Stavební spořitelny nejsou levnější než hypoteční banky

10. listopadu 2009, 02:35 - Josef Rajdl, <a href="http://www.hypoindex.cz">Hypoindex.cz</a>
10. listopadu 2009, 02:35

O stavebním spoření panuje jeden velký mýtus: Je levnější než hypotéky. Není. Má sice své nesporné výhody, ale cena k nim bezpochyby nepatří.

Autor: Martin Siebert

Jak vychází porovnání nákladovosti stavebního spoření a hypoték?

V minulých letech byly úvěry ze stavebního spoření v obecném podvědomí veřejnosti brány jako zdroj financování pro méně nákladné investice (opravy a rekonstrukce) v řádu sta tisíc korun. Stavební spořitelny sice přišly s produktem, který se svými parametry blíží hypotečním úvěrům už v roce 2005, ale teprve vyšší úrokové sazby hypotečních úvěrů v poslední době umožňují stavebním spořitelnám efektivně tyto produkty propagovat a hypotečním úvěrům konkurovat. Jen za prvních 7 měsíců roku 2009 poskytly stavební spořitelny stejný objem úvěrů, jako hypoteční banky poskytly svých hypoték na bydlení fyzickým osobám.

Jakým produktem stavební spořitelny hypotečním bankám konkurují? Technicky se jedná o překlenovací úvěry s nulovou akontací svázané s dlouhodobými tarify stavebního spoření, které umožňují splácení úvěru přes 20 let, kde se stavební spořitelny často chlubí nízkou sazbou úvěru ze stavebního spoření a přijatelnou sazbou z překlenovacího úvěru. Úroky z překlenovacího úvěru jsou však placeny po dobu čerpání z celé cílové částky, srovnání samotných úrokových sazeb se sazbami hypotečních úvěrů je prakticky nesmyslné.

V tomto článku se budu zabývat především srovnáním úvěrů s nulovou akontací a dlouhodobou splatností od stavebních spořitelen s hypotečními úvěry z hlediska „nákladovosti“ daného úvěru, proto volím jako kritérium porovnání efektivní úrokovou míru, což je úroková míra, při které se současné hodnoty všech plateb s úvěrem souvisejících rovnají získaným prostředkům z úvěru. Zahrnuty tak nejsou jen úrokové platby, ale i počáteční a průběžné poplatky. Jedná se vlastně o stejný termín, jakým je RPSN v případě spotřebitelských úvěrů.

Nejprve je třeba určit, jaké úvěry budeme porovnávat. Vybereme tedy všechny úvěry s nulovou akontací od stavebních spořitelen, které splňují následující parametry:

* splatnost nad 20 let

* možná výše úvěru nad 1 000 000 Kč

* úvěr není určen pro zvláštní účel (např. investice do fotovoltaického zařízení)

* úvěr není vázán na již existující smlouvu o stavebním spoření

Budeme porovnávat úvěry na následující zadání příkladů:

a) nákup bytu, úvěr ve výši 1 000 000 Kč, LTV 75 %, maximální měsíční splátka 8 000 Kč, klient splňuje nároky na bonitu a ostatní požadavky

b) nákup bytu, úvěr ve výši 2 000 000 Kč, LTV 75 %, maximální měsíční splátka 16 000 Kč, klient splňuje nároky na bonitu a ostatní požadavky

Některé stavební spořitelny nabízí za určitých podmínek i financování do výše 100 % hodnoty zástavy, avšak vzhledem k tomu že i nabídka hypotečních úvěrů je v současnosti v této oblasti značně omezená s přísnými kritérii, nebudeme tyto úvěry do srovnání zahrnovat.

Nejprve porovnáme úvěry, které nemají fixovanou úrokovou sazbu po celou dobu překlenovacího úvěru.

