Rentabilita pronájmu: prodejte byt, nevyplatí se

24. září 2009, 13:36 - Jan Traxler, <a href="http://www.hypoindex.cz">Hypoindex.cz</a>
24. září 2009, 13:36

Investoři jsou často mylně přesvědčeni o výhodnosti svých investic. Neuškodilo by se čas od času zamyslet nad jejich rentabilitou, speciálně pak u nemovitostí k pronájmu.

Autor: Profit

Shodou okolností jsem měl v uplynulém týdnu hned tři konzultace s klienty, kde jsem se dotkl tématu rentability jejich investiční nemovitosti. Ve všech třech případech se jednalo o byt k pronájmu v Praze. Ve všech třech případech jsem jim nepřímo doporučil, že bych na jejich místě byt prodal.

Reakce se opakují pořád stejné dokola: „Děláte si legraci? Vždyť to je moje nejlepší investice. Chrání mě před inflací a generuje pasivní příjem.“

„Skutečně?“ ptám se. „Jakou má aktuálně váš byt rentabilitu?“

Klient chvilku v duchu přemýšlí: „Rentabilita, co to na mě pro Boha zase zkouší.“ Pak praví: „Vždyť už jsem vám říkal, že jsem byt kupoval za půl milionu a dneska má cenu šestkrát tolik. A ročně mi nese zhruba 75 000 Kč čistého na nájmu. Tenhle byt bych nikdy neprodal. Je to stroj na peníze.“

Investoři jsou často mylně přesvědčeni o výhodnosti své investice, u nemovitostí toto platí dvojnásob. Lidé totiž vidí v nemovitosti jistotu. Jsou zvyklí, že ceny nemovitostí dlouhodobě rostou a líbí se jim pasivní příjem z pronájmu. Mně se také pasivní příjem líbí. Komu by se nelíbil. Otázkou však je, jak je pronájem rentabilní, zda by investor nemohl mít jinde vyšší pasivní příjem.

Vraťme se k našemu příkladu. Řekněme, že vlastním byt, který jsem koupil ještě v devadesátých letech za půl milionu korun. Byt pronajímám za deset tisíc měsíčně, něco však dám na údržbu, a tak mi po zaplacení daně vynáší 75 000 Kč ročně. Není to výborná investice, uvážíte-li, že jsem byt kupoval za 500 000 Kč, tedy ročně mi vynáší 15% čistý zisk? Naprosto dokonalá investice, že? Slovy klienta „stroj na peníze“.

Ne, není tomu tak. V úvaze jsem totiž použil pořizovací cenu, směrodatná je však tržní cena. Aktuálně bych mohl byt prodat za tři miliony korun. Rentabilita nájmu je tedy vzhledem k tržní ceně bytu pouhých 2,5 %. Kdybych tedy byt prodal, stačilo by peníze vložit na spořící účet a měl bych srovnatelné zhodnocení bez práce a s nižším rizikem (např. že nájemce nebude platit). Nebo bych mohl kapitál investovat zcela jinak s potenciálem vyššího zhodnocení.

Global Property Guide uvádí v analýze nemovitostního trhu v Praze hrubou rentabilitu nájmů 3,89 %. Čistý výnos tak zpravidla bývá do 3 % ročně. Mé zkušenosti jsou obdobné. Je-li rentabilita pronájmu nízká, pak držení nemovitosti je pouze spekulací na růst ceny nemovitosti nebo růst nájemného. Budou ale skutečně růst? Mnoho let tomu tak bylo, doba se však změnila.

Více na Hypoindex.cz.

Mohlo by vás zajímat

Finance
Hypotéky jsou více regulované a dražší, přesto zájem o ně roste
Co je třeba mít při silniční kontrole u sebe, abyste nedostali pokutu?
6 tipů, jak co nejlevněji vyměnit peníze v zahraničí na dovolené
Kde všude můžete v Česku prohlásit: „Zaplatím to bitcoinem“
ČNB reguluje výši hypoték. Kolik mohou banky půjčovat v zahraničí?
Auta
Pět lákavých ojetin, které vás ale nechají někde stát
Opel začal přijímat objednávky na Insignii Country Tourer a Exclusive. Český trh si ještě počká
BMW X5 M a X6 M přicházejí v absolutně černé edici Black Fire
Lada ukázala sériovou Vestu SW a Vestu Cross. Nová kombi vypadají opravdu dobře
Mapy.cz potkala největší změna za 10 let. Takhle teď vypadají
Technologie
Další grafiky s čipy Vega: Radeon Pro WX 9100 a možná první nález Vegy 11 s HBM2
Google News po letech v novém. Zpřehledňuje orientaci v obsahu členěním do karet
Microsoft uvolnil dávku oprav pro Windows, které se někteří smí vyhnout
Další kousek skládačky. Amazon spustil český Markeplace
Mapy.cz potkala největší změna za 10 let. Takhle teď vypadají
Hry pro příležitostné hráče
Zavřít