Státu chybí komplexní bytová politika

24. února 2003, 00:00 - Tomáš Johánek, publicista
24. února 2003, 00:00

Před rokem 1989 byla družstevní bytová výstavba jedním z pilířů tehdejší bytové politiky. I když bytová družstva změny po "sametové revoluci" přežila, transformovala se spíše do role správců bytového fondu než vlastního iniciátora bytové výstavby.

S revitalizací panelových domů nám pomůže EU, říká předseda SČMBD Ivan Přikryl

Proč se tak stalo, je první otázka pro předsedu Svazu českých a moravských bytových družstev Ivana Přikryla:

Především proto, že předpis, který nikdy nebyl zrušen, tedy vyhláška o finanční, úvěrové a jiné pomoci družstevní výstavbě, přestal být ze strany finančních prostředků naplňován. Bylo zřejmě považováno za neakceptovatelné, aby stát takto družstevní výstavbu nadále podporoval. Tenkrát totiž dával stát na družstevní výstavbu až 40 procent ceny postaveného bytu. Dnes, kdy státní podpora obcím na bytovou výstavbu činí zhruba 30 procent ceny výstavby jednoho bytu, už to není tak úplně jiné. Tehdy na startu však bylo jasné, že starý model je potřeba zastavit, a očekávali jsme komplexní změny v bytové politice. Problém je v tom, že k těm komplexním změnám dodnes důsledně nedošlo. Je to problém, který nás trápí a přetrvává celých těch více než 12 let.

Jaké výhody má družstevní bytová výstavba proti té současné, kterou většinou zajišťují soukromí investoři nebo obce?

Družstvo jako investor nechce na rozdíl od jiných investorů dosáhnout za každou cenu zisku. Všude ve světě, a tak by to mohlo být i u nás, se družstvo drží pouze nezbytných nákladů. Tak, jak je to v případě provozu bytových domů, kdy se platí nájemné podle nezbytnosti nutných výdajů na služby a vytvářejí se rezervy na opravy, tak by to mělo být i v bytové výstavbě. Družstvo vypracuje projekt a nebude podle tržních kritérií říkat: „my chceme 30 tisíc za metr čtvereční, protože je to obvyklá cena“. Tam, kde se okrajově obec rozhodla touto družstevní formou stavět, postaví 100 metrů čtverečních za 1 800 000 korun místo tří milionů korun. A to se nemluví o případech, kdy by se stavěly takové byty velikosti průměrného panelákového bytu, to je kolem 60 metrů čtverečních, které by mladé generaci umožnily důstojné bydlení za nějakou částku kolem 900 tisíc korun. Pak už nastupuje klasika, že družstvo jako investor shání firmu, která to za určitých podmínek postaví. Potřebujete jen mít nástroj na financování. Základem musí být členský podíl tak, jak to bylo v minulosti. Samozřejmě, že teď nebude hodnota toho podílu v řádu desetitisíců, ale možná jednoho sta či dvou set tisíc korun. K tomu je pak potřeba rozpočítat hypotéku, kterou by družstvo mohlo na stavbu získat a jejíž splátka by byla rozpočtena do nájemného. T ento model je možný. Akorát ve světě jsou investoři povzbuzováni, aby se do takové výstavby zapojili tím, že jim přece jen stát tu a tam pomůže - buď nějakou podporou, nebo tím, že takovému investorovi dá stát malou procentuální úlevu na nějakém jiném obchodě, kde si vydělá větší peníze. T o je filozofie tohoto návrhu.

Co tedy konkrétně brání tomu, že se tato výstavba ještě nerozeběhla?

