Vstup do EU nepřinese trhu komerčních nemovitostí zásadní zlom,

29. března 2004, 00:00 - PETR BÝM
29. března 2004, 00:00

ČESKÉ STAVEBNICTVÍ PROŽÍVÁ DOBRÉ ČASY. HODNĚ SE MLUVÍ O REKORDNÍM POČTU STAVĚNÝCH BYTŮ, MÉNĚ UŽ O VÝSTAVBĚ KOMERČNÍCH NEMOVITOSTÍ. O VÝVOJI V TÉTO OBLASTI TRHU JSME MLUVILI S LUKÁŠEM SCHIRLEM, ŘEDITELEM ČESKÉ POBOČKY REALITNÍ KANCELÁŘE JLLS.

tvrdí Lukáš Schirl z realitní kanceláře Jones Lang LaSalle

ČESKÉ STAVEBNICTVÍ PROŽÍVÁ DOBRÉ ČASY. HODNĚ SE MLUVÍ O REKORDNÍM POČTU STAVĚNÝCH BYTŮ, MÉNĚ UŽ O VÝSTAVBĚ KOMERČNÍCH NEMOVITOSTÍ. O VÝVOJI V TÉTO OBLASTI TRHU JSME MLUVILI S LUKÁŠEM SCHIRLEM, ŘEDITELEM ČESKÉ POBOČKY REALITNÍ KANCELÁŘE JLLS.

Jaký je aktuální stav domácího trhu komerčních nemovitostí? Existuje cosi jako realitní cyklus, který kopíruje klasický cyklus hospodářský. Funguje to jednoduše: hospodářský vzestup přináší větší poptávku po administrativních a výrobních prostorech, větší spotřeba domácností zvyšuje poptávku po obchodních plochách, na což s jistým zpožděním reaguje trh nemovitostí. Zpočátku klesá neobsazenost, zvyšuje se tlak na růst nájemného a cen nemovitostí. Toto následně stimuluje zvýšenou nabídku. Deprese přináší opačný vývoj. Ve střední a východní Evropě je ovšem trochu zvláštní situace, protože tady zatím kompletní cyklus neproběhl. Trh nemovitostí se v podstatě začal rozvíjet z“nulového“ stavu. I proto je vývoj v hlavních segmentech trhu komerčních realit - jsou to administrativní budovy, maloobchodní objekty, budovy pro průmyslovou výrobu a logistiku a konečně investiční nemovitosti - u nás poměrně dost diferencovaný. Dá se ale říci, že nejdále je trh kancelářských prostor. Proč tomu tak je? Byly to právě administrativní budovy, o které byl zájem záhy po roce 1989. Nabídka ovšem tehdy byla velmi slabá, mluvíme-li o skutečně kvalitních objektech. Proto také počátkem devadesátých let nájemné za špičkové prostory v centru dosahovalo úrovně až 65 marek za metr plochy měsíčně. Postupně - v souvislosti se zvyšující se nabídkou - ale docházelo ke stabilizaci trhu. Definitivní obrat nastal v roce 1999, kdy bylo najednou dostavěno zhruba 250 tisíc metrů čtverečních kancelářských prostor. Nabídka tehdy vysoce předstihla poptávku a výsledkem toho byl pokles úrovně nájmů zejména v centru města. Zároveň s tím docházelo k diverzifikaci trhu, kdy se výstavba postupně přesouvala ze středu města do „necentrálních“ oblastí. Situace se postupně i díky rostoucímu objemu pronájmů v následujících letech stabilizovala. Víceméně jde o stav, který je srovnatelný se situací v západoevropských zemích. Některá srovnání naznačují, že v Praze jsou nájmy kvalitních kanceláří dokonce

