Stavební spořitelny nejsou levnější než hypoteční banky

10. listopadu 2009, 02:35 - Josef Rajdl, <a href="http://www.hypoindex.cz">Hypoindex.cz</a>
10. listopadu 2009, 02:35

O stavebním spoření panuje jeden velký mýtus: Je levnější než hypotéky. Není. Má sice své nesporné výhody, ale cena k nim bezpochyby nepatří.

Autor: Martin Siebert

Jak vychází porovnání nákladovosti stavebního spoření a hypoték?

V minulých letech byly úvěry ze stavebního spoření v obecném podvědomí veřejnosti brány jako zdroj financování pro méně nákladné investice (opravy a rekonstrukce) v řádu sta tisíc korun. Stavební spořitelny sice přišly s produktem, který se svými parametry blíží hypotečním úvěrům už v roce 2005, ale teprve vyšší úrokové sazby hypotečních úvěrů v poslední době umožňují stavebním spořitelnám efektivně tyto produkty propagovat a hypotečním úvěrům konkurovat. Jen za prvních 7 měsíců roku 2009 poskytly stavební spořitelny stejný objem úvěrů, jako hypoteční banky poskytly svých hypoték na bydlení fyzickým osobám.

Jakým produktem stavební spořitelny hypotečním bankám konkurují? Technicky se jedná o překlenovací úvěry s nulovou akontací svázané s dlouhodobými tarify stavebního spoření, které umožňují splácení úvěru přes 20 let, kde se stavební spořitelny často chlubí nízkou sazbou úvěru ze stavebního spoření a přijatelnou sazbou z překlenovacího úvěru. Úroky z překlenovacího úvěru jsou však placeny po dobu čerpání z celé cílové částky, srovnání samotných úrokových sazeb se sazbami hypotečních úvěrů je prakticky nesmyslné.

V tomto článku se budu zabývat především srovnáním úvěrů s nulovou akontací a dlouhodobou splatností od stavebních spořitelen s hypotečními úvěry z hlediska „nákladovosti“ daného úvěru, proto volím jako kritérium porovnání efektivní úrokovou míru, což je úroková míra, při které se současné hodnoty všech plateb s úvěrem souvisejících rovnají získaným prostředkům z úvěru. Zahrnuty tak nejsou jen úrokové platby, ale i počáteční a průběžné poplatky. Jedná se vlastně o stejný termín, jakým je RPSN v případě spotřebitelských úvěrů.

Nejprve je třeba určit, jaké úvěry budeme porovnávat. Vybereme tedy všechny úvěry s nulovou akontací od stavebních spořitelen, které splňují následující parametry:

* splatnost nad 20 let

* možná výše úvěru nad 1 000 000 Kč

* úvěr není určen pro zvláštní účel (např. investice do fotovoltaického zařízení)

* úvěr není vázán na již existující smlouvu o stavebním spoření

Budeme porovnávat úvěry na následující zadání příkladů:

a) nákup bytu, úvěr ve výši 1 000 000 Kč, LTV 75 %, maximální měsíční splátka 8 000 Kč, klient splňuje nároky na bonitu a ostatní požadavky

b) nákup bytu, úvěr ve výši 2 000 000 Kč, LTV 75 %, maximální měsíční splátka 16 000 Kč, klient splňuje nároky na bonitu a ostatní požadavky

Některé stavební spořitelny nabízí za určitých podmínek i financování do výše 100 % hodnoty zástavy, avšak vzhledem k tomu že i nabídka hypotečních úvěrů je v současnosti v této oblasti značně omezená s přísnými kritérii, nebudeme tyto úvěry do srovnání zahrnovat.

Nejprve porovnáme úvěry, které nemají fixovanou úrokovou sazbu po celou dobu překlenovacího úvěru.