Donedávna ještě nebylo možné získat pro družstvo hypotéku a dneska je to vlastně spíše jen v oblasti teorie. Jsou to desítky záležitostí. Obchodní zákoník počítá s družstvem jako spíše s podnikatelským subjektem, Stát nikdy nedá sebemenší úlevu jednomu z podnikatelských subjektů, to by porušoval rovnost na trhu. Je tedy třeba vyřešit otázku, zda bytové družstvo jako speciální typ družstva by mělo být tím podnikatelským subjektem nebo zda jím skutečně je. Bytové družstvo nepodniká. A když podniká a dosahuje zisk, tak jen za účelem snížení nákladů na bydlení. Existuje celá řada drobných právních a jiných bariér, které neumožňují systémové řešení výstavby bytů formou bytových družstev. Jsou tři možnosti řešení tohoto stavu. Buď se využije chystaná novela obchodního zákoníku k tomu, aby se tyto drobnosti technického charakteru odstranily. Nebo se přijme samostatný zákon o bytovém družstvu pro tuto neziskovou bytovou výstavbu. Jeho text máme. Nebo by měla vláda dostát svým pět let starým proklamacím a měla by vytvořit systém neziskových bytových společností, ovšem s tím, že nebude vytvářet nové typy těchto společností, ale řekne, že kterákoliv stávající obchodní společnost má právo se dostat k té neziskové bytové výstavbě, když bude ctít zákon o tak zvaných neziskových bytových společnostech.

Dá se vůbec odhadnout, kdy by družstva mohla opět začít stavět?

Svaz bytových družstev se rozhodl a v uplynulých zhruba dvou měsících vznesl určitou iniciativu směrem k premiéru Vladimíru Špidlovi se základními problémy, mezi kterými je i bytová výstavba. Jednal jsem na ministerstvu pro místní rozvoj i na Státním fondu rozvoje bydlení. Vidíme skepticky budoucnost v případě, že nedojde k politickému konsensu. T i, kteří mají kompetenci něco změnit, tedy zejména Poslanecká sněmovna, pořád jen skloňují klišé. Já doufám, že až se vyřeší problémy kolem regulace či deregulace nájemného, respektive kolem ceny nájemného, bude následovat diskuze nad ostatními tématy včetně družstevní bytové výstavby. Pokud tomu tak nebude, bude to velké zklamání pro hodně lidí. Kdyby se všechno vyvíjelo tak, jak je dáno v legislativním plánu vlády, tak by mohl být v průběhu jednoho až dvou let tento problém vyřešen.

V 90. letech byly tendence hromadně převádět družstevní byty do soukromého vlastnictví, nyní se objevuje jistá renezance družstev, proč?

Vlastníci, kteří získali byty do osobního vlastnictví cestou personifikace bytových družstev, měli obrovskou výjimku, v důsledku které dosáhli na vlastnické bydlení. Je to totiž výjimka téměř neopakovatelná. Všude jinde v Evropě platí, že vlastnické bydlení má pouze ten, kdo na to má. Z toho také vyplývají ty deformace u nás. Získat byt do osobního vlastnictví běžnou kupní smlouvou za tržní cenu je pro průměrného člověka předmětem celoživotních úspor. Vlastník bytu už pak není chápán jako sociální případ, protože vlastní byt v hodnotě několika milionů, ač ho koupil za pár desítek tisíc. Je otázka, zda v případě nutných oprav panelového bytového fondu bude stát ochoten tomuto vlastníkovi pomoci s odstraňováním zanedbanosti. Bývá obvyklé, že tito vlastníci nemohou počítat s nějakou státní podporou. Praxe nám ukazuje, že 99 procent majitelů bývalých družstevních bytů se dále nechává spravovat původním družstvem, protože jim to zajišťuje kontrolu nezbytnosti nákladů a rozumného hospodaření. Nemají se příliš k tomu, aby přecházeli k jiným správcům. Družstva se přestala zabývat (pokud to tedy vůbec někdy dělala) rozlišováním, zda daný byt vlastní družstvo či někdo jiný a nyní volají po tom, aby se vytvořily podmínky pro jejich činnost nejen jako správců bytového fondu, ale i jako iniciátorů nové bytové výstavby. I zde je třeba řadu problémů dořešit.

Drtivá většina družstevních bytů je v panelových domech, které postupně chátrají. Jak se díváte na formu a výši státní podpory revitalizace panelových domů?

