Pozor na zadušení

27. ledna 2012, 12:07 - Stuart Jordan
27. ledna 2012, 12:07

Reality

Navzdory loňskému oživení na trhu realitních investic bychom neměli zapomenout na to, že obnovená likvidita se týkala a bude týkat z větší části především špičkových nemovitostí napříč realitními sektory. Situace na trhu tzv. sekundárních nemovitostí (v horším technickém stavu v méně vyhledávaných lokalitách) se v posledních letech bohužel v zásadě nemění. Budoucnost nevypadá o mnoho lépe, nedůvěra na globálních trzích a problémy se státními dluhy v EU situaci ještě více vyostří. Kvůli slabším fundamentálním faktorům této třídy aktiv, k nimž musíme připočítat také velmi omezené možnosti refinancování a prodeje, je třeba zajistit příjmy a hodnotu aktiv před znehodnocováním. Navíc v době, kdy jsou podmínky na trhu pronajímaných nemovitostí velmi napjaté. Další neméně důležitou otázkou zůstává, zda mají vlastníci nemovitostí (a zejména ti, pro něž investice do tohoto segmentu trhu nepředstavuje hlavní podnikatelskou činnost) potřebné znalosti a zkušenosti s profesionální správou nemovitostí.

Riskantní hra

Technicky může hodnotu aktiv na sekundárním trhu podporovat jejich oceňování. Je však celkem běžné, že ceny aktiv neodrážejí jejich skutečnou hodnotu. Na trhu vedle toho působí pouze omezená skupina kupujících, což oceňování samozřejmě komplikuje. Sazby výnosů, z nichž ocenění nemovitosti vychází, jsou nadále odvozovány z hypotetické bezrizikové úrokové míry (obvykle se za ni považuje úročení státních dluhopisů), k níž se podle konkrétních parametrů dané nemovitosti připočítávají různé rizikové položky. Součet těchto rizikových položek přitom neodpovídá celkovému riziku, tak jak ho vnímají potenciální kupující. Tam, kde je obtížné nebo příliš drahé získat úvěrové financování, je logické, že vlastní kapitál musí pracovat mnohem více na to, aby investor dosáhl cílových výnosů. Základní reakcí tržní ekonomiky je pak snížení hodnoty.
Aby se vlastníci proti poklesu hodnoty chránili, musejí používat aktivní strategie zaměřené do budoucna, které se více soustředí na potenciální hrozby z hlediska příjmů z nemovitosti a jejího provozu. Předpokladem této riskantní hry je, že nemovitost vydělává dost na to, aby mohl investor splácet závazky, případně že ještě stále dokáže přinášet investorovi roční „dividendu“. Problém je, že u mnoha nemovitostí na sekundárním trhu žádná vhodná a především realistická strategie neexistuje. U mnoha nemovitostí, které byly pořizovány v době, kdy se trhu dařilo, sice existují původní investiční plány, ty jsou teď ale mimo realitu.

Začarovaný kruh

Peněžní toky z mnoha aktiv na sekundárním trhu skomírají, a tak je třeba udělat nějaké praktické kroky a znovu je oživit. Běžná praxe, například výrazné snížení nájmů k přilákání nových nájemců nebo omezení služeb spojených se správou a údržbou budovy, obvykle ke zlepšení výnosů z investice nevede. Realitní agenti pak nemají motivaci, aby na trhu pronájmů, kde panuje ostrá konkurence, hledali nájemce pro obtížně pronajímatelné prostory. Špatně udržovaným a provozovaným budovám pak může hrozit i krach. Tím vzniká začarovaný kruh poklesu hodnoty. V případech, kdy dojde k porušení finančních závazků v úvěrových smlouvách, přistupují banky k nekompromisnímu automatickému převádění zůstatků. Důsledkem bývá „zadušení“ investic do údržby a obnovy nemovitosti, jejíž vlastník pak přichází o možnost změnit strategii (například zaměřením na jiný segment trhu) nebo zvýšit konkurenceschopnost své nemovitosti.
Neexistuje žádné konkrétní pravidlo, jak by měla strategie správy aktiv vypadat. Každá nemovitost je jiná, a tak musí být strategie individuálně přizpůsobena nemovitosti. Důležité je, že musí být pravidelně kontrolována a vyhodnocována, aby bylo možné sledovat úspěchy a neúspěchy a případně pružně měnit její zaměření podle situace na trhu. Pracovníci pověření správou aktiv musejí být obeznámeni s právními a technickými záležitostmi, záležitostmi týkajícími se pronajímání a správy i s otázkami financování. Investorům, kteří nepůsobí primárně na realitním trhu, tyto znalosti a zkušenosti ale velmi často chybějí. Banky určitě mají experty na financování, ale odborníků na profesionální správu nemovitostí mohou mít nedostatek. Za již tak napjaté situace na trzích vyvolá kombinace výše uvedených faktorů určitou formu krize těchto aktiv. Správce aktiv by proto měl plnit funkci pilíře, který se bude starat o to, aby všichni, kdo poskytují služby klientům, věděli, jaké jsou cíle, nesli odpovědnost za jejich plnění a byli podle nich také odměňováni.

Mohlo by vás zajímat

  • Pavel Ryba - muž, který Čechům prodá ročně tunu zlata

  • Majitel textilky Juta a senátor Hlavatý: V Senátu by…

  • Jan Hawelka: kavárenská hvězda z Mostu

  • Aleš Kučera: Chvíli potrvá, než se lidé naučí se státem…

  • Ondřej Kania: Otevřeme další dvě školy

  • Martin Burda: Bankám v Česku ujíždí vlak

  • Mnislav Zelený Atapana: Přítel amazonských indiánů

  • Jan Bílý: Nebuď uštvaný manažer. Buď král!

  • Jaroslav Žlábek: Na jedno nabití ujedeme 1000 kilometrů

Hry pro příležitostné hráče