Podíl režijních nákladů roste

29. srpna 2005, 00:00 - PETR BÝM
29. srpna 2005, 00:00

KOMERČNÍ PRONÁJMY V posledních pěti letech se režijní náklady, které jsou standardní součástí plateb za pronájmy komerčních nemovitostí, razantně zvýšily. Například u kanceláří se nyní na celkových cenách podílejí pětinou až čtvrtinou.

KOMERČNÍ PRONÁJMY ||
|Obsazování nových kancelářských budov dnes trvá i rok - režijní náklady v tomto období musí nést pronajímatel. foto: Lighthouse - Prague |
V posledních pěti letech se režijní náklady, které jsou standardní součástí plateb za pronájmy komerčních nemovitostí, razantně zvýšily. Například u kanceláří se nyní na celkových cenách podílejí pětinou až čtvrtinou. Zatímco cena za nájemné metru čtverečního kancelářských ploch v posledních zhruba pěti letech klesá (u prvotřídních prostor se snížila téměř o polovinu na současných 15 eur), režijní náklady naopak vzrostly. „Z někdejších jednoho až dvou eur se zvýšily na dnešní tři až čtyři eura za metr,“ říká Přemysl Chaloupka z realitní konzultační společnosti Knight & Frank. Podíl režijních nákladů na celkové ceně tedy stoupl ze zhruba pěti na 20 procent. O to větší pozornost by firmy měly těmto platbám věnovat, protože jejich výpočet a struktura se případ od případu velmi liší. Nic na tom nemění ani skutečnost, že výše režijních nákladů u některých typů nemovitostí se v současnosti příliš nemění. „Na trhu kancelářských budov vládne ostrá konkurence, prostor pro zvyšování pronajímatelé nemají,“ komentuje aktuální poměry Zbyněk Passer z Passerinvest Group. Ceny energií a do jisté míry i úroveň mezd personálu však pronajímatelé ovlivnit nemohou, takže přinejmenším v této části režijních nákladů nelze na stabilitu příliš sázet. Platby za energii se přitom na režijních nákladech podílejí přibližně polovinou. Pojem „režijní náklady“ v sobě skrývá mnoho nejrůznějších položek.
SPOTŘEBA VLASTNÍ A SPOLEČNÁ

U již zmíněných energií (tedy elektrický proud a plyn, obvykle se sem zahrnuje i vodné a stočné) je nutné rozlišovat spotřebu vlastní a společnou. Do druhé kategorie se počítají například „osvit“ a vytápění společných prostor, jako jsou vestibuly, schodiště, spotřeba energie u výtahů a podobně.

Problémy mohou nastat v kategorii spotřeby vlastní. V moderních budovách mají jednotliví nájemci vlastní elektroměry, což je ideální řešení. Jinou spotřebu energie má totiž advokátní kancelář, jinou call-centrum, kde se pracuje na dvě směny. Pokud se v budově měří pouze celkový odběr, dochází pak k jeho rozpočítávání podle poměru pronajaté plochy k celkové výměře objektu, což nemusí být vždy spravedlivé.

Komplikace nastává i u společné spotřeby, jestliže je budova obsazena jen zčásti. „V takovém případě musí pronajímatel převzít poměrnou část režijních nákladů za nepronajaté prostory. Je to prostě jeho náklad,“ komentuje častou situaci Chaloupka.

Nájemce by se tedy v každém případě měl zajímat, jak jsou poplatky koncipovány a jak spolehlivě je oddělena spotřeba vlastní a společná. Náklady na elektrickou energii pronajímatel obvykle přeúčtovává bez jakéhokoli navýšení. Přesto je vhodné zkontrolovat sazbu, za kterou proud odebírá - dodavatelé jich dnes nabízejí více. Ochranou pro nájemce je v tomto směru smluvní závazek pronajímatele dodávat svým nájemcům energie i služby za „ceny na trhu obvyklé“, což lze přeložit jako „nejnižší možnou“ v odpovídají kvalitě.

VE HŘE JE I POJIŠTĚNÍ

Druhou část režijních nákladů představují „služby“. Do této kategorie patří ostraha objektu, úklid společných prostor či technická údržba. V neposlední řadě je nutné započítat i náklady na správu (účetnictví, evidence, fakturace a podobně), které obvykle činí 1,5-2,5 procenta z celkového nájemného.

I v této části režijních nákladů mohou nastat nejasnosti a potíže. Třeba když se provádějí stavební úpravy objektu, které jsou ale v zájmu jen jednoho nájemce (například když hodlá svou pronajímanou plochu rozšířit). Ve hře jsou rovněž náklady na pojištění budovy a daň z nemovitosti. „Dnes se už na trhu považuje za standard, že i tyto položky jsou hrazeny nájemci,“ líčí převažující praxi Chaloupka. Zároveň upozorňuje, že tyto náklady se často uvádějí v eurech, jakkoli platby jsou prováděny v korunách - to klade zvýšené nároky na účetnictví. Totéž platí pro DPH - na poskytované služby se někdy vztahuje i snížená sazba (například u dodávek tepla a vody), některé položky jsou od ní zcela osvobozeny (třeba pojištění).

Zcela zvláštní otázku v problematice režijních nákladů sehrávají náklady na parkování. Ty jsou dnes standardní součástí všech komerčních objektů - například v kancelářských budovách se předpokládá jedno parkovací místo na 50 až 70 metrů čtverečních kancelářské plochy. Poměrné přepočítávání v tomto případě samozřejmě nepřichází do úvahy, protože je jednotliví nájemci využívají různou měrou. To by mělo platit i pro náklady na osvětlení, zabezpečení, topení i úklid parkovacích prostor.

Nájemcům se tedy vyplatí konstrukci a kalkulaci režijních nákladů věnovat zvýšenou pozornost. „Rozdíly v režijních nákladech jsou větší než odlišnosti v samotném nájemném,“ tvrdí Chaloupka. Nápadně nízká režie přitom nemusí být dána kvalitou stavby či její správy, ale pouze způsobem jejího výpočtu. Pro nájemce je tedy vhodné seznámit se s režijními náklady v minulosti (na jejich základě se stanovuje výše záloh), u novostaveb pak odhad pronajímatele porovnat s podobným typem nemovitosti.

Mohlo by vás zajímat

  • Pavel Ryba - muž, který Čechům prodá ročně tunu zlata

  • Majitel textilky Juta a senátor Hlavatý: V Senátu by…

  • Jan Hawelka: kavárenská hvězda z Mostu

  • Aleš Kučera: Chvíli potrvá, než se lidé naučí se státem…

  • Ondřej Kania: Otevřeme další dvě školy

  • Martin Burda: Bankám v Česku ujíždí vlak

  • Mnislav Zelený Atapana: Přítel amazonských indiánů

  • Jan Bílý: Nebuď uštvaný manažer. Buď král!

  • Jaroslav Žlábek: Na jedno nabití ujedeme 1000 kilometrů

Hry pro příležitostné hráče