Není dostatečná a asi ani dostatečná být nemůže, protože na straně potřeb jsou miliardové hodnoty a na straně státu jsou řádově pouze sta miliony korun ročně. Myslím si, že ministerstvo pro místní rozvoj a Fond bydlení na základě zkušeností dospěly do situace, kdy je nutné programy na podporu revitalizace panelových domů komplexně přehodnotit, protože rozhodně účinné nejsou. Například program Panel je vnitřně rozpolcený a většině majitelů panelových domů neumožňuje úvěr čerpat. Praxe je důkazem mého tvrzení. Je využíván velmi výjimečně a byrokracie s tím spojená není úměrná státní pomoci. Tady je potřeba říci, že pokud nebudeme investovat a nevytvoříme podmínky pro investice do bytového fondu, tak podstatná část bytového fondu začne jevit takové poruchy, že to za rok, dva, pět nebo deset let začne skutečně padat. Nemyslím celé domy, ale například začnou opadávat panely a bude to stále více korodovat. My jsme momentálně ve fázi projektu, který by za dva roky mohl sáhnout i do jiného finančního zdroje. Za dva roky budeme členy Evropské unie. V Bruselu jsem sondoval možnosti, jak Česká republika již jako člen Unie bude moci počítat s využitím strukturálních fondů pro tento účel. V zásadě lze říci, že zejména v oblasti životního prostředí a energetické politiky tyto možnosti jsou a že se budeme snažit dosáhnout toho, aby i z prostředků především EU se nejen družstvům, ale všem vlastníkům bytového fondu v této oblasti pomohlo. Musíme si postupně zvykat na to, že kromě našich národních zdrojů jsou tady ještě jiné zdroje. A nerad bych se dočkal toho, aby nositeli těchto aktivit byli Němci či Francouzi. Vím, co říkám, to se v praxi děje. Byla by škoda, aby to nebyly české projekty, abychom nepreferovali české firmy. Je to projekt v hodnotě miliard korun. Na příštích deset let.

Jak by tedy konkrétně mohl pomoci stát ?

Stát by měl především říci, že chce podporovat řádné hospodaření, ať už v bytových družstvech či společenství vlastníků domů. V případě, že družstvo nebo společenství vlastníků musí provést nějakou rozsáhlejší opravu, musí stát vstoupit do trojúhelníku banka - vlastník - Fond bydlení. Když banka půjčí tak výhodně, že z toho nebude mít relevantní výnos, protože dělá „obecné blaho“, tak ten stát by ji část nebo veškerou majetkovou újmu měl nahradit. Pak zjistíte, že milionovými částkami se dá dosáhnout na miliardové úvěry. Jiná možnost asi není. Teoreticky je ještě možnost subvencovat to nějakou přímou dotací, to je však výjimečné a krátkodobé. Stát by měl uvažovat o tom, zda stavební spoření bude i nadále nejvýhodnější spoření na cokoliv a měl by zvýhodnit pouze ty, kteří se předem zaváží, že naspořené peníze budou investovat do bytového fondu. Naspořit na novou výstavbu formou stavebního spoření nelze. Naspořit na opravy a rekonstrukci bytu či domu, když tvrdíme, že panelový dům se dá zrekonstruovat s přibližnými náklady kolem 300 tisíc na jeden byt, to možné je. Všechno je to ale v konceptu cílevědomé bytové politiky.

Mohlo by vás zajímat

  • Je o mě zájem, říká expremiér Jiří Paroubek v Euro TV

  • Pavel Ryba - muž, který Čechům prodá ročně tunu zlata

  • Majitel textilky Juta a senátor Hlavatý: V Senátu by…

  • Jan Hawelka: kavárenská hvězda z Mostu

  • Aleš Kučera: Chvíli potrvá, než se lidé naučí se státem…

  • Ondřej Kania: Otevřeme další dvě školy

  • Martin Burda: Bankám v Česku ujíždí vlak

  • Mnislav Zelený Atapana: Přítel amazonských indiánů

  • Jan Bílý: Nebuď uštvaný manažer. Buď král!

Hry pro příležitostné hráče