Tabulka 1: Efektivní úroková sazba překlenovacích úvěrů

Úvěr 1 000 000 Kč Platba 1 (Kč)Úroky z PÚ (Kč)Trvání PU (M)Splátka SU (Kč)Trvání SU (M)Splatnost (let)EÚM
RSTS - Horizont (60)7 0834 0831255 00015623,45,7%
RSTS - nízká hyposplátka (60)6 2504 2501937 0009524,06,1%
SSČS - Hypotrend (36)6 1004 3742016 10012527,26,2%
MPSS - Hypoúvěr (72)6 1004 3501955 50014528,36,2%
ČMSS - Tophypo (72)8 6254 6251225 30015122,86,4%
Úvěr 2 000 000 Kč Platba 1 (Kč)Úroky z PÚ (Kč)Trvání PU (M)Splátka SU (Kč)Trvání SU (M)Splatnost (let)EÚM
RSTS - Horizont (60)14 1678 16712410 00015523,35,6%
RSTS - nízká hyposplátka (60)12 5008 50019014 0009623,86,0%
MPSS - Hypoúvěr (72)12 1758 675195 14428,36,1%
SSČS - Hypotrend (36)12 2008 74819912 20012527,06,1%
ČMSS - Tophypo (72)15 2509 25012110 60015122,6 6,2%

Poznámka: Číslo v závorce je doba fixace sazby překlenovacího úvěru v měsících, Platba 1 je platba ve fázi spoření, PÚ = překlenovací úvěr, M = měsíc, SU = přidělený úvěr ze stavebního spoření, EÚM = efektivní úroková míra.

Jednotlivé úvěry mají různé doby splatnosti. Pro porovnání by bylo možné nastavit jednotnou splatnost, avšak tento postup není třeba, protože by změna v efektivní úrokové míře byla v řádu setin procenta (způsobená převážením vlivu vstupního a ročních poplatků). Proto je doba splatnosti ponechána ve standardní délce dle parametrů uvedených v obchodních podmínkách. Nákladovost úvěrů je téměř shodná u všech stavebních spořitelen, až na jednu výjimku, která však na oplátku má významně vyšší splátku ve fázi spoření.

Nyní již stačí jen spočítat pro porovnání nákladovost úvěru. K tomu využijeme modelového příkladu hypotečního úvěru se standardní poplatkovou strukturou, tj. vstupní poplatek ve výši 1 % z úvěru, měsíční poplatek 150 Kč. Úrokovou sazbu volíme ve výši posledních dat Fincentrum Hypoindexu, tj. 5,63 %.

Tabulka 2: Efektivní úroková sazba hypotéky při různé době splatnosti |Výše úvěru 1 000 000 Kč|||Výše úvěru 2 000 000 Kč |||

SplatnostVýše splátkyEÚMSplatnost úvěruVýše splátkyEÚM
23 let6 387 Kč6,0%23 let12 774 Kč5,9%
28 let5 833 Kč6,0%28 let11 667 Kč5,9%
30 let5 671 Kč6,0%30 let11 343 Kč5,9%

Efektivní úroková míra tohoto úvěru na 23 let, jakož i na 28 let je v uvedeném řádu desetin procent shodná. Rozdíly mezi jednotlivými splatnostmi jsou opět až v řádu setin procenta a nemá tedy význam se jimi zabývat.

Více na Hypoindex.cz.

Mohlo by vás zajímat

Finance
Kde vám zítra za vysvědčení dají slevu nebo dárek?
Kolik si koupíte za 1000 Kč na dovolené v Turecku nebo v Chorvatsku?
10 věcí, které by měl OSVČ znát o placení zdravotního pojištění
Hypotéky jsou více regulované a dražší, přesto zájem o ně roste
Co je třeba mít při silniční kontrole u sebe, abyste nedostali pokutu?
Auta
Totálka do šrotu? Kdepak. Z těchto vraků dělají v Rusku…
Pouštní supersport Zarooq SandRacer 500 GT jde do výroby. Stojí přes 10 milionů
Galerie: Range Rover nafocený na nejhezčích místech Severní Ameriky. Pokochejte se
BMW chystá ostré SUV X3 M jako soupeře pro Porsche Macan Turbo
Renault-Alpine A110 vypadá při testování na Nordschleife docela schopně
Technologie
iPhone slaví 10 let. Na svět přišel bez MMS, Javy, Flashe, GPS i videa
Potvrzeno: Samsung chystá duální foťák a okopíruje přitom princip od Huawei
Laserový projektor od Xiaomi vykouzlí 150palcový obraz jen 50 cm od stěny
NAND Flash se zápisem QLC je skutečností. Toshiba ji začíná vyrábět, jeden čip má 96 GB
Virtuál Kaktus zruší FB zdarma i zpomalené surfování. Data ale budou levnější
Hry pro příležitostné hráče
Zavřít