Trable s eury

13. srpna 2008, 16:31 - Kateřina Menzelová
13. srpna 2008, 16:31

Sílící koruna snižuje zisky z pronájmu nejkvalitnějších kancelářských prostor

Na sílící kurz koruny vůči jiným měnám si stěžuje kde kdo, od exportérů až po provozovatele pražských hotelů a restaurací. Na tvrdší měnu doplácejí také pronajímatelé moderních kancelářských prostor. Naopak ti, co v nich sídlí, ušetří. Platby za administrativní plochy nejvyššího standardu jsou stanoveny v eurech, účtuje se však zpravidla odpovídající suma v přepočtu v korunách. Paradoxně se tak smazávají rozdíly v nájemném za nejkvalitnější administrativní prostory a za ty „béčkové“. U nich je v drtivé většině případů stanoveno nájemné v korunách, a měnící se kurz koruny tak nemá na jeho výši žádný vliv.

Plus pro nájemníky

Nájemní smlouvy na kancelářské prostory jsou zpravidla několikaleté a zahrnují doložku, která majitelům zaručuje za určitých podmínek automaticky zvýšit platby. Doposud se pamatovalo většinou jen na inflaci v EU. Ta nyní dosahuje třech procent. A kompenzace za ni nevyrovná ztráty ze změny kurzu. „Koruna posiluje rychleji, než roste inflace. Z této situace jednoznačně profitují firmy, které jsou v nájmu,“ vysvětluje Monika Younis z oddělení pronájmu kancelářských nemovitostí v mezinárodní realitní společnosti Cushman & Wakefield. Realitní odborníci nechtějí přesně uvádět, o kolik kvůli sílící měně developeři a realitní investoři již přišli. „Vždy záleží na konkrétním projektu, uzavřených smlouvách a na zázemí developera,“ říká Eva Gloserová z oddělení kancelářských nemovitostí ve společnosti King Sturge. Škody lze tedy jen odhadovat z pohybů kurzu. Jak vyplývá z údajů České národní banky, ke konci prvního čtvrtletí letošního roku posílil meziročně kurz koruny vůči euru o 8,8 procenta, mezi čtvrtletími tento ukazatel vzrostl o 4,7 procenta. „Tomu také přibližně odpovídá výše ztrát, které mohou developeři pociťovat,“ tvrdí Bert Hesselink, šéf kancelářských a průmyslových nemovitostí ve společnosti DTZ. „Někteří developeři, kteří loni při svých kalkulacích vycházeli z tehdejších podmínek, nyní zvažují, zda nájemné zvýší. Je ale otázkou, kam se posune trh,“ vysvětluje Younis.
Analytici z pražské pobočky DTZ odhadují, že v posledním půlroce se měsíční nájemné v centrálních lokalitách Prahy zvýšilo o 0,5 až jedno euro na metr čtvereční. Zdražení ale nejde jen na vrub kurzovým ztrátám. „Svůj podíl na zvýšení měla – více než posilující kurz koruny vůči euru a stoupající náklady na výstavbu – zejména omezená nabídka disponibilních kancelářských ploch v centru města,“ říká Hesselink. Nedostatek kanceláří pociťují zájemci hlavně na Praze 1 a na Praze 4. Silná poptávka je také po lokalitě Smíchov na Praze 5, kde, jak tvrdí Monika Younis, jsou na trhu volné kanceláře pouze v jedné administrativní budově. To samozřejmě táhne nájemné nahoru. „Na začátku letošního roku byla stanovena cena k jednání za jeden metr čtvereční v centru Prahy na dvaceti eurech, dnes je to o čtyři eura více,“ upřesňuje Younis. Nelze ale říci, že růst nájemného je trendem ve všech částech Prahy.
Kvůli posilující koruně a ztrátám, které přináší fixace nájemného v eurech, se v mnohem lepší situaci ocitli majitelé kanceláří standardu B, které tvoří asi 30 procent z celkové nabídky administrativních prostor v Praze. Tito vlastníci nemovitostí totiž stanovují výši nájemného v korunách. „Lze říci, že díky sílící koruně reálné příjmy z nájemného v tomto typu kanceláří rostou. Paradoxně se tak nájemné béčkových kanceláří mnohdy dostává až na úroveň nájemného u kanceláří typu A,“ říká Hesselink. V konečném důsledku může dojít k tomu, že o kanceláře typu B nebude zájem. Stejnou či srovnatelnou sumu totiž firmy zaplatí za prostory v těch nejkvalitnějších objektech.

