Rozjetý realitní expres

16. listopadu 2007, 12:35 - Hana Boříková
16. listopadu 2007, 12:35

Firma má nové vedení, několik bývalých manažerů začalo podnikat

V životě si můžete vybrat jednu ze dvou cest. Buď budete napodobovat jiné, nebo si vytvoříte vlastní budoucnost. Citátem Jonase Ridderstrala uvozuje své internetové stránky nově vzniklá realitní a developerská společnost S. P. I. Holdings, kterou založil Lukáš Semerák (35) s Vladimírou Šlégrovou (33). Zřejmě se rozhodli tvrdě zapracovat na své vlastní budoucnosti a po více než deseti letech opustili firmu Sekyra Group, u jejíchž počátků stáli. Semerák podnik od roku 1996 řídil, Šlégrová tam pracovala od stejného data, poslední dva roky jako ředitelka úseku řízení holdingové struktury společnosti. Vysocí manažeři ovšem neodešli s prázdnou. Výslužka obnáší čtyřhvězdičkový Parkhotel Praha, 33hektarový areál bývalé chemičky v ostravském Hrušově a administrativní komplex Business Centrum Zálesí. „Žádná mediální verze našeho rozchodu neexistuje. Nic dramatického se nestalo. Luděk Sekyra je myslím paradoxně naším největším fanouškem,“ tvrdí Lukáš Semerák. „To, že tito lidé odejdou, se vědělo ještě dříve, než do společnosti Sekyra Group nastoupil nový management. Je to výsledek dlouhodobého směřování bývalých manažerů v Sekyra Group. Chtěli vytvořit subjekt, který budou moci zásadním způsobem ovlivňovat. Nesouvisí to s nástupem nového vedení,“ komentuje změnu Radek Polák, tiskový mluvčí Sekyra Group. Jeho slova potvrzuje i Lukáš Semerák. Prý vystoupil z rozjetého vlaku prostě proto, že jel příliš rychle. Prý se chce věnovat samotnému obchodu a developmentu, ne být otrokem velké firmy. V S. P. I. Holdings nyní pracuje deset lidí, nové obchody plánuje uzavírat především v regionech. Krátce po odchodu manažerů změnila skupina Sekyra Group (SG) svou strukturu a vedení. Luděk Schmidt, Otakar Langer a Radek Janeček společně s Leošem Anderlem a Ondřejem Valentou, dvěma dosavadními manažery SG, vytvoří tým, jenž současně získal minoritní podíl ve společnosti Sekyra Group Real Estate (SGRE) zaměřené na development, realitní investice a asset management. SGRE je jednou ze dvou větví holdingu Sekyra Group. „Noví lidé přicházejí do SGRE z nejvyšších pozic v mezinárodních společnostech, jež patří ve svých oborech k lídrům,“ pochvaloval si nové vedení Luděk Sekyra, který zůstává předsedou představenstva a bude se koncentrovat především na strategii a mezinárodní expanzi.

Nový řídící model Sekyra Group Silná šestka Podíl ve firmě byl jen jedním z argumentů, říká šéf Luděk Schmidt

EURO: Proč jste se po čtyřech letech rozhodl opustit vedení ING Real Estate Development a nastoupil jste do Sekyra Group? Jakou roli ve vašem rozhodování sehrál fakt, že jste dostal podíl ve firmě Sekyra Group Real Estate? SCHMIDT: Důvodů bylo několik. Naskytla se mi zajímavá příležitost. Byla odlišná od toho, co jsem dosud dělal, a to podílet se na růstu firmy, která je jednou z největších v Česku a má ambice expandovat do dalších zemí. Co se týče majetkového podílu, byl to jeden z argumentů, proč jsem změnil zaměstnavatele. Byl to argument důležitý, ale zdaleka ne jediný. Podstatné bylo i to, že kromě mě přišli do vedení společnosti SGRE tři další lidé, se kterými se znám již z dřívějška.

EURO: Sekyra Group prošla reorganizací. Mohl byste ji blíže popsat? SCHMIDT: Byla vytvořena holdingová společnost Sekyra Group Real Estate. Prostřednictvím ní budeme pracovat na všech realitních projektech skupiny Sekyra Group. Změnil se i corporate governance. Sekyra Group Real Estate řídí managing board, jenž je složen ze šesti manažerů, kteří mají odpovědnost za různé oblasti. Snahou nového vedení je nejen hledat nové projekty, ale také nastavit nové principy řízení, které by odpovídaly velké firmě.

