S poklesem cen nemovitostí rostou nájmy

Lidé, kteří nemají na koupi vlastního bytu, zjišťují, že výhodnější než úvěry od bank je nájemní bydlení v místě dobře placeného zaměstnání.

„Nájemní bydlení je výhodnější, protože nemáte umrtvený kapitál,“ říká Tomislav Šimeček, šéf občanského Sdružení majitelů domů.

Jak dlouho bude podle vás pokračovat současný trend růstu nájmů a poklesu cen nemovitostí?

Nějakou dobu ano, ale ve výhledu je zlomový okamžik za více než půl roku, kdy fyzické osoby ze zahraničí přestanou mít zakázáno si v Česku kupovat nemovitost. V cizině je volný kapitál, Česko je v centru Evropy a dřív či později se postaví na nohy, takže investovat tady do nemovitostí bude pro cizince zajímavá příležitost.

Pro Čechy ne?

Není tu tolik volného kapitálu. Ti, kteří chtěli koupit nemovitost, ji většinou už mají, nebo s ní mají potíže, protože ji koupili s hypotečním úvěrem. Růst poptávky bude spojen se zahraničními investicemi.

Investice do nemovitostí jsou spojovány hodně s Prahou. Jaké jiné lokality jsou z tohoto pohledu lukrativní?

Všechna místa, která mají dobrou infrastrukturu. Brno, Hradec Králové, Zlín, těch míst je víc, speciální výjimkou jsou Karlovy Vary, kde je ruského kapitálu v nemovitostech dnes víc než českého. Samozřejmě jsou to i příhraniční oblasti.

Jakým směrem podle vás půjdou nyní developeři investující do bytových i nebytových prostor?

Myslím, že v současné době developeři nasytili trh třeba v kancelářích, protože poskytli vyšší kvalitu oproti tomu, co tu bylo. Dnes když si chce zejména zahraniční společnost pronajmout kanceláře, požaduje recepci, rozvody telekomunikačních sítí, bezpečnostní a jiné služby včetně parkování. V současné době ovšem už mnohé zůstávají dlouho neobsazeny.

Co se týče bytového fondu, máme dnes přes 470 bytů na tisíc obyvatel, dostali jsme se na evropskou špici, s výjimkou třeba Francie a Finska, které jsou na tom lépe.

Takže odhadujete, že developeři utlumí výstavbu bytů?

Záleží to na poptávce zahraničních klientů. Developeři vzhledem k velkým právním problémům v nájemním sektoru zásadně nestavěli nájemní byty. Výjimkou byly půdní vestavby, které současně řešily zateplení i opravu střechy a byly za finance výrazně nižší než je nová výstavba.

Proč tedy developeři nepřejdou na výstavbu nájemních bytů?

Devoloper získá nesrovnatelně vyšší výnos, když byty postaví a s marží dvacet procent je prodá. Za dva roky je to slušný zisk z vloženého kapitálu. Zatímco při pronájmu bytů se výnos pohybuje kolem úrokové míry hypotečního úvěru, takže maximálně kolem čtyř až pěti procent. Výhodnější je postavit a prodat. Nižší výnosy jsou spíš investice drobnějších střadatelů, kteří sázejí ne na optimální, ale jistý výnos.

Ovšem může jít o ztrátovou investici, jestliže byty postavíte na špatném místě. Například v Chomutově si během dne koupíte třípokojový byt za tři sta tisíc korun, když ho budete chtít postavit, tak vás přijde na jeden a půl milionu. Takto to bude fungovat do doby, než dojde k vyrovnání, než výstavba nového bytu bude stejná jako cena bytu staršího obdobné kvality.

Jak bude fungovat tuzemský trh s byty dál? Opravdu všechno vyřeší trh?

Všechno záleží na vládní politice. Inteligentnější státy, jako je například Německo, mají zaveden příspěvek na bydlení pro lidi, kteří jsou v sociální nouzi. Jsou pravidelně kontrolováni a mohou si i za této situace dovolit tržní nájemné. To je nejlevnější způsob, jak se může politická reprezentace vyrovnat s bytovou politikou, sociálními nerovnostmi a navíc nenaruší tržní rovnováhu. Za takové situace investuje soukromý kapitál do výstavby nájemního bydlení. Pokud česká vláda přijme takovéto rozhodnutí, o což se snažíme, a ke spolupráci jsme dostali zelenou, tak si myslím, že se výrazně zvýší důraz na nájemní bydlení.

