Šance na 150 miliard

04. června 2007, 00:00 - TOMÁŠ JOHÁNEK, PETR BÝM
04. června 2007, 00:00

OPRAV Y PANELOVÝCH DOMŮ Byznys za minimálně 150 miliard korun. Tak lze charakterizovat nutnou renovaci panelových domů. Na své si mohou přijít například zedníci, obkladači, klempíři či opraváři výtahů. Stranou však nezůstávají ani výrobci stavebních materiálů.

OPRAV Y PANELOVÝCH DOMŮ Byznys za minimálně 150 miliard korun. Tak lze charakterizovat nutnou renovaci panelových domů. Na své si mohou přijít například zedníci, obkladači, klempíři či opraváři výtahů. Stranou však nezůstávají ani výrobci stavebních materiálů. Dobrou zprávou pro všechny pak je, že díky novým dotacím z evropských fondů se může tempo oprav ještě více zrychlit.

Rekonstrukce panelových domů se svým rozsahem řadí mezi zcela unikátní projekty. Podle ředitele Státního fondu rozvoje bydlení Jana Wagnera tvoří panelové domy přibližně třetinu bytového fondu České republiky. Většina paneláků přitom na opravu teprve čeká, renovována byla dosud pouhá pětina.

Podle šéfa Fondu rozvoje bydlení se v chátrajících domech skrývá byznys za minimálně 150 miliard korun. Pro velké firmy přitom není regenerace panelových domů příliš zajímavou zakázkou, a až na výjimky se v ní také neangažují. Je to spíše šance pro menší regionální firmy. Kdo na opravách panelových domů ale nejvíce vydělává, jsou výrobci plastových oken a dalších obdobných komponentů. Právě firmám vyrábějícím plastová okna loni vzrostl obrat o téměř 30 procent. Uplynulou sezonu hodnotí řada z nich jako vůbec nejúspěšnější. Vysoká poptávka prý bude trvat maximálně pět let, hlavně díky poptávce ze strany bytových družstev, pak už bude trh nasycen.

„Nárůsty způsobuje především stále se zvyšující poptávka související s rekonstrukcí panelových domů. Po přibližně pěti letech předpokládáme hrubý propad v poptávce, tak jak tomu bylo na německém trhu,“ říká například Jakub Pergler z firmy Freezart. Podle jeho slov je také trendem poslední doby požadavek zákazníků na kvalitnější, nikoliv už na nejlevnější výrobky.

Podle Pavla Barana ze společnosti Pramos se výměna oken v Česku uskutečnila u zhruba 40 procent panelových a bytových domů. „Tam bude v následujících letech hlavní odbyt. U výstavby nových rodinných a bytových domů jsme mírně skeptičtí. Podle informací od projektantů byl zaznamenán pokles množství projektů proti loňskému jaru,“ poznamenává.

AŽ BUDOU PENÍZE, TAK SI PLÁCNEME

Vlastníci domů se ovšem do oprav příliš nehrnou, zpravidla jim chybí to nejdůležitější - peníze. „Majitelé by si ale měli uvědomit, že neprovedou-li rekonstrukci nyní, bude je to v budoucnu stát mnohem více. Navíc objekty budou klesat na hodnotě,“ varuje Wagner. Podle jeho slov zateplení a trochu velkorysejší modernizace může výrazně zvýšit cenu domu, případně bytu. Například v Praze stojí neopravený byt 3+1 jeden a půl milionu, zatímco opravený se může prodávat za částku až o půl milionu vyšší.

Majitelé domů mohou čerpat pomoc hned z několika programů spravovaných ministerstvem pro místní rozvoj a Fondem bydlení. I když právě dotacím z Fondu bydlení hrozí to, že na ně nebudou v příštím roce v rozpočtu peníze, neboť zdroje z privatizace vysychají a žádné jiné příjmy do Fondu zatím nejsou zajištěny (podrobnosti v Profitu číslo 17/2007). Podle Wagnera by ale minimálně v programu Panel, který se nejčastěji využívá na pomoc při regeneraci panelových domů, peníze být měly. Bohuslav Švamberk, šéf poradenské agentury Švamberk, která se zabývá komplexním projektovým financováním a poradenstvím v oblasti regenerace bytového fondu, ale varuje před omezením celého problému jen na otázku peněz.

Podle jeho slov je nutné v první řadě upozornit na vlastnickou strukturu bytového fondu. „Diametrálně jiné možnosti má bytové družstvo a společenství vlastníků. Jiný přístup je u domů v podílovém spoluvlastnictví, jiný je u bytových domů ve vlastnictví obcí, fyzických osob,“ říká. Vlastnické vztahy určují další pravidla hry při řešení všech dalších postupů.

V rámci technických záležitostí souvisejících s opravami bytového fondu je nutné vyřešit, jaký rozsah oprav a jakým způsobem by měl být proveden. „Je samozřejmě nezbytné posoudit statiku jednotlivých domů, zrekonstruovat vnitřní rozvody, opravit střechy a udělat spoustu energetických opatření ke snížení energetické náročnosti domu,“ pokračuje Švamberk.