EURO: Hovořil jste o akvizicích. Můžete upřesnit, kterých projektů se budou týkat? SCHMIDT: Bohužel nemohu. Pracujeme nejen na akvizicích v Česku, ale i v zahraničí, hlavně směrem dále na východ. V Rusku již máme kancelář. Sledujeme projekty také na Ukrajině a v dalších středoevropských zemích.

EURO: Na jaře letošního roku vedení Sekyra Group oznámilo, že hodlá v Rusku založit joint venture s tamním developerem. Je to aktuální? SCHMIDT: V tuto chvíli rozvíjíme několik variant naší expanze do Ruska a zatím k tomu nemohu sdělit nic bližšího. Rozhodně nebudeme nakupovat již dokončené objekty, protože jsme developerská firma a do projektů budeme vstupovat jako developer. V tuto chvíli máme v Rusku dva manažery, kteří mají výraznou podporu z Česka. Naší strategií je tým rozšířit teprve tehdy, až to bude potřeba. Nechceme to dělat opačným způsobem, tedy mít v Rusku hodně lidí, ale málo projektů.

EURO: Sekyra Group již dříve oznámila, že připravuje výstavbu několika objektů v Dubaji. Jak daleko jsou tyto plány? SCHMIDT: V tuto chvíli nemám žádné detaily a Dubaj není teď naší prioritou. Nicméně spolupráce s některými firmami z regionu by mohla být do budoucna zajímavá.

EURO: Jak bude rozdělené portfolio aktivit podle segmentů v SGRE? SCHMIDT: Určitě budeme pokračovat v developmentu rezidenčních ploch, na což se specializuje dceřiná společnost České nemovitosti. Budeme posilovat naši pozici v developmentu kanceláří a chceme vstoupit do segmentu obchodních ploch. To bude novinka.

EURO: Jak hodnotíte český investiční trh? SCHMIDT: Je to trh velmi konkurenční, na kterém působí velké množství hráčů. Myslím, že už nastala doba, kdy rozhodující je kvalita, kdy se vyděluje dobrý projekt od těch hůře provedených. Velký zájem o nejatraktivnější projekty registrujeme nejen v Praze, ale i v regionech. Věříme, že v některých tendrech uspějeme. Některé nemovitosti bychom chtěli získat ještě před koncem roku. Budou to rozvojové plochy jak pro rezidenční, tak pro obchodní výstavbu.

EURO: Na českém trhu již působí dva nemovitostní fondy, které se zaměřují na drobnou klientelu. Myslíte si, že v budoucnu přibudou? SCHMIDT: Myslím, že je to poměrně nové a někteří investoři budou opatrnější a budou vyčkávat, jak se bude trh vyvíjet. Bude to hodně korespondovat s tím, jaký bude přístup k finančním produktům, jaká bude výše úroků a jaké budou zisky. Je mnoho ekonomických faktorů, které ovlivňují developerský trh. Konkurence je silná a pozemky jsou velmi drahé a málo dostupné. Boj se přiostřuje.

EURO: Mnoho developerů má obtíže sehnat stavební firmy. Potýkáte se s tímto problémem také? SCHMIDT: Dříve byl realitní trh trhem developerů, nyní se to mění a do jisté míry mají převahu stavební firmy. Roste stavební výroba, čímž se zvyšují stavební náklady. Kombinace vysokých cen a nedostatku kapacit trhu neprospívá. Věřím ale tomu, že trh se srovná sám. Vždy to nějakou dobu trvá. Současná situace je podpořena obrovskou poptávkou, a to má vliv na růstu stavebních cen. Buď se trh zpomalí, což ale podle mého nemusí nastat, nebo na trh vstoupí další stavební firmy. Trh se narovná sám, ale nejde se vyhnout dočasným eskalacím.

EURO: Očekáváte, že se na trhu - třeba i nepřímo - ještě projeví americká hypoteční krize? SCHMIDT: Myslím, že zásadní spojitost se zdejším trhem není. Hypoteční krize měla do značné míry vliv psychologický. Ekonomická spojitost se zdejším trhem je velmi malá a v tuto chvíli se situace již uklidňuje.

