Za neohlášení změny hrozí výpověď

05. září 2005, 00:00 - RICHARD W. FETTER
05. září 2005, 00:00

NÁJEM NEBYTOVÝCH PROSTOR Všem, kteří podnikají v pronajatých nebytových prostorách nebo naopak tyto prostory pronajímají, je určena novela zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor. S účinností od letošního podzimu rozšiřuje smluvní volnost ve vztahu pronajímatele a nájemce, upřesňuje i některé definice.

NÁJEM NEBYTOVÝCH PROSTOR Všem, kteří podnikají v pronajatých nebytových prostorách nebo naopak tyto prostory pronajímají, je určena novela zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor. S účinností od letošního podzimu rozšiřuje smluvní volnost ve vztahu pronajímatele a nájemce, upřesňuje i některé definice. Téměř ve všech regionech České republiky došlo v oblasti trhu s nebytovými prostorami k vyrovnání nabídky s poptávkou. Není proto již nutná zvýšená míra regulace či ochrany nájmu tak, jak byla dosud upravena v zákoně. Nová právní úprava tedy rozšiřuje smluvní volnost a přináší i některé další drobné změny. Zatímco vláda a většina Poslanecké sněmovny daly přednost novele současného zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, Senát navrhoval tuto speciální právní úpravu zcela zrušit a celou oblast řešit v rámci občanského zákoníku. Pokud sněmovnou schválenou verzi podepíše prezident republiky, vstoupí novela v účinnost třicátým dnem ode dne jejího zveřejnění ve Sbírce zákonů - tedy pravděpodobně v říjnu. Pravidla uzákoněná novelou se vztahují i na nájemní poměry vzniklé před datem její účinnosti; avšak otázky vzniku těchto právních vztahů, jakož i nároků z nich vzniklých přede dnem účinnosti novely budou posouzeny (například v případě soudního sporu) podle dosavadních právních předpisů. Podle dosavadních právních předpisů se posuzuje i skončení nájmu, byla-li dána výpověď přede dnem nabytí účinnosti novely. UPŘESNĚNÍ POJMU Novela upřesňuje, co se považuje za nebytové prostory. Podle nové definice jde o místnosti nebo soubory místností, které podle rozhodnutí stavebního úřadu jsou určeny k jinému účelu než k bydlení. Jimi jsou zejména prostory určené k provozování výroby, obchodu, služeb, výzkumu, administrativní činnosti, umělecké, výchovné a vzdělávací činnosti. Dále také archivy, garáže, skladové prostory a části veřejně přístupných prostorů budov. Definice zahrnuje i byty, u kterých byl udělen souhlas k jejich užívání k nebytovým účelům. Naopak nebytovými prostory výslovně nejsou příslušenství bytu, prádelny, sušárny, kočárkárny a půdy. Díky přesnější definici by tak neměly vznikat pochybnosti, zda se za nebytový prostor považuje např. prodejní plocha v jednotlivých podlažích obchodního domu apod. Nové vymezení také umožní zahrnout do výčtu nebytových prostor i společné části domu s uvedenými výjimkami (prádelny, sušárny, kočárkárny a půdy). POVINNÝ ÚDAJ O PŘEDMĚTU PODNIKÁNÍ I nadále musí být nájemní smlouva povinně uzavřena v písemné formě. Jiné nároky než dosud však budou kladeny na její obsah. Ve smlouvě pronajímatel přenechává nájemci nebytový prostor do užívání za určitou částku - nájemné. Smlouva musí obsahovat ustanovení o výši nájemného a úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním nebytového prostoru (nebo způsob jejich určení). Nejde-li o nájem na dobu neurčitou, pak je nutné uvést také dobu, na kterou se smlouva uzavírá. Součástí smlouvy musí být také uvedení předmětu a účelu nájmu. V případě sjednání nájmu za účelem podnikání je povinnou součástí smlouvy i údaj o předmětu podnikání v provozovně umístěné v pronajatém nebytovém prostoru. Výše uvedené obsahové části patří mezi takzvané podstatné náležitosti smlouvy o nájmu či podnájmu nebytového prostoru. Nově se tedy mezi nimi vyskytuje údaj o předmětu podnikání nájemce. Naopak oproti dosavadnímu stavu již smlouva nemusí povinně obsahovat ustanoprofit vení o splatnosti a způsobu platby nájemného. Zatímco dosud bylo nutné stanovit výši nájemného a úhrady za další služby „konkrétně a určitě“, nyní postačí pouze uvedení způsobu jejich určení. Nutné už není ani uvedení termínu splatnosti - v případě, že ho smlouva neobsahuje, je nájemce povinen hradit nájemné a poplatky za související služby v měsíčních splátkách předem vždy k prvnímu dni příslušného kalendářního měsíce (viz nový odstavec 2 v § 7 zákona). ZMĚNU JE NUTNÉ HLÁSIT Novela přináší i novou povinnost nájemce: Hodlá-li změnit předmět podnikání v provozovně umístěné v pronajatém nebytovém prostoru a ovlivní-li tato změna podstatným způsobem využití těchto prostor, je povinen oznámit to pronajímateli a vyžádat si jeho předchozí písemný souhlas. Smluvní strany se však mohou dohodnout i jinak, například výslovným ustanovením ve smlouvě, že případné změny předmětu podnikání nemusí nájemce hlásit. Porušení této povinnosti ze strany nájemce je v případě nájemní smlouvy uzavřené na dobu určitou sankcionováno: Pronajímatel má možnost smlouvu vypovědět před uplynutím sjednané doby. Tuto novinku najdeme v ustanovení § 9 odst. 2 písm. j) zákona. OPRAVY PODLE DOHODY

Není-li dohodnuto jinak, je pronajímatel povinen odevzdat nebytový prostor nájemci ve stavu způsobilém ke smluvenému účelu nájmu. V tomto stavu jej musí na své náklady udržovat, zabezpečovat řádné plnění služeb, jejichž poskytování je s užíváním nebytového prostoru spojeno a umožnit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s nájmem.