MAXIMUM OPRAV IHNED

Vlastníci domů mají samozřejmě možnost opravovat postupně. „Když si na něco našetří, tak to provedou. V praxi to ovšem potom znamená, že dům je rozkopán na desetiletí, a spousta lidí se tak konečného efektu ani nedočká,“ vysvětluje poradce. Jeho doporučení je tedy maximum oprav hned, za dnešní ceny, s dnešními splátkami a s dnešními úsporami energií.

Odkládáním oprav prý vlastníci nemohou získat nic jiného než zvýšení cen stavebních prací, materiálů, odkladu čerpání úspor energií a v budoucnu i vyšší daň z přidané hodnoty. Problémem je ale najít způsob financování oprav takovéhoto rozsahu. Klienti mají tři základní možnosti financování - postupně, tedy vždy když si našetří, dále individuálními jednorázovými vklady do fondů oprav, případně úvěrem na právnickou osobu. Schůdnější bývají poslední dvě varianty.

PRAŽSKÉ ŘEPY PŘÍKLADEM

Regenerace panelových domů probíhají v řadě měst po celé republice. Například v pražských Řepích ještě nedávno převládala fádní šedá, dnes opravené domy září všemi barvami. Řepy by mnohým městům či městským částem, které se potýkají se špatným stavem panelových domů, mohly jít příkladem. Jednak patří k průkopníkům regenerace panelových domů u nás, a jednak na opravy těchto domů šla místní radnice poněkud jiným způsobem, než je tomu zvykem v jiných městech.

Zatímco mnohá města se chátrajících paneláků snažila rychle zbavit a bytový fond privatizovala, městská část Řepy si svůj majetek ponechala a teprve nyní se ho chystá zpeněžit. Mezitím prošla řada domů rozsáhlou omlazovací kúrou. „Městská část vlastní zhruba 3300 bytů v panelových domech a zatím se prodává pouze jeden dům se zhruba stovkou bytů,“ říká zástupce řepské starostky Antonín Kopecký.

Z uvedených více než tří tisíc bytů v panelových domech, které jsou nyní v majetku městské části, jich byla více než třetina rozsáhle modernizována. To v pojetí řepské radnice zahrnuje zejména zateplení objektů, vyzdění jader a výměnu stoupaček, oken či hliníkové elektroinstalace za měděnou.

CENA SPÍŠE STAGNUJE

Možná trochu překvapením může být fakt, že ceny panelových bytů příliš neklesají. Odborníci se navíc neshodnou, jaký lze očekávat budoucí vývoj. Podle některých realitních společností mohou ceny klesnout až o 20 procent kvůli splasknutí cenové bubliny, která vznikla z obavy před možným zvýšením DPH u bytové výstavby.

Naopak někteří analytici tvrdí, že ceny těchto bytů mohou nadále růst. Markéta Šichtařová ze společnosti Next Finance si myslí, že ceny nemovitostí včetně panelových bytů rostou jen z menší části kvůli spekulativní poptávce, hlavní díl růstu cen nemovitostí prý připadá na poptávku související se zájmem rodin uspořádat si vlastní bydlení. „Samozřejmě obavy z růstu DPH vedly k tomu, že lidé, kteří plánovali koupi či stavbu bytu nebo domu, si pospíšili. Nicméně bez faktoru DPH by si pořídili nemovitost pro bydlení rovněž, jen o něco později,“ říká.

Eva Zamrazilová z Komerční banky si zase myslí, že ceny panelových bytů budou spíše stagnovat. Vývoj přitom může být odlišný podle lokalit. Analytik společnosti Atlantik FT Patrick Vyroubal dokonce míní, že s rostoucí nabídkou bytů na trhu bude cena panelových bytů klesat s ohledem na jejich malou atraktivitu a zejména morální a fyzickou opotřebovanost. Jediným jejich pozitivem je podle něj jejich relativně nižší cena ve vztahu k jiným typům bydlení.

KDO VYDĚLÁVÁ NA PANELÁCÍCH

  • menší stavební firmy
  • výrobci vodovodních a plynových trubek
  • instalatéři a elektrikáři
  • výtahářské firmy
  • statici
  • sklenáři
  • dopravci
  • poradenské firmy
  • banky a stavební spořitelny
  • úklidové firmy
  • výrobci plastových oken a dveří
  • výrobci izolačních materiálů
  • výrobci nátěrových hmot
  • výrobci obkladových materiálů
  • výrobci podlahových krytin

Mohlo by vás zajímat

  • Majitel textilky Juta a senátor Hlavatý: V Senátu by…

  • Jan Hawelka: kavárenská hvězda z Mostu

  • Aleš Kučera: Chvíli potrvá, než se lidé naučí se státem…

  • Ondřej Kania: Otevřeme další dvě školy

  • Martin Burda: Bankám v Česku ujíždí vlak

  • Mnislav Zelený Atapana: Přítel amazonských indiánů

  • Jan Bílý: Nebuď uštvaný manažer. Buď král!

  • Jaroslav Žlábek: Na jedno nabití ujedeme 1000 kilometrů

  • Daniel Stein Kubín: Slova jsou jen slova, surf a poušť…

Hry pro příležitostné hráče