Poradna: Stále záhadná daň z nabytí nemovitých věcí

08. července 2014, 13:44 - Jiří Matzner
08. července 2014, 13:44

Kdy a za jakých okolností mám odvádět daň z nabytí nemovitých věcí a jak se vlastně počítá? Stanislav L., Ostrava

Daň z nabytí nemovitých věcí byla v daňové oblasti jednou z reakcí na rekodifikaci soukromého práva a stejně jako nový občanský zákoník se stala součástí našeho právního řádu 1. 1. 2014.

Daň jako taková, ač v našem právním řádu existuje krátkou dobu, není žádnou novinkou. To, co vlastně zákon upravuje, se příliš neliší od toho, na co byli lidé po léta zvyklí u daně z převodu nemovitosti. Předmětem daně je úplatné nabytí vlastnického práva k nemovité věci, typicky tedy koupě nebo méně často směna.

Z názvu daně by se mohlo zdát, že ji bude platit ten, kdo nemovitost, která je předmětem daně, nabyl, tedy kupující jako nabyvatel. Zákon však počítá s opačným modelem, tedy povinnost zaplatit daň ukládá prodávajícímu jako převodci s tím, že kupující bude ručitelem.

Kupující by si tak měl smluvním ujednáním sjednat s prodávajícím sankci pro případ, že ten daň neuhradí. Zákon stanoví i případy, kdy je daň povinen platit kupující, například u nemovitostí nabytých z dražby, exekuce, vyvlastnění, vydržení nebo v insolvenčním řízení.

Při vzájemné směně nemovitostí může dojít i k tomu, že daň platí obě strany zároveň. Směna je totiž považována za jeden převod a smluvní strany společně a nerozdílně platí daň z té nemovitosti, jejíž cena je vyšší. Zákon umožňuje smluvním stranám dohodu na tom, kdo bude plátcem daně, tedy i v případech, kdy má být daň zaplacena prodávajícím, může být tato povinnost smluvně přenesena na kupujícího. Daň se platí z úplatného přechodu či převodu vlastnického práva k nemovitostem včetně výměny nemovitostí nebo vypořádání podílového spoluvlastnictví. Sazba daně zůstala oproti předchozí úpravě nezměněna, pro všechny ve stejné výši čtyř procent z nabývací hodnoty nemovitosti.

K určení této hodnoty jsou tři možné cesty. Výchozím bodem je sjednaná kupní cena, která je porovnána buď s cenou zjištěnou odhadem, nebo takzvanou srovnávací daňovou hodnotou. Ve výsledku vždy bude daň placena z té částky, která v tomto srovnání vyjde jako vyšší. U odhadní ceny je cena určena znaleckým posudkem a náklady na jeho vypracování lze odečíst od základu daně a za základ daně je pak považováno 75 procent této zjištěné hodnoty.

Co se srovnávací daňové hodnoty týče, ta představuje rovněž 75 procent, ale z hodnoty směrné, která bude určena finančním úřadem na základě vyhlášky podle ceny obvyklé v místě a čase.

Pro poplatníka to má tu výhodu, že toto určení provádí na rozdíl od znalce finanční úřad zdarma, nicméně není plátci dopředu známá. Ten tak v praxi zašle finančnímu úřadu čtyři procenta z ceny sjednané jako zálohu a poté, co dojde k určení směrné hodnoty, je buď rozdíl vrácen jako přeplatek, nebo je platebním výměrem plátce vyzván k doplatku.

Autor je zakladatel kanceláře Matzner et al.

Hodnocení

Zaujala Vás tato zpráva?
Ohodnoťte ji

Loading

Děkujeme za Vaše hodnocení

Komentáře

Mohlo by vás zajímat

Finance
Česko - nová brána japonských investic do EU?
Paradoxy životního pojištění: Češi se bojí úrazů, největším rizikem jsou ale nemoci
8 mýtů o zdravotním pojištění
Kolik stojí dítě v první, druhé a třetí třídě
Ceny nemovitostí rostou a hovoří se i o realitní bublině. Je na čase prodat investiční byt?
Auta
Ken Block opět divočí s Fiestou, tentokrát v terénu
Android 8.0 je tady. Jmenuje se Oreo a řeší jeden hlavní problém
Mazda připravuje čtyřválec se třemi turby, jedno bude elektrické
BMW M5 (G30) oficiálně: Má 600 koní, vypínatelný pohon všech kol a jede 305 km/h
Jak vybrat pneumatiky na auto: Základní otázky a odpovědi
Technologie
Bixby je u nás dřív než Cortana. Samsung v Česku spustil hlasového asistenta
Procesory Coffee Lake pro desktop přijdou na trh v říjnu, signalizuje Intel
Virtuální realita je dostupnější. HTC Vive zlevňuje o 7000 Kč
Otázky a odpovědi: Jak vybrat pneumatiky na auto?
Google prý po dvou letech uvede další vlastní počítač
Hry pro příležitostné hráče
Zavřít