Soumrak nad veřejnými dražbami

14. ledna 2008, 00:00 - Libuše Frantová
14. ledna 2008, 00:00

Prodej majetku prostřednictvím veřejné dražby patří mezi transparentní a efektivní způsoby jeho zpeněžení. Přesto počet dražeb i objem draženého majetku v Česku rok od roku klesá. Zlepšit situaci na českém dražebním trhu měl nový zákon. Těsně na konci loňského roku ho však legislativní rada vlády odmítla.

Prodej majetku Prodej majetku prostřednictvím veřejné dražby patří mezi transparentní a efektivní způsoby jeho zpeněžení. Přesto počet dražeb i objem draženého majetku v Česku rok od roku klesá. Zlepšit situaci na českém dražebním trhu měl nový zákon. Těsně na konci loňského roku ho však legislativní rada vlády odmítla.

 Nový zákon o veřejných dražbách měl přispět k oživení dražebního trhu, jako tomu bylo v roce 2000, kdy začal platit ten současný zákon. Tehdy se dražilo velké množství majetku. V letech 2002 až 2003 bylo týdně vyhlašováno průměrně 150 dražeb, dnes je to mnohem méně, dokonce se mluví o dražební krizi. V roce 2006 se uskutečnilo 3135 dražeb za necelých 8,5 miliardy korun. V loňském roce je evidováno už jen 2704 dražeb s objemem 9,5 miliardy korun.

„Český dražební trh se nachází v takové krizi, jaká zde ještě nebyla. V prvé řadě dopadá na dražebníky, kteří ,nemají práci‘. Zhruba 45 procent dražebníků neuskutečnilo vloni ani jednu dražbu,“ stěžuje si předseda České asociace dražebníků (ČAD) Jiří Bureš.

PROČ SE ROZHODNOUT PRO VEŘEJNOU DRAŽBU

Průhlednost – s ohledem na zákonnou povinnost o zveřejňování na centrální adrese se z každé dražby stává věc veřejná.