Dnes nájemní bydlení, které přispívá k mobilitě pracovní síly, zaujímá jen asi šest procent. Myslím to, které je nabízeno za tržní ceny. Pronájmy za regulované ceny, byť mírně rostoucí, nikdo nově nenabídne, takže nepřispívají k mobilitě, k migraci lidí za prací. Aby byla nezaměstnanost udržena v rozumných mezích a lidé se mohli za prací stěhovat, považuje se ve světě za optimální, když nájemní bydlení zaujímá dvacet procent bytového fondu. Pokud budou lidé dostávat příspěvky, postěhují se s nimi do jiných lokalit a využijí celé spektrum nabízeného bydlení, které je nabízeno za obvyklé ceny.

Ministr financí Miroslav Kalousek uvažuje o snížení DPH z 19 na devět procent i u bytové výstavby. Ovšem tato vysoká daň se týká jen luxusních bytů, ne té většiny do 120 metrů čtverečních. Takže šlo by o nějakou pomoc?

To je typická pomoc bohatým. Sociologický ústav dělal rozbor, kam jdou peníze z regulovaných nájmů a zjistil, že i tady se stát chová obdobně. Pomoc míří víc než dvojnásobně do nejsilnějších příjmových skupin obyvatelstva než chudým, kteří se přiživují velice málo.

Pozorujete na trhu s byty rozdíl mezi dobou, kdy ani ti nejodvážnější nehovořili o krizi, a dneškem?

Rozdíl samozřejmě je, protože lidé, kteří se nechali nalákat na úvěry k pořízení vlastnických bytů, nemají ty příjmy, s nimiž počítali, a nejsou schopni splácet hypoteční úvěry.

Není to podobný problém jako ten, který vyvolal finanční krizi v USA?

Ve Spojených státech se pokusila vláda řešit problém sociálně potřebných nikoliv dávkami, ale vlastnickým bydlením pro sociálně slabší skupiny. V okamžiku, kdy mají vlastní byt, má vláda silnější politickou možnost jim odepřít pomoc. Ve Spojených státech byl vládní příkaz bankám, aby poskytovaly i rizikové hypoteční půjčky lidem, kteří neměli dostatečnou bonitu, aby si mohli pořídit vlastnické bydlení. Stejně tak dala příkaz i společnostem, aby přebíraly od bank špatně zajištěné úvěry. Výhodou tohoto řešení, s nímž už začala Margaret Thatcherová v Anglii během své vlády, je to, že lidé s vlastním bydlením mohou z politického hlediska vypadnout ze sociálních podpor. Mají svůj vlastní majetek, který mohou prodat a tím se nějak s finančními problémy vypořádat.

Totéž se objevilo u nás asi v posledních pěti letech, že banky vyvíjely enormní tlak a nepravdivou inzerci, jak je vlastnické bydlení levné a dostupné. U nás šlo hlavně o iniciativu bank, nešlo o silnou podporu státu jako v Americe.

Mít vlastní byt je přece výhodné.

Samozřejmě vlastnické bydlení je nesrovnatelně levnější, když odečtete ztrátu financí při nákupu. A opakuji, je politicky průchodnější lidem s majetkem neposkytovat sociální dávky. Ale celkově je vlastní bydlení vždy dražší. Jedině v případě, máte-li zajištěny dobré příjmy v dané lokalitě po dobu minimálně třiceti let, tak se vám vlastnické bydlení vyplatí oproti nájemnímu. Jinak je nájemní bydlení výhodnější, protože nemáte umrtvený kapitál, který můžete vložit do jiného druhu podnikání.

Navíc máte zajištěnu mobilitu své pracovní síly a můžete se snadno stěhovat za maximálním výdělkem. Dnes už nejenom v rámci Česka, ale i po Evropě a celém světě. Lidé v produktivním věku to na západě běžně dělají, u nás si na to teprve zvykají. Lidé, kteří spadnou mezi nezaměstnané, hledají bydlení v místě, kde je práce. V místech, kde je nezaměstnanost nízká, je zvýšená poptávka po nájemním bydlení.

Je v České republice dostatek volných nájemních bytů?

V libovolné lokalitě jsem schopen sehnat nájemní bydlení. Má tu výhodu, že kdyby ho byl nedostatek, tak je lze okamžitě odstranit zvýšením ceny.

Máte 6,5 tisíce členů, předpokládám, že především z hlavního města Prahy. Kolik bytů vlastní?

Průměrný počet bytů na jednoho člena je kolem deseti, většinou totiž sdružujeme majitele činžovních domů, opravdu hlavně z Prahy. Ve vlastnictví našich členů je asi 60 tisíc bytů, v Česku je 300 tisíc bytů v soukromém nájemním sektoru. Poskytujeme právní a daňové poradenství, pokoušíme se ochraňovat zájmy majitelů bytů. Už jsme připravili i jeden zákon o příspěvku na nájemné, ale poslanci jej zamítli, protože jsou zastupováni jen bohatými nájemníky, kteří by z toho nic neměli.