Projektové financování komplikuje řada překážek

13. dubna 2004, 00:00 - TOMÁŠ JOHÁNEK, johanek@edoras.cz
13. dubna 2004, 00:00

JEDNÍM ZE ZÁKLADNÍCH PROBLÉMŮ REALIZACE KAŽDÉHO PROJEKTU JE JEHO FINANČNÍ ZAJIŠTĚNÍ. TO SE VĚTŠINOU ODEHRÁVÁ PROSTŘEDNICTVÍM BANKOVNÍHO ÚVĚRU. OCHOTA BANK PŮJČOVAT PRAKTICKY KAŽDÉMU A NA COKOLIV JE ALE DÁVNO PRYČ A DEVELOPEŘI SI STĚŽUJÍ NA ZBYTEČNĚ KOMPLIKOVANÝ PŘÍSTUP K ÚVĚRŮM.

Developeři si stěžují zejména na přílišnou opatrnost bankovních domů Během poslední dekády minulého století a zejména její první půlky půjčovaly české banky poměrně ochotně. Konec této úvěrové blahovůli přinesl až krach několika bankovních domů, za nimiž zůstaly miliardové částky, které si vyžádala sanace ze státního rozpočtu. Projektové financování se v té době prakticky zastavilo. Jeho rozmach přišel až v roce 2000 - objem bankovních úvěrů na realizaci rezidenčních projektů se do dnešního dne odhaduje na 90 miliard korun. Jen v minulém roce to podle Jana Urbana z realitní společnosti Simply bylo kolem 10,5 miliardy korun. ÚVĚRY JSOU DRAHÉ Na první pohled se zdá, že je všechno v pořádku, developeři staví, banky financují. Situace ale tak růžová rozhodně není. Podle některých developerů jsou totiž bankovní úvěry zbytečně drahé. „Nejde jen o výši úroků. Bankám se při zřizování úvěru platí řada poplatků, navíc po nás chtějí, abychom prokázali předprodej určitého počtu stavěných bytů,“ říká předseda představenstva developerské společnosti Harmonie Group Viktor Čechura. Proto se také tato společnost rozhodla financovat své projekty z vlastních zdrojů. V praxi to vypadá obvykle tak, že developer získá část finančních prostředků předprodejem bytů, za ty realizuje první etapu výstavby, poté získá od zákazníků doplatek za předané byty a z těchto příjmů financuje další etapy výstavby až do jejího finále. VÝŠI POPLATKŮ OVLIVŇUJE ŠPATNÝ ZÁKON Názor, že jsou bankovní úvěry příliš drahé, odmítá Udo Schlosser ze společnosti Eurohypo AG. Podle něj „cena“ stavebních úvěrů odpovídá značně nedokonalému zákonu o konkurzu a vyrovnání. Ten totiž mj. ustanovuje, že banka má v případném konkurzním řízení nárok na pouze 70 procent jistiny úvěru. Zbylých 30 procent pohltí další fáze řízení a jeho účastníci. N ejde o jediný problém v této oblasti - věřitelská rizika u nás jsou všeobecně poměrně vysoká, zatímco dlužníkům zákony často vysloveně hrají do ruky. O neudržitelnosti aktuálního stavu v úvěrových vztazích ostatně svědčí i to, že právě tyto problémy byly hlavním bodem jednací agendy setkání šéfů největších domácích bank s premiérem Špidlou, které proběhlo před několika dny. Všichni jeho účastníci, tedy včetně předsedy vlády, se shodli mimo jiné právě na nutnosti posílení práv konkurzních věřitelů - to by měla přinést připravovaná novela zákona o konkurzu a vyrovnání. N ovela by měla zajistit také to, aby se věřitelé dostali ke svým pohledávkám rychleji a hlavně v plné míře. Pokud jde o požadavek bank na předprodej určitého počtu bytů financovaného projektu (obvykle se pohybuje na úrovni 30 až 40 procent z celkového počtu bytových jednotek), tvrdí U. Schlosser, že to je jen obrana banky před budoucími problémy se sháněním kupců: „Banky tak mohou eliminovat projekty v lokalitách, které jsou z hlediska nabídky již předimenzované.“ Připustil však, že požadavek na předprodej určité části objektu má větší opodstatnění u administrativních budov, kde jsou rizika koncentrace výstavby do jedné lokality poměrně vysoká. NA BYTOVÉ PROJEKTY S HYPOTÉKOU V diskuzích na téma financování stavebních projektů rovněž velmi často zaznívá stížnost na rozdílný přístup k dlužníkům při projektovém financování a poskytování hypotečních úvěrů - zdá se, že hypoteční banky jsou podstatně benevolentnější, což je důsledek přece jen nižšího věřitelského rizika. Trh záhy na tuto situaci reagoval a dnes je už několik rezidenčních projektů financováno prostřednictvím hypoték, poskytnutých budoucím majitelům bytových jednotek. „Je to také důsledek toho, že banky v Česku stále málo přihlížejí ke skutečným kvalitám záměrů developerů,“ vysvětluje Miloslav Uhlíř ze společnosti Ikano Properties. Podle jeho názoru je stále jednodušší půjčit si peníze i na bytovou výstavbu v zahraničí, kde je přístup bank k projektovému financování profesionálnější než v České republice. POMŮŽE RATING?**

Jednou z možností, jak zvýšit ochotu bank k financování rezidenčních i jiných projektů, by byl kvalitní rating potenciálních dlužníků. N a základě takového ratingu by požadavky bank na zajištění úvěrů mohly být „měkčí“ a více odpovídat domácím poměrům. „Čím lepší rating, tím menší mají být požadavky na jištění,“ komentuje Jozef Haládik z advokátní kanceláře Haládik&Partneři. Milan Roček z hypoteční brokerské společnosti Hyposervis zase tvrdí, že by v etapě hledání potřebných finančních zdrojů pomohli i hypoteční brokeři, kteří by byli schopni najít ideální spojení budoucích dlužníků s finančními institucemi. Pokud by se k výhodám hypotečního makléřství přidala pro banky jistota zápisu prohlášení vlastníka a vkladu zástavního práva do katastru nemovitostí, mohl by se postupně snižovat požadovaný podíl vlastních prostředků developera pro konkrétní projekt. Nyní je to většinou 30-40 procent, v blízké době by tento poměr mohl klesnout až na hranici mezi 10-20 procenty.

Mohlo by vás zajímat

  • Pavel Ryba - muž, který Čechům prodá ročně tunu zlata

  • Majitel textilky Juta a senátor Hlavatý: V Senátu by…

  • Jan Hawelka: kavárenská hvězda z Mostu

  • Aleš Kučera: Chvíli potrvá, než se lidé naučí se státem…

  • Ondřej Kania: Otevřeme další dvě školy

  • Martin Burda: Bankám v Česku ujíždí vlak

  • Mnislav Zelený Atapana: Přítel amazonských indiánů

  • Jan Bílý: Nebuď uštvaný manažer. Buď král!

  • Jaroslav Žlábek: Na jedno nabití ujedeme 1000 kilometrů

Hry pro příležitostné hráče