Vysočině mají seznam desítek konkrétních areálů. Z nich vedení kraje vybralo 5 až 10 brownfieldů, jejichž oživení má začít přednostně.

Rozjíždí se také oživení dalších chátrajících nemovitostí, nespadajících pod brownfieldy - zejména jde o panelová sídliště a vlaková nádraží v mnoha městech.

I přes optimistické plány však nesmíme zapomínat na realitu: Součástí moderní společnosti je vysoká dynamika hospodářského života. Příkladem je Velká Británie: Tam nedávno konstatovali, že přes relativně masovou přeměnu brownfieldů zůstává jejich počet víceméně stejný. Stejným tempem, jako se staré areály revitalizují, totiž přibývá těch nově opuštěných.

OŽIVENÉ AREÁLY - VÝBĚR Z USKUTEČNĚNÝCH PROJEKTŮ

* Praha-Smíchov Z areálu bývalé továrny ČKD a jejího okolí poblíž křižovatky Anděl vzniklo obchodní centrum a množství administrativních budov.

* Vaňkovka Brno Bývalá továrna je nyní nákupním centrem, využívajícím blízkosti středu města včetně hlavního vlakového a autobusového nádraží.

* Praha-Karlín Tradiční průmyslová čtvrť se přeměnila na administrativní budovy.

* Babylon v Liberci Z bývalé textilní továrny Hedva vzniklo zábavní centrum.

* Kasárna v Turnově Vojenský objekt se změnil na obchodní akademii a hotelovou školu.

* Zóna Triangle Místo vojenského letiště v Žatci vznikla obrovská investiční zóna, kam mají přijít japonské firmy Hitachi a IPS Alpha Technology.

* Městský úřad Semily Přestavba bývalé textilky získala krajský titul Stavba roku.

* Moravan Brno Soukromá firma přeměnila bývalou textilní továrnu na byty a kanceláře.

* Holešovický přístav Nepříliš využívané břehy Vltavy ožívají díky novým kancelářským budovám a bytům. PROBOUZEJÍ SE? - VÝBĚR

Z CHYSTANÝCH PROJEKTŮ

* Liberecký kraj: zámek v Horní Polici na Českolipsku, bývalý výzkumný ústav v Břehyni u Doks, areál Unitexu v Jindřichovicích pod Smrkem, Textilana v Novém Městě pod Smrkem, továrna na výrobu pianin v Liberci-Kateřinkách, sklárna ve Svoru na Českolipsku, areál porcelánky v Desné, závod Seby T ve Velkých Hamrech na Jablonecku, textilka Hybler v Přepeřích

* Moravskoslezský kraj: koksovna Karolina v Ostravě, dolní oblast Vítkovic, Důl František mezi Ostravou a Karvinou, oblast Nad Porubkou (Ostrava-Poruba), Vagonka Studénka

* Plzeňský kraj: Kasárna (Plzeň-Světovar, Plzeň-Slovany, Nýrsko a Stříbro), Papírna Plzeň, Kovohutě Rokycany

* Ústecký kraj: průmyslové areály v Předlicích, plynárna Užín, okolí západního nádraží ČD (vše v Ústí nad Labem), armádní areál v Podbořanech

* Vysočina: školní statek v Telči, vojenské areály v Pacově, Jemnici a Havlíčkově Brodě, pila v Třešti, areál Inta v Třešti, zámecký areál v Třebíči, výrobna koberců v Náměšti nad Oslavou

* Pardubický kraj: kasárna v Opatovicích nad Labem a Žamberku, cukrovar v Hrochově Týnci, muniční sklad v Chrasti, pivovary v Chrudimi a Vysokém Mýtě, zemědělský areál v Koclířově, zámeček ve Vranové Lhotě, areál Dřevotex v Lichkově

* Brno: Zbrojovka Brno, část areálu Zetor Brno, kasárna ve Slatině a v Šumavské ulici, Ponava (fotbalový a zimní stadion, průmyslové objekty), areál UXA a Škrobárny Brno (Dornych), Agro Tuřany

* Praha: továrna Waltrovka v Praze-Radlicích, okolí nádraží Bubny, průmyslové objekty ve Vysočanech a Libni

* Ostatní kraje: bývalé vojenské prostory Milovice-Mladá a Ralsko (Středočeský kraj), Baťova továrna ve Zlíně, kasárna Čtyři Dvory v Českých Budějovicích, rekultivace bývalých dolů na Sokolovsku a Mostecku ZAPOMENUTÉ PAMÁTKY Mezi nevyužívané nemovitosti mnohdy patří také historické budovy. Tvrz či zámeček má v Česku v podstatě každá větší obec. Hlavním problémem pro jejich přeměnu a podnikatelské využití bývá památková ochrana, na druhou stranu jde většinou o atraktivní objekty na dobře dostupných místech. Zámky a zámečky jsou ideální pro přestavbu na hotely, případně restaurace a jiné rekreační účely. Příkladem takové regenerace je areál dětenického zámku nebo nedalekého zámečku Mcely na hranici Středočeského a Královéhradeckého kraje. Na zajímavé příležitosti upozorňujeme pravidelně i v seriálu Profitu. V rubrice Příležitosti každý týden představujeme chátrající stavbu, která čeká na nové využití.

Mohlo by vás zajímat

  • Je o mě zájem, říká expremiér Jiří Paroubek v Euro TV

  • Pavel Ryba - muž, který Čechům prodá ročně tunu zlata

  • Majitel textilky Juta a senátor Hlavatý: V Senátu by…

  • Jan Hawelka: kavárenská hvězda z Mostu

  • Aleš Kučera: Chvíli potrvá, než se lidé naučí se státem…

  • Ondřej Kania: Otevřeme další dvě školy

  • Martin Burda: Bankám v Česku ujíždí vlak

  • Mnislav Zelený Atapana: Přítel amazonských indiánů

  • Jan Bílý: Nebuď uštvaný manažer. Buď král!

Hry pro příležitostné hráče