Tabulka 1: Efektivní úroková sazba překlenovacích úvěrů

Úvěr 1 000 000 Kč Platba 1 (Kč)Úroky z PÚ (Kč)Trvání PU (M)Splátka SU (Kč)Trvání SU (M)Splatnost (let)EÚM
RSTS - Horizont (60)7 0834 0831255 00015623,45,7%
RSTS - nízká hyposplátka (60)6 2504 2501937 0009524,06,1%
SSČS - Hypotrend (36)6 1004 3742016 10012527,26,2%
MPSS - Hypoúvěr (72)6 1004 3501955 50014528,36,2%
ČMSS - Tophypo (72)8 6254 6251225 30015122,86,4%
Úvěr 2 000 000 Kč Platba 1 (Kč)Úroky z PÚ (Kč)Trvání PU (M)Splátka SU (Kč)Trvání SU (M)Splatnost (let)EÚM
RSTS - Horizont (60)14 1678 16712410 00015523,35,6%
RSTS - nízká hyposplátka (60)12 5008 50019014 0009623,86,0%
MPSS - Hypoúvěr (72)12 1758 675195 14428,36,1%
SSČS - Hypotrend (36)12 2008 74819912 20012527,06,1%
ČMSS - Tophypo (72)15 2509 25012110 60015122,6 6,2%

Poznámka: Číslo v závorce je doba fixace sazby překlenovacího úvěru v měsících, Platba 1 je platba ve fázi spoření, PÚ = překlenovací úvěr, M = měsíc, SU = přidělený úvěr ze stavebního spoření, EÚM = efektivní úroková míra.

Jednotlivé úvěry mají různé doby splatnosti. Pro porovnání by bylo možné nastavit jednotnou splatnost, avšak tento postup není třeba, protože by změna v efektivní úrokové míře byla v řádu setin procenta (způsobená převážením vlivu vstupního a ročních poplatků). Proto je doba splatnosti ponechána ve standardní délce dle parametrů uvedených v obchodních podmínkách. Nákladovost úvěrů je téměř shodná u všech stavebních spořitelen, až na jednu výjimku, která však na oplátku má významně vyšší splátku ve fázi spoření.

Nyní již stačí jen spočítat pro porovnání nákladovost úvěru. K tomu využijeme modelového příkladu hypotečního úvěru se standardní poplatkovou strukturou, tj. vstupní poplatek ve výši 1 % z úvěru, měsíční poplatek 150 Kč. Úrokovou sazbu volíme ve výši posledních dat Fincentrum Hypoindexu, tj. 5,63 %.

Tabulka 2: Efektivní úroková sazba hypotéky při různé době splatnosti |Výše úvěru 1 000 000 Kč|||Výše úvěru 2 000 000 Kč |||

SplatnostVýše splátkyEÚMSplatnost úvěruVýše splátkyEÚM
23 let6 387 Kč6,0%23 let12 774 Kč5,9%
28 let5 833 Kč6,0%28 let11 667 Kč5,9%
30 let5 671 Kč6,0%30 let11 343 Kč5,9%

Efektivní úroková míra tohoto úvěru na 23 let, jakož i na 28 let je v uvedeném řádu desetin procent shodná. Rozdíly mezi jednotlivými splatnostmi jsou opět až v řádu setin procenta a nemá tedy význam se jimi zabývat.

Více na Hypoindex.cz.

Mohlo by vás zajímat

  • Pavel Ryba - muž, který Čechům prodá ročně tunu zlata

  • Majitel textilky Juta a senátor Hlavatý: V Senátu by…

  • Jan Hawelka: kavárenská hvězda z Mostu

  • Aleš Kučera: Chvíli potrvá, než se lidé naučí se státem…

  • Ondřej Kania: Otevřeme další dvě školy

  • Martin Burda: Bankám v Česku ujíždí vlak

  • Mnislav Zelený Atapana: Přítel amazonských indiánů

  • Jan Bílý: Nebuď uštvaný manažer. Buď král!

  • Jaroslav Žlábek: Na jedno nabití ujedeme 1000 kilometrů

Hry pro příležitostné hráče