EURO: Probíhají ještě podobné tendry na rozvojová území, jako je pražský Rohanský ostrov, nebo prodeje realitních portfolií srovnatelných s tím, které prodává Telefónica O2? SCHMIDT: Zajímavých území není mnoho. Proto se všech soutěží účastní značné množství firem, které mají snahu je získat. Je to příležitost na mnoho let. Prodej portfolia společnosti Telefónica O2 nebyl příležitostí pro developera, jako jsme my. To je pro někoho, kdo má záměr takové portfolio dlouhodoběji provozovat a současně provádět každodenní developerskou činnost. Chce držet velké portfolio, restrukturalizovat ho a na část připravit developerské projekty. Naší hlavní strategií je získávat rozvojová území.

EURO: Který segment realitního trhu v Praze představuje nejvíce příležitostí? SCHMIDT: Praha už je z hlediska investičních příležitostí atraktivní ve všech segmentech, všude je obrovská konkurence. Bylo by chybou kterýkoliv segment ignorovat.

Lukáš Semerák Občas přibrzdíme, někdy zastavíme Nemáme za zády ani fond, ani banku, říká zakladatel firmy S. P. I. Holdings

EURO: Média zatím obstarával Luděk Sekyra. Jak se vám dávají rozhovory? SEMERÁK: Co se dá dělat, asi je to třeba. Máme ambici fungovat v regionech, kde skupina Sekyra Group tolik nepůsobila. Je dobré, aby radní a úředníci věděli, že nejsme no name firma. Dřív nebo později se development vždy dotkne veřejné správy. Do obecního vlastnictví spadlo díky čtyřiceti rokům zvláštního režimu hodně majetku, navíc v určité fázi každého projektu potřebujete nejrůznější povolení, takže se samosprávou musíte udržovat kontakty.

EURO: Mluvíte o regionech, takže se Sekyra Group si nebudete křížit cestu? SEMERÁK: Na rozdíl od Sekyra Group, která část svých ambicí uskutečňuje mimo republiku, zůstaneme v Česku a na Slovensku. Expanze znamená obrovský nárůst agendy a aparátu, a když řešíte několik zemí najednou, dostáváte se do zajetí obchodu. Už nejste ten, kdo jej iniciuje a vytváří, jste nucen dělat jeden za druhým. Neřeknete: „Tohle dělat nechci!“

EURO: Chcete pokračovat i v Praze, nebo je tu pro vás už příliš těsno? SEMERÁK: Už před pěti lety jsme si říkali, že Praha opravdu končí a je nasycena, teď si zase dáváme další rok, takže nikdo neví. Posledních pět let hraje developerům do karet úplně všechno. Neskutečně nízké úrokové sazby, měny a komodity létají jako na houpačce, přičemž reality stále představují relativní bezpečí. Chceme zůstat v Praze, ale zajímá nás také Plzeň, Hradec, Brno, Ostrava… Krajská města jsou dobrou reflexí. Z pražského, relativně rozmařilého developerského prostředí se dostanete do tvrdé reality, kde se počítá každý faul. Nemáte vatu v podobě několika desítek procent. Když uděláte chybu, zaplatíte za ni. Ne jako v Praze, kde když vám marže poskočí z třiceti na 25 procent, pořád jste za vítěze. Když jste na patnácti procentech, musíte přemýšlet, nemáte opravnou položku. Mimo Prahu je ale obrovská poptávka. Chceme se soustředit na hotely, byty a multifunkční projekty ve středu měst. Na centrálních plochách jsou stále k vidění nemovitosti, které neplní svou funkci – kasárna, sklady, distribuční centrum České pošty… Na tohle si místní developer ani obec netroufá, je to pro ně velké sousto. Určitě nechceme stavět na okraji měst na zelené louce, přece jen jsme se po dvanácti letech profesního života něco naučili.

EURO: Váš odchod z firmy a založení nové společnosti asi nevyvolal právě pozitivní reakci… SEMERÁK: Nic dramatického se nestalo. S Luďkem Sekyrou jsem se potkal před dvanácti lety v advokátní kanceláři pana Bakeše. Pár let jsme dělali klasickou advokacii, Sekyra se zaměřoval na reality. V srpnu 1998 jsme začínali s přestavba bývalé ubytovny ČKD na byty na Černém mostě. Podnikání rostlo, kolem nás to bobtnalo, až jsme se stali otroky velké firmy a zaměstnávaly nás řídicí procesy. To není dobré, když si člověk rád hraje. Development je o pocitech. Představte si, že přijdete do práce, kde vás čeká neskutečná administrativní agenda a k samotnému obchodu se nedostanete. Časem zjistíte, že se zabýváte mechanickými procesy, které vás nenaplňují. V rámci velké firmy musíte dělat věci, které byste normálně nedělal.