  • *Vyšší výnos – průměrně se dosáhne o 10 až 25 procent vyššího výnosu, než je cena stanovená odhadem. Rychlost obchodu – dražba vylučuje smlouvání o ceně a prodlužování obchodu. Rychlosti plateb – jsou stanoveny zákonem, vydražitel je povinen uhradit cenu dosaženou vydražením nejdéle do tří měsíců od skončení dražby dobrovolné, u nedobrovolné maximálně do jednoho měsíce. Garance platby – složená dražební jistota tvoří obvykle 30 procent z vyvolávací ceny a vydražitel pak cenu doplatí. Proč je prodej formou veřejné dražby považován za průhledný a efektivní? Podle zákona musí dražebníci zveřejnit informace o konání dražby na centrální adrese na internetu, kde k nim má přístup každý. „Když jde například do dražby zajímavá nemovitost, přijde velký počet zájemců. Šikovný licitátor dokáže vytáhnout cenu vysoko,“ říká ředitelka odboru veřejných dražeb ministerstva pro místní rozvoj (MMR) Zdeňka Niklasová. „Není neobvyklé, že se původní vyvolávaná cena při dražbě zvýší i pětinásobně,“ potvrzuje předseda ČAD Jiří Bureš. Dražba podle něj umožňuje transparentnost prodeje, rychlé jednání a vyšší výnos. „Dražba přináší prodávajícímu také daleko větší jistotu. Sám si například může dohlédnout na prodej tím, že se dražby zúčastní,“ dodává. Vlastník prodá formou dražby majetek za skutečnou tržní cenu. Při prodeji nemovitosti získá většinou mnohem víc než klasickým prodejem, kdy nikdy neví, jestli se realitní makléř s kupcem nedohodne a neprodá nemovitost pod cenou. „Majiteli stačí říct, že nikdo není ochoten nabídnout víc,“ říká Bureš. Ale vidí i další výhody. „Při dražbě přechází nemovitost na nového vlastníka příklepem, ne kupní smlouvou. Po tříměsíční lhůtě pro naplnění dražby přechází nemovitost na nového majitele, převod není závislý, jako u kupní smlouvy, na zápisu do katastru nemovitostí. Nový vlastník pak nemůže od koupě odstoupit,“ vysvětluje Bureš. Proč počet dražeb klesá? Proč se soukromí vlastníci vyhýbají dražbám, přestože se při dražbě dosahuje větších výnosů než při klasickém prodeji? Proč se vlastně dražby konají pouze tehdy, kdy to zákon nařizuje? Podle Niklasové z MMR je důvodem poklesu především skutečnost, že ubylo dražeb majetku z konkurzní podstaty, které v minulých letech tvořily největší objem draženého majetku. „V současné době podniky, na které je podán návrh na konkurz, už nemají tolik majetku ke zpeněžení jako v minulosti,“ soudí Niklasová. Navíc majetek v dražbě mohou prodávat i jiné subjekty – exekutoři, finanční úřady, celní správy, obce či soudy. Postupují podle samostatných zákonných norem, ty jim však neukládají zveřejnit výkon dražby na centrální adrese jako dražebníkům. „Veřejná kontrola je tak složitá a často i neproveditelná,“ míní prezident ČAD Miloslav Oliva. „Oznámení o dražbě úředníci nebo exekutoři vyvěsí jen na úřední desky, kde si toho nikdo nevšimne. Majetek se pořádně nepopíše a nakonec se prodá za dvě třetiny odhadní ceny,“ kritizuje Bureš. DRAŽBY DOBROVOLNÉ • na návrh vlastníka nebo osoby, která je oprávněna s předmětem dražby hospodařit, nebo je vlastníkem zmocněná (vlastník, správce konkurzní podstaty, likvidátor) • předmětem dražby je věc movitá nebo nemovitá, podnik nebo jeho organizační složka, převoditelná majetková práva s výjimkou práv z duševního vlastnictví a soubor věcí, soubor práv nebo soubor věcí a práv Situace se v nejbližší době zřejmě nezmění. „Úvahy v tomto smyslu existují, pro takovou aktivitu je třeba vyřešit zákonné předpoklady. Není to jednoduché,“ prohlašuje mluvčí Exekutorské komory Pavel Kočiš. A tak není jasné, kdy a jakým způsobem by měly být na internetu oznamovány informace o místě a datu prodeje exekutory zabaveného majetku. Dražebníci proto současnou legislativu považují za nevyhovující. To, že ostatní subjekty nemají povinnost zveřejňovat konání dražby na centrální adrese, působí podle Bureše chaoticky a nepřehledně. Rovněž podle Asociace realitních kanceláří nevedou dražby prováděné exekutory, soudy či finančními úřady k dosahování tržních cen kvůli omezenému zveřejnění informací, a proto je označují za pseudodražby. Podle generálního sekretáře asociace Jana Borůvky u nich chybí zájem na maximalizaci vydražených cen. Soudci nebo úředníci nemají ani znalosti o trhu, ani schopnosti dobře prodat. „Ať soudce dobře a spravedlivě soudí, ať finanční úředník dobře zdaňuje a kontroluje, ať exekutor dobře a rychle zabavuje majetek a uspokojuje věřitele, ale ať neprodávají,“ říká Borůvka. Do roku 2009 nový zákon nebude Podle odborníků právě zákon o veřejných dražbách umožňuje průhledným a nezpochybnitelným způsobem zpeněžovat movitý a nemovitý majetek. Jeho nová podoba měla začít platit od roku 2009. Poté, co ho legislativní rada vlády smetla se stolu, ale není jasné, jestli se současné problémy vyřeší úplně novým zákonem, nebo jen novelou. „Do původně stanoveného termínu, roku 2009, to zřejmě nestihneme,“ připouští Zdeňka Niklasová. Jaké změny měl návrh MMR přinést? „Například dražby na návrh správce konkurzní podstaty (které jsou považovány za dobrovolné dražby - pozn. red.) se měly přiblížit nedobrovolným dražbám, neboť se při nich zpeněžuje majetek třetích osob. Dělat by je mohli speciálně vyškolení dražebníci na základě „zvláštního právního předpisu“ – zákona o veřejných dražbách – mimo režim živnostenského zákona,“ vysvětluje Niklasová. To se však setkalo s velkým odporem nejen dražebníků, ale i ministerstva průmyslu a obchodu. „Proč by měli mít dražebníci jiné postavení než ostatní živnostníci?“ ptá se Bureš. Zpřísnění podmínek pro výkon nedobrovolných dražeb pro dražebníky považuje za nesmyslný. „MMR například navrhlo povinný kapitál u dražebníka alespoň pět milionů korun a pojištění na nejméně 35 milionů korun. Takové podmínky nemají analogii ani u advokátů, správců konkurzní podstaty, ani u exekutorů. Přitom dražby, které organizují exekutoři nebo soudy, nejsou tak transparentní,“ namítá Bureš. Ministerstvo podle něj chtělo hlavně rozhodovat o tom, kdo bude či nebude moci dražit pro správce konkurzní podstaty. To podle nich hraničí s omezováním podnikání v této oblasti. Navíc by se zvýšily také náklady na výkon státního dozoru. Proto naopak chtějí, aby dražební činnost byla nadále živností a aby dražebníci působili pod odborem živností ministerstva průmyslu a obchodu. „Nový zákon by měl celý proces dražeb zjednodušovat, nikoli komplikovat. V předložené podobě nebyl přínosem. Do jisté míry byl dokonce likvidační, a to z právního i obchodního hlediska,“ je přesvědčen Borůvka. Zákon neprošel kvůli nedobrovolným dražbám Původně Česká asociace dražebníků doufala, že nový zákon o veřejných dražbách bude průlomový a zavede i možnost elektronických dražeb. Česká legislativa totiž s nimi na rozdíl od jiných zemí zatím nepočítá. „Ale tady elektronické dražby už živelně probíhají, byť pod zástěrkou výběrových či jiných řízení a jejich další rozvoj lze ještě v budoucnu očekávat,“ upozorňuje Bureš. I když MMR chtělo elektronické dražby ve svém záměru zákona zavést, byli dražebníci nakonec rádi, že návrh v legislativní radě vlády neprošel. „Byl to nekonzistentní slepenec,“ říká Bureš. Také podle Jana Borůvky byl návrh zákona „krokem zpět“. Oba také kritizují postup při tvorbě zákona. Ministerstvo prý téměř nekomunikovalo s odbornou veřejností, neposkytlo dražebníkům poslední verzi návrhu a nezapracovalo jejich připomínky k zákonu. MMR se brání: „Ke všem připomínkám jsme přihlédli, ale všem jsme nemohli vyhovět, protože některé byly protichůdné,“ říká Niklasová. Například ČAD prosazovala, aby nový zákon zrušil nedobrovolné dražby a ponechal je exekutorům kromě případů, kdy s nimi věřitel i navrhovatel souhlasí. Potom by se i tyto dražby konaly podle zákona o veřejných dražbách. DRAŽBY NEDOBROVOLNÉ**