Vyměnili eura za koruny

Někteří developeři se již začali proti ztrátám spojeným s posilováním koruny bránit. „Majitelé budov, kde je nájemné fixováno v eurech, zvýšili v poslední době nájemné v průměru o 50 centů na metr čtvereční,“ říká Gloserová. Jiní zafixovali kurz koruny k euru ke dni podpisu smlouvy. Další dokonce euro zcela opustili. „Již jsme zaznamenali kancelářské projekty nejvyššího standardu, kde je nájemné stanoveno v korunách,“ říká Monika Younis. Zástupci mezinárodní realitní společnosti King Sturge konstatují, že mezi developery, kteří začali fixovat nájemné v korunách, patří například Orco. Ne všichni si ale mohou dovolit přejít z kalkulací v eurech na koruny. „To se týká těch developerů, kteří chtějí v budoucnu objekt prodat. Transakce se uzavírají snadněji, pokud je nájemné fixováno v eurech,“ tvrdí Younis. Navíc developeři stanovují nájemné v eurech i z toho důvodu, že v této měně jim banky většinou poskytují financování projektu. Eura jsou výhodnější také pro zahraniční investory, na které v první polovině letošního roku připadalo, jak vyplývá z analýzy společnosti CB Richard Ellis, až 94 procent všech realitních transakcí. Fixovat nájemné v korunách je tedy určitou ochranou proti kurzovým změnám, z investičního pohledu jsou ale eura stále v porovnání s korunami atraktivnější.

Box:
Co je „áčková“ kancelář
Statistiky realitních agentů vycházejí z definice kanceláří třídy A, které splňují několik kritérií: prostory jsou vybaveny klimatizačním systémem, mají snížené podhledy, minimální výška mezi stropem a podlahou dosahuje 2,7 metru, mají flexibilní design, obvodové vedení sítí pro telefon, elektřinu a počítačové kabely nebo zdvojené podlahy, moderní vysokorychlostní výtahy s maximální dobou čekání 30 sekund, dobrou kvalitu koberců a omítky, vyhrazené zabezpečené parkování, spolehlivé telefonní a komunikační vybavení, duální elektrický systém nebo zálohu a kontrolu vlhkosti.

Tabulka:
Kolik stojí kancelář (údaje za 2. čtvrtletí 2008)
Lokalita* Nejvyšší cena za metr čtvereční v eurech za měsíc
Centrum města* 20–20,5
Vnitřní části města* 15–17,5
Vnější části města* 13–14,5
Pramen: Prague Research Forum

Mohlo by vás zajímat

Finance
Hypotéky jsou více regulované a dražší, přesto zájem o ně roste
Co je třeba mít při silniční kontrole u sebe, abyste nedostali pokutu?
6 tipů, jak co nejlevněji vyměnit peníze v zahraničí na dovolené
Kde všude můžete v Česku prohlásit: „Zaplatím to bitcoinem“
ČNB reguluje výši hypoték. Kolik mohou banky půjčovat v zahraničí?
Auta
Pět lákavých ojetin, které vás ale nechají někde stát
Opel začal přijímat objednávky na Insignii Country Tourer a Exclusive. Český trh si ještě počká
BMW X5 M a X6 M přicházejí v absolutně černé edici Black Fire
Lada ukázala sériovou Vestu SW a Vestu Cross. Nová kombi vypadají opravdu dobře
Mapy.cz potkala největší změna za 10 let. Takhle teď vypadají
Technologie
Další grafiky s čipy Vega: Radeon Pro WX 9100 a možná první nález Vegy 11 s HBM2
Google News po letech v novém. Zpřehledňuje orientaci v obsahu členěním do karet
Microsoft uvolnil dávku oprav pro Windows, které se někteří smí vyhnout
Další kousek skládačky. Amazon spustil český Markeplace
Mapy.cz potkala největší změna za 10 let. Takhle teď vypadají
Hry pro příležitostné hráče
Zavřít