EURO: Měl jste v Sekyra Group ještě kam postoupit? SEMERÁK: Vlastě ne, firmu jsem vedl dlouhou dobu. Luděk Sekyra se soustředil spíše na strategii a expanzi. Dnes máme tu výhodu, že třeba nepojedeme takovou rychlostí, občas se zastavíme. Chceme si více hrát s architekturou, designem…

EURO: Všichni mluví o kvalitní architektuře a jak je potřebná. Přitom je to věčný boj, developer jde po zisku a architekt se musí přizpůsobit. SEMERÁK: Pořád platí poučka, že největším nepřítelem developera je vlastní architekt. Ale člověk dokáže oželet část zisku hlavně v Praze, kde kupující speciálně v rezidenčním nebo hotelovém segmentu jsou ochotni připlatit za to, že dům bude unikátní a nadčasový. Protože si to mohou dovolit a také proto, že počítají s přidanou hodnotou takové nemovitosti. Ale je to vždy kompromis mezi nápady a náklady. Prostor je ovšem v rozumných objemech, ne když budete chrlit tisíc bytů ročně. Máme velkou výhodu, že nemáme za zády stavební firmu, která by nás nutila produkovat stavební zakázky. Nemáme za zády ani fond nebo banku, která by nás po nás chtěla rychle investovat velké peníze, hlavně ať se točí.

EURO: Odešli jste s poměrně problematickým brownfildem v Ostravě. Jak s ním chcete naložit? SEMERÁK: Teď se jím zabýváme. V lednu bychom mohli představit koncepci. Finální development 35 hektarů bude trvat kolem pěti šesti let.

EURO: Poté, co se vám pozemek podaří vyčistit. Může být projekt vůbec ekonomický, když dekontaminaci nebude platit stát? SEMERÁK: Náklady musíme zahrnout do developerské kalkulace, celkem to vychází. Když se potvrdí, co říkají experti, myslím, že projekt dokážeme financovat. Území je komplikované, nicméně fakt, že tam byla chemička, ještě neznamená, že je celé kontaminované. Náklady jsou odhadovány na půl miliardy korun. To vypadá jako dost, ale ne už tolik, když náklady rozložíte na 350 tisíc metrů čtverečních a do šesti let. Koketujeme s jedním velkým zahraničním developerem brownfieldů, v Česku dosud nepůsobí. My zatím nemáme s takovými pozemky zkušenosti.

EURO: Je pravda, že za Parkhotel zájemce nabízel 900 milionů korun? Nechcete jej prodat? SEMERÁK: Já jsem slyšel miliardu. Dovedu si představit, že bychom jej prodali, když přijde nějaká taková cena. Nejsem ten, kdo by zavíral dveře, ale už mi není patnáct, takže výkřiky typu: „Já mám někoho, kdo vám dá miliardu,“ neberu úplně vážně. Sama asi víte, že v této branži se nějaká pravidla budou ještě dlouho etablovat. Obecně všechno je na prodej v okamžiku, když přijde taková cena. Ale budeme mít miliardu a co s ní budeme dělat? Budeme přesně tam, co jsem před chvílí říkal, že nechceme být. Celá deviza Parkhotelu spočívá v tom, že se nám tam podařilo dosadit velmi dobrý management a právě s těmi lidmi se chceme dívat po Čechách a po Slovensku po dalších hotelech.

EURO: Vy jste si mohl vybrat, se kterými nemovitostmi odejdete? SEMERÁK: Debatovali jsme, nějak to vyplynulo z rozhovoru. Bylo jasné, že Sekyra Group musí zůstat kompaktní. Hotel byla poslední velká akvizice firmy a na starost jsme ji měli shodou okolností my.

Mohlo by vás zajímat

  • Majitel textilky Juta a senátor Hlavatý: V Senátu by…

  • Jan Hawelka: kavárenská hvězda z Mostu

  • Aleš Kučera: Chvíli potrvá, než se lidé naučí se státem…

  • Ondřej Kania: Otevřeme další dvě školy

  • Martin Burda: Bankám v Česku ujíždí vlak

  • Mnislav Zelený Atapana: Přítel amazonských indiánů

  • Jan Bílý: Nebuď uštvaný manažer. Buď král!

  • Jaroslav Žlábek: Na jedno nabití ujedeme 1000 kilometrů

  • Daniel Stein Kubín: Slova jsou jen slova, surf a poušť…

Hry pro příležitostné hráče