• na návrh dražebního věřitele, jehož pohledávka je přiznána vykonatelným soudním rozhodnutím, vykonatelným rozhodčím nálezem a je zajištěna zástavním právem

• předmětem dražby může být věc, byt nebo nebytový prostor, právo, které má majetkovou hodnotu, nebo podnik, bylo-li navrženo jejich vydražení a splňují-li podmínky stanovené zákonem

Právě nedobrovolné dražby byly hlavním důvodem, proč legislativní rada návrh MMR nakonec odmítla. „Předkladatel nesdělil důvod, proč by do zákona měl být zařazen institut nedobrovolných dražeb jako speciální právní úprava, je-li tato problematika pokryta výkonem rozhodnutí podle občanského řádu, nebo exekucí podle exekučního řádu. Proto nevidím důvod řešit nedobrovolné dražby speciální úpravou. A protože se předkládaný návrh zákona týkal především nedobrovolných dražeb, celá úprava tak ztrácí smysl,“ vysvětluje předseda legislativní rady vlády a ministr Cyril Svoboda. „Náš názor byl, že by si věřitel měl mít možnost vybrat, podle jakého zákona se bude při dražbě postupovat. Konkurenční prostředí není k zahození. Cílem je získat maximum peněz a výtěžek z exekuce bývá výrazně nižší než z veřejné dražby. Legislativní rada vlády však měla jinou představu o podobě zákona,“ připouští ředitelka Niklasová.

Podle Asociace realitních kanceláří klesá počet veřejných dražeb právě proto, že řadu dražeb vykonávají subjekty podle jiných předpisů, které nesplňují předpoklady pro dosažení tržní ceny. U soudních a exekutorských dražeb se tak často prodává majetek pod cenou. Asociace je proto přesvědčena, že by konání všech dražeb měl sjednotit jeden zákon. Povinnost zveřejnit informace o dražbách by měli mít všichni, kdo je provádějí. „Základním principem teorie dražeb je dosažení nejvyšší možné ceny. A to by mělo platit bez ohledu na to, zda jde o dražbu veřejnou, soudní, exekuční nebo dražbu finančních úřadů,“ uzavírá Borůvka.

Mohlo by vás zajímat

  • Pavel Ryba - muž, který Čechům prodá ročně tunu zlata

  • Majitel textilky Juta a senátor Hlavatý: V Senátu by…

  • Jan Hawelka: kavárenská hvězda z Mostu

  • Aleš Kučera: Chvíli potrvá, než se lidé naučí se státem…

  • Ondřej Kania: Otevřeme další dvě školy

  • Martin Burda: Bankám v Česku ujíždí vlak

  • Mnislav Zelený Atapana: Přítel amazonských indiánů

  • Jan Bílý: Nebuď uštvaný manažer. Buď král!

  • Jaroslav Žlábek: Na jedno nabití ujedeme 1000 kilometrů

Hry pro příležitostné hráče