vyšší než v západní Evropě. Zpravidla se takové komparace provádějí pro „prime rent“, tedy nájmy v exkluzivních lokalitách. V tomto ohledu Prahu nelze dávat do jedné řady s Londýnem nebo Frankfurtem. Jinak ale česká metropole zapadá do kontextu střední Evropy - úroveň nájmů je srovnatelná sBudapeští nebo Varšavou. Praha ale není jenom Zlatý kříž, většina výstavby nových kancelářských budov se dnes koncentruje do mimocentrálních lokalit. Zde se nájmy pohybují v rozpětí 13-15,5 eur za metr čtvereční a měsíc, tedy zhruba mezi 440 až 530 korunami, zatímco přímo v centru „špičkové nájemné“ činí 18-20 eur. Jednoznačně jde o lokality na území Prahy 4 a 5, například Pankrác, Budějovická či Smíchov, ale i Karlín, který se vzpamatovává z povodní v létě 2002. Souvisí to na jedné straně s limity stavebních aktivit v centru, jako jsou nedostatek vhodných pozemků či památková péče. Na straně druhé jsou to i požadavky nájemců na dobrou dopravní dostupnosti možnost parkování a větší velikost plochy. Zdá se, jakoby trh prvotřídních administrativních prostor existoval jenom v Praze? V podstatě je to pravda. Spekulativní trh (kdy je administrativní projekt budován bez toho, aniž by existoval dopředu známý konečný uživatel) dnes existuje pouze v P raze, na rozdíl od trhu obchodních prostor - tady lze naopak už od prvopočátků jeho rozvoje pozorovat vysokou decentralizaci. Stavěly se samozřejmě také v P raze. Paralelně ale probíhala expanze hypermarketů ve všech městech s více než 100 tisíci obyvatel, po níž následovala expanze obchodních center do krajských měst. Pražští obchodníci tedy mají už vystaráno? To tak úplně nelze tvrdit. I přestože existuje v P raze celá řada lokalit s vysokým stupněm konkurence, ještě stále na jejím území existují „bílá“ místa. Taková neobsazená teritoria ale rychle mizí - mezi ně patří například jižní část Prahy, ale tuto část již brzy zaplní Centrum Chodov, obchodní a zábavní centrum společností Rodamco Europe a AM Development. Totéž v podstatě platí i pro pražské centrum - i zde už existují projekty, které by takové „mezery“ měly v horizontu několika málo let zaplnit. Jedná se zejména o projekt Palladium na místě někdejších kasáren na náměstí Republiky, plánovaný projekt na místě budov České typografie mezi ulicemi N a Poříčí a N a Florenci a zástavbu prostranství vedle obchodního domu Tesco ve Spálené ulici. Co to udělá s nájmy? Vysoká poptávka po kvalitních obchodních prostorech v centru města - v lokalitách, jako je třeba ulice Na Příkopě - udržuje nájmy na úrovni mezi 90-100 euro za metr plochy měsíčně. V nákupních centrech činí nájmy asi polovinu této částky. Tady neočekávám žádné významnější posuny ani směrem nahoru, ani dolů. Podobná situace panuje v regionech, samozřejmě s tím, že tam je úroveň nájmů nižší. Třeba v Brně se dnes za metr kvalitní obchodní plochy ve výjimečně dobré lokalitě, tedy na hlavních třídách, platí o přibližně 20-30 % méně než v P raze. Skoro se zdá, že na trhu zavládne bezvětří? Zdání klame. Velmi dynamický je dnes vývoj v dalším segmentu komerčních nemovitostí - poptávka po průmyslových a skladových objektech je velmi silná. Svědčí o tom i takřka stoprocentní obsazenost nových distribučních center, zatímco například v P raze se počet volných kancelářských prostor za poslední rok zvýšil o přibližně 2 procenta na cca 12,3 procent. Tento trh sice rovněž odstartoval v okolí hlavního města podél dálnic D1 a D5, ale další rozvoj tohoto segmentu směrem na východ, do lokalit jako Brno nebo Bratislava je více než patrný. Vedle toho také roste zájem o investiční nákup komerčních nemovitostí. Můžete uvést konkrétní čísla? Zahraniční investice tohoto typu, tedy případy, kdy kupec nemovitost kupuje v podstatě jako finanční produkt, který generuje určitý příjem, se loni v porovnání s rokem 2002 zvýšily více než trojnásobně. Celkem v roce 2003 dosáhly hodnoty 750 milionů eur (přibližně 24 miliardy korun). Zvýšený zájem o tento druh investice, množství investorů a objem prostředků jsou klíčovými faktory za snížením výnosových měr během roku z 8,75 na dnešní úroveň okolo osmi procent. Stále je ovšem u nás výnos z koupě komerčních nemovitostí vyšší než v západní Evropě, a proto jsem přesvědčen, že i nadále bude náš trh pro tento druh investorů velmi atraktivní. Zmínil jste Unii. Přinese letošní květen nějaký zlom či impulz? Možná vás trochu zklamu. Nic takového nás pravděpodobně nečeká. Naše členství v Evropské unii trh ve všech svých segmentech, ať už z hlediska developerů a investorů, nebo investorů a nájemců delší dobu anticipoval. V tomto ohledu jsme v Evropské unii už dnes. KDO JE LUKÁŠ SCHIRL**

Lukáš Schirl (30) je absolventem pražské právnické fakulty. V české pobočce společnosti Jones Lang LaSalle (JLLS) pracuje již šestým rokem, dnes je jejím ředitelem. JLLS se zabývá realitními službami a investicemi, operuje v 35 zemích světa. Jde o jednu z největších společností v oblasti realitních investic.

Mohlo by vás zajímat

  • Majitel textilky Juta a senátor Hlavatý: V Senátu by…

  • Jan Hawelka: kavárenská hvězda z Mostu

  • Aleš Kučera: Chvíli potrvá, než se lidé naučí se státem…

  • Ondřej Kania: Otevřeme další dvě školy

  • Martin Burda: Bankám v Česku ujíždí vlak

  • Mnislav Zelený Atapana: Přítel amazonských indiánů

  • Jan Bílý: Nebuď uštvaný manažer. Buď král!

  • Jaroslav Žlábek: Na jedno nabití ujedeme 1000 kilometrů

  • Daniel Stein Kubín: Slova jsou jen slova, surf a poušť…

Hry pro příležitostné hráče