Podle dosavadní úpravy byl náklady spojené s obvyklým udržováním nebytového prostoru povinen hradit nájemce. Tato povinnost se ruší. Smluvní strany si tedy mohou volně stanovit rozsah údržby a oprav, za kterou budou odpovědné. Pokud smlouva tuto otázku nebude řešit, ponese náklady na údržbu pronajímatel.

DALŠÍ NÁJEMNÍK

Změna se týká také možného dalšího pronájmu - tedy situace, kdy nájemce nebytového prostoru přenechává nebytový prostor (nebo jeho část) do podnájmu třetí osobě.

I nadále je tak nájemce oprávněn činit jen na dobu určitou a pouze s předchozím souhlasem pronajímatele. Zákon nově stanoví, že tento souhlas musí být písemný. Novinkou však je také možnost sjednání odlišné úpravy. Smluvní strany tedy mají volnost ohledně vzájemné domluvy, například že k případnému dalšímu podnájmu třetí osobě není nutný písemný souhlas pronajímatele nebo že lze tento vztah uzavřít i na dobu neurčitou.

SKONČENÍ NÁJMU Nově je řešena také výpověď z nájmu sjednaného na dobu určitou. Obě strany (pronajímatel a nájemce) se mohou dohodnout na odlišné úpravě výpovědních důvodů vedoucích k předčasnému ukončení nájmu sjednaného na dobu určitou. Výpovědní důvody uvedené v zákoně lze přitom vzájemnou dohodou nejen zúžit, ale také rozšířit. Dokonce je možná i dohoda, že také nájem sjednaný na dobu určitou lze před uplynutím sjednané doby vypovědět bez udání důvodu, stejně jako je tomu u nájmu uzavřeného na dobu neurčitou. Výpovědní lhůta činí i nadále tři měsíce, nebylo-li dohodnuto jinak. Nemění se ani způsob jejího počítání - od prvého dne měsíce následujícího po doručení výpovědi. Dojde-li ke změně vlastnictví budovy, v níž se pronajatý nebytový prostor nachází, nebo pronajatého nebytového prostoru ve vlastnictví podle zvláštního právního předpisu, není nájemce ani pronajímatel oprávněn z tohoto důvodu nájem vypovědět. Odlišnosti si ale lze sjednat vzájemnou dohodou. Nebylo-li dohodnuto jinak, nájem zaniká: a) u nájemce - fyzické osoby jeho smrtí (pokud dědici po zůstaviteli, který byl nájemcem, do 30 dnů od jeho smrti neoznámí pronajimateli, že pokračují v nájmu), b) u nájemce - právnické osoby jejím zánikem bez právního nástupce. U bytů, u kterých byl udělen souhlas s jejich užíváním k nebytovým účelům podle zákona č. 41/1964 Sb., o hospodaření s byty, zaniká současně se skončením nájmu také souhlas k užívání bytu k nebytovým účelům. CO SE MĚNÍ**

  • přesnější definice nebytových prostor
  • povinné uvedení předmětu podnikání ve smlouvě
  • nutnost ohlásit změnu předmětu podnikání
  • postačí uvést způsob výpočtu nájemného
  • ve smlouvě nemusí být určena splatnost
  • náklady na údržbu ponese pronajímatel
  • větší smluvní volnost v dalších oblastech
  • nedohodnou-li se smluvní strany jinak

Hodnocení

Zaujala Vás tato zpráva?
Ohodnoťte ji

Loading

Děkujeme za Vaše hodnocení

Komentáře

Mohlo by vás zajímat

Finance
Dotace na fotovoltaiku: Od září až 150 tisíc korun na větší systémy
5 aplikací, které Vás ochrání před otravnými telefonáty
Jak mohou soukromé kuřácké kluby a spolky zničit restaurace, hospody i jejich majitele
Najděte si novou práci do září
Plná zaměstnanost v ČR: čím jsme si ji zasloužili?
Auta
Na Audi RS Q5 už čekat nemusíte. K dispozici je SQ5…
Retro na neděli: Ford GT40 vznikl jako pomsta značce Ferrari
Povinné ručení: Jak na změnu smlouvy a snížení ceny
Galerie: Škoda Karoq se chlubí digitálním přístrojovým štítem. Taková věc tu ale byla už dávno
Nové BMW Z4 slibuje svobodu, ale počkáte si na ni až do jara 2018
Technologie
Xbox One X bude stát 13 500 Kč. Do obchodů půjde i limitovaná edice Scorpio
Až přijdou těžaři. Zásoby lithia v Krušných horách jsou velké, ruda ale není vydatná
První 120Hz 4K monitor je tu. S nižším rozlišením umí i 480 Hz a vyrábí ho dva nadšenci
Tento týden podcast Cnews FM nebude
Co přinese Intel Coffee Lake do lowendu? Máme parametry Pentií, takt až 3,9 GHz
Hry pro příležitostné hráče
Zavřít